Как расторгнуть договор с арендодателем

Оглавление:

Как расторгнуть договор с арендодателем

Документ : Расторжение договора аренды и выселение арендатора

Расторжение договора аренды и выселение арендатора

В процессе осуществления хозяйственной деятельности (в данном случае -передача в аренду недвижимого имущества) может возникнуть ситуация, когда арендодатель хочет (и вправе) расторгнуть договор аренды или отказаться от него, а арендатор не хочет покидать занимаемую площадь.

Рассмотрим, для начала, чем отказ от договора отличается от расторжения. Под расторжением договора подразумевается признание судом договора расторгнутым. Отказ от договора — ситуация, когда для досрочного прекращения арендных отношений решение суда не требуется.

Кроме двухстороннего отказа от договора существует отказ от договора арендодателем. Согласно ст. 782 ГК Украины арендодатель имеет право отказаться от договора аренды и требовать возврата вещи, если наниматель не вносит плату за пользование вещью на протяжении трех месяцев подряд. В случае отказа арендодателя по договору аренды договор считается расторгнутым с момента получения арендатором сообщения арендодателя об отказе от договора.

Таким образом, если арендатор не вносит арендную плату на протяжении трех месяцев подряд, то арендодатель имеет право отказаться от договора аренды. В этом случае следует обратить внимание на необходимость письменно уведомить арендатора об отказе от договора аренды. В противном случае, договор будет действовать, а у арендатора не возникнет обязанность покинуть занимаемую площадь.

Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая сторона договора может отказаться от него в любое время, в письменной форме предупредив об этом вторую сторону за один месяц, а в случае найма недвижимого имущества — за три месяца.

Итак, что мы имеем? С одной стороны, законодатель предоставил право арендодателю отказаться от договора. С другой стороны, это возможно только в двух случаях: задолженность по арендной плате за 3 месяца подряд или в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок. А что делать, если срок договора предусмотрен, а арендатор вносит арендную плату в срок? В таком случае, у арендодателя есть право расторгнуть договор через суд. Но и в этом случае необходимы достаточные основания.

Расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон возможно:

1) в случаях, прямо оговоренных договором;

2) в случаях, прямо оговоренных в законе.

Основания для инициирования досрочного расторжения договора аренды со стороны арендодателя:

— арендатор пользуется имуществом не по назначению или с нарушением условий договора аренды относительно порядка пользования (ст. 773 ГК Украины). По сложившейся практике в договоре аренды указывается, с какой целью будет использоваться имущество. Так, аренда помещения, к примеру для размещения кафе, фиксируется в договоре. Использование арендатором по каким-либо причинам объекта аренды в иных целях, не предусмотренных в договоре, дает арендодателю право требовать досрочного расторжения договора;

— арендатор передал имущество в пользование другому лицу без разрешения арендодателя (ст. 783 ГК Украины). Арендатору не следует забывать, что право распоряжения имуществом остается за арендодателем. Поэтому, по общему правилу, сдавать имущество в субаренду другому лицу можно только при условии согласия арендодателя. Форма согласия ГК Украины не предусмотрена, однако в интересах арендатора такое согласие зафиксировать в письменной форме (практически очень сложно доказать наличие согласия, данного в устной форме). Можно также указать его в самом договоре, например: “Арендодатель подписанием данного договора дает свое согласие на передачу арендатором объекта аренды в субаренду”;

— арендатор своим небрежным отношением к имуществу создает угрозу его повреждения (ст. 783 ГК Украины). Следует отметить, что это непростое основание для расторжения договора аренды, поскольку оно содержит в себе много оценочных категорий. Так, непонятно, по каким критериям устанавливаются “небрежное отношение” и “угроза повреждения”. Теоретически такая трактовка может быть выгодна арендатору, поскольку чем непонятнее положения закона, тем сложнее установить факт их нарушения. Если при разрешении спора в суде на этапе апелляции арендодатель оценит отношение арендатора как небрежное и создающее угрозу повреждения помещения (а оценивать судьи будут по своему внутреннему убеждению, в чем их трудно упрекнуть), то вышестоящие инстанции не смогут разрешить спор иначе. Во избежание такой ситуации можно в договоре аренды установить критерии, по которым будет определяться небрежное отношение к имуществу;

— арендатор, обязанный провести капитальный ремонт, не сделал этого (ст. 783 ГК Украины). Арендатору в этом случае следует помнить, что, если он приступил к проведению капитального ремонта с нарушением установленного договором срока, у арендодателя нет оснований требовать его расторжения.

Согласно ст. 26 Закона об аренде государственного и коммунального имущества основанием для расторжения договора аренды имущества государственной или коммунальной собственности (для арендатора и арендодателя), кроме указанных выше, является не выполнение сторонами своих обязательств. То есть расторжение таких договоров, в отличие от договоров обычной аренды, требует значительно больше оснований. ХК Украины предусматривает, что сторона, желающая расторгнуть договор, должна обратиться с предложением об этом к другой стороне и только в случае несогласия другой стороны расторгнуть договор или же в случае неполучения ответа на предложение в 20-дневный срок (с учетом почтового оборота) с момента получения предложения сторона может обратиться в суд для разрешения спора.

Допустим, арендодатель имеет основания требовать от арендатора, чтобы он освободил арендованное помещение (закончился срок договора аренды, арендодатель отказался от договора из-за того, что арендатор задерживает арендные платежи). Однако арендатор и не собирается выселяться из занятого им помещения. Что делать в этом случае арендодателю? У него есть два пути. Первый — принять какие-то меры самостоятельно, то есть вынудить арендатора освободить помещение. Второй — обратиться в суд.

Первый способ, обычно, вроде бы намного привлекательнее для арендодателя, ведь судебный процесс может длиться не один месяц, плюс возможные расходы на госпошлину и другие расходы, связанные с судебным процессом. Однако будет ли этот первый способ освобождения своего помещения законным?

Однозначно ответить сложно: многое зависит от того, какой именно путь изберет арендодатель в процессе выселения арендатора, какими методами будет действовать, как составлен договор и как себя поведет в ответ арендатор.

На практике встречаются случаи, когда в договоре между сторонами предусматривается: если арендатор не освобождает помещение, то арендодатель имеет право сам принять меры, чтобы въехать в занятое арендатором помещение, обеспечив меры по сохранности имущества. Вещи арендатора описываются, вывозятся и возвращаются впоследствии арендатору целыми и невредимыми. Но иногда арендатор все равно подает в суд на арендодателя, обвиняя его в самоуправстве и краже его имущества. И хотя судебный процесс такие арендаторы, как правило, проигрывают, это не спасает арендодателя от лишних расходов на адвоката, от нервотрепки, кроме того, в его пассиве — расход времени.

Следовательно, в большинстве случаев ответ на вопрос, можно ли самому арендодателю освободить помещение, вероятнее всего, будет отрицательным. Понятно, что арендатор, не желающий освобождать помещение, — постоянная головная боль для арендодателя. Но в любом случае, действия арендодателя не должны противоречить установленному порядку возврата помещения. То есть, если все возможные способы расторжения договора без обращения в суд уже испытаны, а именно: попытка мирно договориться не удалась, письмо о расторжении договора в одностороннем порядке (если была задержка арендной платы) проигнорировано и все это не привело к желаемому результату, выселять из помещения арендаторов следует через суд. Если вскрывать двери помещения и освобождать помещение от вещей арендатора самостоятельно, то это может привести к встречному иску в суд со стороны арендатора. И тогда уже арендодатель будет выступать ответчиком в суде. А это вряд ли наилучший вариант.

Чаще всего, получение судебного решения еще не означает получения долга за арендную плату и помещение. Впереди еще борьба за свое имущество и процедура взыскания денег, в которую будут уже вовлечены государственные исполнители. То есть, получив решение суда, выселением будет заниматься государственный исполнитель.

И задание арендодателя — активно ему в этом способствовать. Тогда дело по выселению завершится успешно.

Под таким содействием следует понимать следующее:

— содействие в доставке арендатору постановления об открытии исполнительного производства с предложением о добровольном освобождении помещения и вручении этого постановления должнику;

— доставка исполнителя на место выселения;

— помощь в организации работ по вскрытию помещения, если арендатор закрыл помещение и в нем не находится;

— содействие в организации и оплате работ по вывозу имущества арендатора и передача его на хранение.

Если говорить не только о выселении, но и о взыскании арендной платы с арендатора, то не исключено, что судебные (и другие) расходы превысят долг “квартиранта”, поэтому прежде чем начать судебное разбирательство, следует подсчитать все будущие расходы и быть уверенным относительно платежеспособности арендатора.

Выше мы отмечали, что самостоятельное выселение арендатора не совсем законно. Однако выселить недобросовестного арендатора или того, у кого срок аренды уже прошел, даже получив постановление суда, тоже удается далеко не всегда.

В этом случае арендодателю уже ничего не остается, как прибегнуть к разным способам, которые помогли бы ускорить выселение арендатора. Практики, которые уже сталкивались с подобной проблемой, дают разные советы. Одни для ускорения выселения арендатора предлагают начать в помещении капитальный ремонт или еще как-то помешать хозяйственной деятельности арендатора. Например, если туалет или другие служебные помещения находятся отдельно от офиса, закрыть их. Другие советуют перекрыть воду, отключить свет (то есть действовать через коммунальные службы), вселить в офис новых арендаторов (пусть даже “липовых”), заменить замки. В конце-концов, у арендодателя уже будет решение суда, на основании которого договор будет считаться разорванным. То есть действия, которые до суда могли бы расцениваться как самоуправство (допустим даже, что это так), после вынесения судебного решения уже не будут выглядеть таковыми (хотя здесь тоже есть граница между легальностью и беззаконием и важно ее не переступить).

В заключение хотелось бы заметить следующее. Выселение арендатора при его активном противодействии этому — дело очень сложное, но для того чтобы арендодатель в этой битве не оказался проигравшей стороной, нужно обязательно действовать в рамках закона. Эти рамки мы и постарались очертить в этой публикации.

Список использованных документов

ГК Украины — Гражданский кодекс Украины

XK Украины -Хозяйственный кодекс Украины

Закон об аренде государственного и коммунального имущества — Закон Украины от 10.04.1992 г. № 2269-XII “Об аренде государственного и коммунального имущества” в редакции от 14.03.1995 г. № 98/95-ВР

“Экспресс анализ законодательных и нормативных актов”, № 41 (667),
13 октября 2008 г.
Подписной индекс 40783

Расторжение договора аренды

Необязательно ждать, пока истечет текущее соглашение, есть несколько способов разорвать отношения с арендодателем/арендатором законным путем. Но даже если это желание обоюдное, процесс расторжения нужно правильно оформить, это исключит претензии от арендатора/арендодателя в будущем.

Какие существуют способы разрыва соглашения?

Расторжение договора аренды производится следующими способами:

  • по обоюдному согласию – самый простой способ, достаточно лишь заключить соответствующее соглашение;
  • в одностороннем порядке;
  • через обращение в суд.

Два последних способа чаще всего используются, когда арендатор/арендодатель нарушают правила документа об аренде. Помимо досрочного расторжения пострадавшая сторона претендует и на компенсацию убытков.

Возможно ли расторжение договора по обоюдному согласию?

Расторжение договора аренды может требоваться по разным причинам:

  • арендатор/арендодатель нарушали правила соглашения, но пришли к компромиссу без привлечения правоохранителей;
  • возникли личные обстоятельства, например, арендодателю срочно понадобились денежные средства и он решил продать сдаваемый объект.

Не всегда расторжение договора аренды основывается на негативных факторах. Независимо от причины такого решения, в соглашении нужно указать:

  • причины;
  • стадия, на которой находится исполнение договора. Здесь нужно отразить передан ли был объект в пользование, либо сделать это владелец не успел;
  • обязательный пункт – взаиморасчет арендатора/арендодателя. Финансовых претензий у арендодателя/арендатора остаться не должно. Средства за неиспользованный период могут быть возвращены (эти условия рекомендуем указать в документе об аренде);
  • оговаривается срок, в течение которого имущество вернется в собственность владельца.

Арендатор может вернуть имущество в момент заключения дополнительного соглашения. В целях подстраховки желательно составить акт приема/передачи, в документе арендатор/арендодатель ставят подписи, подтверждая этим, что претензий друг к другу у них нет. В акте детально описывается арендованный объект, его состояние, наличие дефектов. Если дефекты появились по вине временного владельца, то в документ вносится положение о компенсации убытка.

Считать расторгнутым договор аренды можно после подписания соответствующего соглашения. В нем при необходимости указывается другой срок расторжения, когда документ станет недействительным.

Учтите, если соглашение об аренде оформлялось у государственного регистратора, то и его отмена регистрируется так же.

При каком условии возможно обращение в суд от арендатора?

К этому способу приходится прибегать при нарушении положений документа арендатором/арендодателем, а решить конфликт без суда не удается.

Говорить о досрочном расторжении договора аренды временным владельцем через суд можно, если владелец объекта недвижимости допустил одно из нарушений, указанных в ст. 620 ГК:

  • не позволяет использовать имущество должным образом, не обеспечил доступ, не соблюдает сроки, указанные в документе об аренде;
  • после подписания документа временным владельцем недвижимости выявлены недостатки, о которых собственник умолчал. Недостатки препятствуют полноценному использованию арендуемого имущества. Пример – заведомо известные собственнику проблемы с отопительной системой, в холодное время года новый собственник не может пользоваться арендованным имуществом (домом полноценно);
  • собственник отказывается во временные рамки, оговоренные в документе об аренде, выполнять капремонт. Конкретные сроки могут не указываться, в таком случае он обязан выполнить работы в «разумные сроки», степень «разумности сроков» устанавливается индивидуально;
  • если объект придет в негодность не по вине временного владельца.

По инициативе арендатора суд может рассматривать вопрос аннулирования соглашения об аренде, если перед этим он обратился к собственнику имущества с этим требованием. Действовать нужно в таком порядке:

  • сначала идет обращение к собственнику, в нем указываются причины желания прекратить отношения (обращение оформляется отдельным документом). При этом требовать ликвидации проблем нет необходимости, нужно обозначить свое желание разорвать соглашение, сообщить о причинах;
  • в ст. 620 указывается, что в суд обратиться можно, только если собственник не отреагировал на обращение. Если ориентироваться на судебную практику по этим вопросам, то должно пройти как минимум 10 суток после письменного обращения со стороны временного владельца.

После этого расторжение договора аренды арендатором становится возможным через суд.

В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?

Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:

  • при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
  • нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
  • игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
  • при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;

Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:

  • сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
  • если ответа нет, временный собственник обращается в суд.

Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.

Односторонний разрыв соглашения – как правильно его оформить?

В общем случае расторжение договора аренды в одностороннем порядке с арендодателем/арендатором не допускается. Убедиться в этом можно ознакомившись с 310 ст. ГК – в ней сказано, что отказ от своих обязательств без согласия второго участника отношений возможен лишь в виде исключения.

Еще один вариант – те случаи, когда часть сторон, участвующих в соглашении, занимается предпринимательской деятельностью. При этих условиях они могут прекратить ее.

Тем не менее, если есть отдельный пункт в документе аренды, то расторжение договора аренды происходит без судебного заседания. Достаточно только письменно уведомить вторую сторону о принятом решении. Условия расторжения остаются теми же – объект возвращается собственнику, стороны решают финансовые вопросы.

В письме второй стороне нужно указать:

  • реквизиты арендодателя/арендатора;
  • обязательства, оставшиеся неисполненными, в частности финансовые;
  • сообщается, что этот документ означает расторжение договора аренды.

Отправить уведомление об этом достаточно на тот адрес, который указывался в соглашении. Если вам известны другие адреса, по которым может находиться вторая сторона, то отправить его можно и туда, но это не является обязательным требованием. Если письмо не будет отправлено на адрес, указанный в документе об аренде, то этим вы нарушите закон и при рассмотрении дела суд это учтет.

Расторжение договора аренды до установленного срока не всегда нужно. Представьте ситуацию – арендатором является предприниматель, плату вносит не он лично, а бухгалтер, который просто забыл перевести деньги собственнику. При таких условиях разрыв соглашения не даст ничего кроме ряда неудобств для арендатора/арендодателя.

Поэтому перед решением о прекращении отношений с арендатором собственник арендуемого объекта отправляет сообщение о нарушении. В нем сообщается о факте нарушения и указывается на то, что повтор инцидента или игнорирование этого уведомления приведет к расторжению договора аренды.

В каких еще случаях может потребоваться досрочное расторжение договора аренды?

Выше перечислены основные причины и типовой алгоритм расторжения договора аренды. Но нужно учитывать индивидуальные особенности ситуации. Несколько примеров разберем:

  • выше мы указывали, что нарушение сроков оплаты является основанием для арендодателя разорвать соглашение. Если средства были перечислены до получения сообщения от владельца имущества, то собственник все равно имеет право аннулировать договор. Но если с момента оплаты долга прошло достаточное количество времени, новых просрочек не было, то считать этот инцидент основой для отмены соглашения об аренде уже нельзя. Уточнений по поводу «достаточности» срока нет, этот вопрос устанавливается в каждом конкретном случае;
  • в ситуации, если земельный участок арендован, но на нем находится недвижимое имущество (являющееся собственностью арендатора), то расторжение договора аренды возможно. Алгоритм тот же, закон поясняет это тем, что разрыв соглашения об аренде не выводит имущество из собственности арендатора;
  • гибель арендатора/арендодателя не означает расторжение договора аренды. Все права переходят наследникам, об этом говорит 617 ст. ГК. исключение это те случаи, когда соглашение с умершим заключалось с учетом его личных качеств;
  • расторжение договора аренды невозможно на основании того, что арендатор/арендодатель находится в менее выгодном положении. Например, собственник может, а временный владелец не может досрочно аннулировать документ об аренде. Этот аргумент временным собственником использоваться не может. Логичным в этой ситуации было бы подать иск, через суд можно в соглашение включить нужные пункты и выправить ситуацию.

Эти примеры мы привели для того, чтобы показать, что каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.

Заключение

Расторжение договора аренды до срока, указанного в документе, возможно. Сделать это можно несколькими способами – решить вопрос миром или воспользоваться соответствующим пунктом в соглашении об аренде. В крайнем случае вопрос решит суд, так что безвыходной ситуации точно не будет.

Как расторгнуть договор аренды земли досрочно?

Согласно ст. 651 Гражданского кодекса Украины изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом . Договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в других случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора. В случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор является соответственно расторгнутым или измененным.

При этом, частью 3 статьи 31 Закона Украины «Об аренде земли» определено, что договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.

Имейте в виду!

Расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.

Таким образом, нормами действующего законодательства Украины определены два пути досрочного расторжения договора аренды земли:

• по соглашению сторон;

• по решению суда.

Следует учитывать, что основанием для судебного решения о досрочном расторжении договора аренды земли является невыполнение условий договора и нарушение норм действующего законодательства Украины.

Согласно статье 32 Закона Украины «Об аренде земли» по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 Закона Украины «Об аренде земли» и условиями договора, в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.

Так, основаниями для досрочного расторжения договора аренды земли могут быть: если инициатором витупае собственник земельного участка (арендодатель) — нецелевое использование земельного участка, неуплата арендной платы, экологический вред участке от деятельности арендатора, ее загрязнения и забурьянення т.п., если инициатором выступает арендатор — создание препятствий арендатору в пользовании земельным участком и т.п..

Обратите внимание!

Факт расторжения договора аренды земли необходимо зарегистрировать. Порядок регистрации такой же, как и для регистрации самого договора аренды земли.

Материал разработан Земельным союзом Украины по заказу ПРООН

Как грамотно досрочно расторгнуть договор аренды?

Соглашение о расторжении договора аренды является основанием для прекращения взаимных прав и обязанностей сторон по ранее заключенному договору аренды. С образцом соглашения о расторжении договора аренды и правилами его составления вы сможете ознакомиться в нашей статье.

Как расторгнуть договор аренды?

Так как договор – это сделка между двумя сторонами, то законодателем предусмотрено, что она может быть расторгнута досрочно по инициативе любого участника обязательства.

В случае если в договоре аренды указано, что имеются иные основания для его расторжения (помимо прописанных в Гражданском кодексе РФ), то стороны вправе сослаться на них.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендатором совершается одно из следующих действий:

  1. Существенным образом портится состояние арендуемого имущества.
  2. На счет арендодателя не перечисляются арендные платежи более 2 раз подряд.
  3. Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
  4. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это входит в его договорные обязанности.

Досрочное расторжение договора аренды арендатором

Расторжение договора в судебном порядке может произойти в случае, когда арендодателем совершается одно из следующих действий:

  1. Передаваемое имущество непригодно для пользования по причинам, которые не могут зависеть от арендатора.
  2. Отказ в осуществлении капитального ремонта, если это предусмотрено договором.
  3. Отказ в передаче имущества или создание преград в его употреблении.
  4. Передача имущества с изъянами, о которых арендодатель знал.

Расторжение договора аренды: как сделать все грамотно, без подачи в суд

Расторжение договора аренды – актуальный вопрос для обеих сторон правоотношений – как для арендатора, так и для владельца помещения. Явление весьма распространенное, необходимость его может возникнуть в любой момент, поэтому стоит заранее ознакомиться с информацией, чтобы иметь свои козыри в рукаве.

Вы узнаете:

  • Что необходимо заранее предпринять перед расторжением договора аренды
  • Чем расторжение договора аренды отличается от прекращения
  • Как происходит расторжение договора аренды по соглашению сторон
  • Зачем нужно уведомление о расторжении договора аренды
  • Как правильно происходит расторжение договора аренды по инициативе арендатора и арендодателя
  • Можно ли расторгнуть договор аренды в связи с гибелью арендатора

Что важно знать о расторжении договора аренды

Причины, ведущие к принятию решения о расторжении договора аренды, могут быть самые разные, но для письменного оформления сторонам-участникам необходимо быть знакомыми с возможными законными основаниями для документального оформления, знать свои права и обязанности при этом, чтобы действовать в рамках Конституции и придерживаться гражданского права РФ.

Срочно проверьте своих партнеров!

Вы знаете, что налоговики при проверке могут цепляться к любому подозрительному факту о контрагенте? Поэтому очень важно проверять тех, с кем Вы работаете. Сегодня, Вы можете бесплатно получить информацию о прошедших проверках Вашего партнера, а главное получить перечень выявленных нарушений!

Конечно, условия возможного досрочного расторжения договора аренды обговариваются сторонами заблаговременно, прописываются и учитываются непосредственно в самом договоре аренды. Если сразу ещё на предварительном этапе обговорены и чётко зафиксированы все условия действия в данной ситуации с соблюдением интересов обеих сторон, то всё намного проще.

Если такие безболезненные факторы и порядок расторжения договора аренды не предусмотрены заранее, то обеим сторонам, возможно, предстоят затяжные судебные процессы, споры и неизбежные финансовые потери, дабы компенсировать проблему.

Статьи по теме из электронного журнала

Чем расторжение договора аренды отличается от прекращения

Расторжение и прекращение договора аренды – как кажется на первый взгляд, аналогичные понятия и смысл у них вроде одинаковый. Поэтому часто возникает недопонимание данных терминов. В обеих ситуациях прекращается действие арендного договора.

В двух этих понятиях есть различия. Расторжение договора аренды – это его прекращение ранее обозначенного срока действия. Оно может произойти как в одностороннем порядке, так и с согласия обеих сторон договора – и арендатора и собственника.

Прекращение договора – это его окончание, которое возникает самопроизвольно и связано, к примеру, с истечением срока действия данного договора. Если в документе изначально были указаны сроки, скажем, 2 года, то по истечении двух лет он автоматически прекращает своё действие. Итак, можно резюмировать, что расторжение договора аренды совершается по причине, а прекращение — самопроизвольно при окончании срока действия соглашения. Если в первом случае можно заключить новый договор, то во втором его нужно продлевать.

Какие существуют основания для расторжения договора аренды

Итак, как мы уже выяснили, договор аренды перестаёт действовать самостоятельно при завершении срока его действия, либо при его расторжении раньше этого установленного срока. Во втором случае может участвовать либо одна сторона, либо обе. И здесь важно уточнить, что досрочное расторжение договора аренды может нарушить права одной из сторон. В законодательстве эти моменты учтены. В ситуации, когда установленный срок договора действующей аренды ещё не вышел, то обе стороны правовых отношений имеют право прекратить свои отношения в следующих обстоятельствах:

  • По обоюдному соглашению обеих сторон;
  • В судебном порядке;
  • По инициативе одной из сторон.

В ситуации с обоюдным согласием обычно не возникает сложностей с досрочным расторжением договора аренды. Стороны просто-напросто подписывают между собой дополнительное соглашение, по которому договора аренды утрачивает силу, и прекращают официально свои отношения. Если же кто-то не согласен с расторжением, то в таком случае дела обстоят несколько тяжелее.

Как правильно оформить соглашение о расторжении договора аренды

Нет стандартного правового образца для обязательной формы и содержания дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, но существует несколько очень важных моментов, которые желательно фиксировать при его составлении. Например, можно выделить следующие:

  • Дату и место составления договора;
  • Конкретизацию сторон сделки;
  • Информацию о том, что арендатор и собственник решили расторгнуть заключённый договор ранее обозначенного в нём срока, и указанную дату момента прекращения всех обязательств сторон по данному договору;
  • Пункт, в котором указано, что стороны не имеют претензий друг к другу;
  • Фиксирование того момента, что имущество в целости и сохранности было передано и принято (акт приёма-передачи);
  • Указание реквизитов сторон, их печати и подписи.

Как правило, данное соглашение оформляется и закрепляется в 2 экземплярах и, таким образом, имеется на руках у каждой из сторон.

Как проходит регистрация расторжения договора аренды

В ситуации, когда арендный договор на использование помещения был долгосрочным и регистрировался, то при его расторжении снова предстоит пройти процедуру регистрации. Совершается это действо в Управлении реестра. Даже если закончился срок действия договора, все взаимоотношения и ответственность сторон завершились, а помещение освобождено, всё равно придётся с полным набором документов вновь посетить Управление и снять обременение (регистрация расторжения) в Едином государственном реестре. Автоматически само собой оно не произойдёт.

Эту процедуру следует произвести при любом окончании действия данного договора аренды, неважно при каких обстоятельствах и причинах это происходит – по истечению срока или при досрочном расторжении договора аренды. Иначе помещение будет по-прежнему значиться, как арендуемое, из-за чего смогут в будущем возникнуть конфликтные моменты, например, при попытке заключить новый договор аренды.

Документы, необходимые для регистрации расторжения договора аренды:

  • Соглашение о расторжении договора аренды, решение суда о его расторжении или уведомление об одностороннем отказе от договора аренды (для документа с неопределенным сроком).
  • Подтверждение отправки уведомления.
  • Договор аренды, зарегистрированный Управлением реестра.
  • Акт передачи (возврата нежилого помещения от арендатора обратно собственнику).
  • Решение полномочных органов организаций-участников договора о его прекращении.
  • Квитанция об оплате госпошлины (оригинал и копия).

Как происходит досрочное расторжение договора аренды арендатором

Сразу на начальном этапе, при составлении такого договора, в нём фиксируются любые возможные причины, по которым договор впоследствии может быть досрочно прекращен по желанию арендатора. Если эти моменты заранее не обговорены и не прописаны, то такой договор вправе расторгнуть уже только суд и с согласия владельца данного помещения.

По закону РФ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды через суд. Есть определённые случаи, когда он может это сделать.

  1. Арендодатель нарушил условия соглашения и не передал арендатору для использования в своих целях то помещение и в должном виде, которое значилось в условиях договора аренды.
  2. Собственник препятствует арендатору пользоваться имуществом, переданным ему по договору.
  3. Арендодатель передал имущество в пользование, но оно находится в ненадлежащем виде. Арендатор не был заранее предупреждён о недостатках либо дефектах и не обнаружил их самостоятельно при осмотре ещё до подписания договора. В таком случае арендатор вправе совершить одностороннее расторжение договора аренды, потому что выявленные недочёты могут препятствовать дальнейшему использованию имущества.
  4. Арендодатель игнорирует свои договорённости по проведению ремонта помещения, отданного в аренду, или пренебрегает обговорёнными и согласованными сроками.
  5. Форс-мажорные обстоятельства, при которых арендованное помещение и имущество окажутся непригодными для их дальнейшего использования. Обстоятельства эти неподвластны арендатору.
  • Договор лизинга: все о его составлении и типичных ошибках

Зачем нужно уведомление о расторжении договора аренды

Не удивительно, что невыполнение чьих-то обязанностей рассматривается другими как нарушение правовых отношений. Например, арендатор не оплатил арендную плату в согласованные договором сроки. Для собственника это выглядит несоблюдением соглашения, но вполне возможно, что это ошибка, совершённая не самим арендатором, а его бухгалтером.

Потому предусмотрен дополнительный документ, которым собственник может предварительно уведомить своего арендатора о неисполнении какого-то пункта арендного договора. По Гражданскому кодексу РФ, в таком уведомлении хозяин помещения не только информирует, но ещё и предлагает выполнить обязательства в объективные сроки.

Если арендатор всё же не реагирует на данное уведомление с просьбой и продолжает игнорировать свои обязательства, владелец вправе направить ему уже другое письмо, на этот раз с желанием прекратить правовые отношения по действующей аренде.

Текст такого письма-уведомления о расторжении договора аренды можно разбить на следующую структуру:

  1. Преамбула. В ней указывается – кем и кому направлен отправляемый документ.
  2. Основная часть, в которой указываются все данные арендного договора, подлежащего расторжению. Также здесь названа причина, по которой такой договор подлежит расторжению.
  3. Заключительная часть. В ней уже уточняются детали – дата прекращения правовых отношений по договору, сроки для ответа на данное уведомление и т.п.
  4. Список документов, которые будут приложены к данному уведомлению.
  5. Подпись арендодателя с указанием даты, когда конкретное уведомление было составлено.

Как правило, подобное уведомление выпускается на фирменном бланке, на нём ставится подпись руководителя либо ответственного лица с правом подписи. Уведомление о расторжении договора всегда регистрируется и проставляется отметка в журнале исходящей документации.

В ситуации, когда адресат отказывается принимать отправленное ему уведомление, то составляется акт, где фиксируется отказ от подписи (при этом должны присутствовать два свидетеля), и отсылается по месту прописки получателя.

Возможно ли расторжение договора аренды в связи со смертью арендатора

Если случилась гибель арендатора, права по аренде помещения и обязанности на имущество, которое он арендовал при жизни, передаются его наследнику на весь оставшийся срок действия договора, которому собственник не в силах отказать. То есть, гибель арендатора не может быть условием того, что договор аренды подвергается расторжению.

Если в документе предусмотрена возможность одностороннего расторжения, владелец имеет право им воспользоваться. Либо решать этот вопрос в судебном порядке.

Что стоит знать про досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Если хозяин помещения или имущества хочет прекратить действие договора аренды досрочно, то конкретные для этого условия предусмотрены Гражданским кодексом РФ и зафиксированы в статье 619. Судебный орган может принять положительное решение на заявление арендодателя о расторжении договора аренды в следующих случаях:

1. Если владелец имущества терпит убытки из-за неправомерного или несогласованного с арендатором использования помещения. Если условия соглашения использования имущества нарушаются более одного раза, то в таком случае можно говорить о нарушении договора в должной мере и требовать его прекращения. Здесь важно учесть момент, что нарушение должно быть действительно существенным. Это регламентируется нормами Гражданского кодекса РФ.

Арендатор должен использовать недвижимое имущество, которое он арендует, не нарушая чётко прописанных в документе условий и в строгом соответствии с его прямым назначением. Всё это должно быть отмечено в соответствующем соглашении, которое арендатор обязан соблюдать в полной мере. Нарушение его – серьёзная причина, чтобы действие арендного договора было прекращено. Сделать это можно в одностороннем порядке уже без согласия арендатора.

Но заметим ещё раз, что это уместно, когда в договоре четко утверждены все аспекты по использованию арендованного помещения и имущества. К примеру, жилое помещение не должно использоваться как магазин или в качестве склада. Это обычное назначение, которое не требует специальной фиксации в документе, поскольку подразумевается само собой. При отсутствии в договоре прописанного назначения имущества, степень тяжести подобных нарушений определит суд, который вынесет решение, исходя из каждого конкретного случая.

2. Арендатор не соблюдает договор аренды относительно порядка использования имущества, которое было передано ему на условиях аренды. В результате такого ненадлежащего обращения состояние недвижимости может потерять часть своей рыночной стоимости. В качестве примера можно привести перепланировку арендуемого помещения без согласия собственника, что привело к тому, что внешний вид коммерческого имущества был значительно ухудшен.

Арендатор же обязан вернуть недвижимое имущество в соответствующем презентабельном виде и надлежащем состоянии или с учётом неизбежного износа при условии, если в документе не обозначено другое условие возврата имущества и вообще норм его использования.

3. Арендатор два или более раз подряд не оплачивает арендную плату (нарушение носит систематический характер), нарушая обговорённые в договоре сроки. Кроме этого, довольно часто в договорах аренды прописываются другие сроки, при которых невнесение платы за пользование имуществом может привести к расторжению договора об аренде. В связи с чем, даже однократное нарушение оплаты аренды в срок может привести к прекращению договорных отношений и расторжению договора аренды.

4. Арендатор не проводит капитальный ремонт помещения или иного арендованного имущества в соответствии со сроками, указанными в договоре аренды либо вообще его не осуществляет. Обязанность проведения ремонта арендатором также должна быть закреплена договором или законодательными актами. Неосуществление ремонта также является серьёзным нарушением, которое может повлечь за собой расторжение договора аренды.

5. Любые прописанные в договоре основания и невыполнение условий арендатором, могут послужить основанием для расторжения договора аренды по первому требованию арендодателя. И здесь уже не обязательно доводить дело до суда.

Кроме ситуаций, которые описаны выше, договор аренды может быть также расторгнут досрочно через суд в случае значительного изменения обстоятельств на момент заключения соглашения.

До обращения в суд стороны обязаны попытаться самостоятельно урегулировать возникшие разногласия. Перед тем как стремиться расторгнуть досрочно договор аренды, нужно предпринять все необходимые меры, о которых мы уже писали выше — подготовка письменного предупреждения арендатору с требованием исполнить надлежащие обязательства в разумные сроки. В случае досрочного расторжения подписанного соглашения арендатор обязан вернуть всё имущество по акту приёма-сдачи. Важно постараться все возникшие споры урегулировать самостоятельно, не доводя до обращения в суд.

Как подать иск о расторжении договора аренды

Всем хорошо известно – для того, чтобы обратиться в суд, необходимо для начала составить иск — заявление в письменной форме (подготовленное на компьютере или от руки). Но вот как именно правильно составить это обращение, знают далеко не многие.

Иск о расторжении договора аренды оформляется на листах формата А4, где необходимо указать судебное учреждение, в которое Вы обращаетесь, а также свои данные и данные истца.

В своём обращении всё нужно излагать чётко, кратко и по делу, избегая эмоций и опираясь только на факты, придерживаясь строгой формы выражения. По возможности, нужно указать все нюансы и статьи, нарушенные ответчиком этого дела. Обязательно приложите копии документов, которые необходимы для рассмотрения Вашего дела, а в самом иске не забудьте указать их перечень в конце. Как и на любом документе в завершение ставится дата написания и личная подпись. Ваша чёткость изложения и обоснованность иска позволят судье в короткий срок принять его на рассмотрение. Но и это ещё не полный список Ваших действий при составлении судебного иска.

Как мы уже сказали кратко, к dашему иску о расторжении договора аренды необходимо приложить важные документы, которые помогут суду разобраться в подробностях дела и принять верное решение. Первое, что dы непременно должны приготовить — это ксерокопия самого важного dашего документа, удостоверяющего личность – паспорта. Не забудьте, что если dаше обращение касается расторжения договора аренды нежилого помещения, то нужно, соответственно, предоставить и копию этого договора. Проверьте внимательно копии на читаемость, чтобы отчётливо пропечаталась каждая буква документа, всё-таки ксероксы и принтеры иногда позволяют себе погрешности.

В комплект прилагаемых документов включите также акты приёма-передачи, квитанции об оплате аренды, ремонта, коммунальных услуг и прочее – всё, что имеет отношение к делу. Ну, и, конечно, не забудьте оплатить госпошлину, и чек также приложить к исковому заявлению.

Тщательно соберите полный пакет всех необходимых документов – это для вашего же блага и скорейшего рассмотрения дела. Качественные копии в дополнении с исковым обращением – гарант dашей уверенности.

Иск и все сопутствующие подготовленные вами документы необходимо подать в судебное учреждение, в ведомстве которого находится имущество (помещение, участок земли), сданное в аренду.

Как только судья рассмотрит обращение и все подробности дела, вы получите документ о принятии решения (выписка суда). Оно вступает в силу в течение десяти дней. В этот же период можно обратиться с заявлением о пересмотре дела (апелляция), если данное решение по каким-то причинам вас не устраивает.

На что стоит обратить внимание в договоре аренды заранее, чтобы потом не усугублять ситуацию расторжением

  1. Срок договора аренды офисного помещения. Как правило, при заключении договора на аренду помещения для офиса указывается сумма аренды. Иногда в подобных соглашениях отсутствует указание срока аренды. С одной стороны это избавляет от лишних хлопот — процедуры обязательной государственной регистрации, с другой – это повод для раздумий арендатора. Многие пытаются уклониться от лишних действий, связанных с организацией процесса оформления и денежных затрат. Однако, лучше для всех, если всё будет проделано досконально, тогда если дело дойдёт до досрочного расторжения договора аренды, не придется прибегать к судебной помощи (в таком случае всё равно придётся принять ещё больше усилий), а суметь самостоятельно урегулировать споры, имея на руках грамотно составленный и зарегистрированный договор. Если не указывать сроки в соглашении, арендодатель не сможет в одностороннем порядке его расторгнуть. Здесь есть и дополнительный выгодный для арендатора момент — при заключении долгосрочного договора, он заботится о своём будущем при дальнейшем росте цен и, как следствие, удорожании всех услуг, он остаётся при нынешней ставке, обговорённой ещё на момент подписания договора.
  2. Ответственность при досрочном расторжении договора. При наличии договора долгосрочной аренды имущества есть неприятный момент для арендаторов – в случае досрочного расторжения они несут убытки, выплачивая либо страховую сумму, либо залоговый гарант в счёт последнего месяца аренды. Эти суммы в любом случае удерживаются собственником, если арендатор решит прервать их договорные отношения. Раньше практиковался так называемый квартальный депозит, сейчас в большинстве своём арендодатели предпочитают оплату за месяц. При досрочном расторжении договора аренды, арендодатель ничего не теряет, лишь возвращает залоговую сумму
  3. Арендная ставка. Есть такое понятие как индексация. Это ежегодное изменение арендной ставки. Как правило, она либо зависит от уровня инфляции, либо заранее прописана в процентных рамках (например, не чаще, чем 1 раз в год сумма аренды имущества может измениться в пределах 10%). Это не обязательный момент и далеко не многие прибегают к подобным мерам, но в последнее время такой пункт договора стал встречаться намного чаще. Если арендатор не согласен с индексацией, он может прибегнуть к услугам независимых экспертов, которые определят, действительно ли увеличилась стоимость объекта аренды в рыночных актуальных условиях и, если да, то в пределах какого показателя.
  4. Предмет договора. Этот момент особенно актуален для объектов-новостроек. Ведь получается так, что непосредственно предмет договора отсутствует ещё на момент его подписания. К договору, конечно, прилагается заранее подготовленный план помещения, но при полной сдаче в эксплуатацию и замеров Бюро технической инвентаризации, фактическая площадь может измениться. Эти моменты также должны учитываться в соглашении.
  5. Отделка. При условиях краткосрочной аренды это большие затраты для арендатора и неприятные денежные издержки. Вкладываясь в ремонт и улучшение помещения, он делает объект более привлекательным, практически увеличивая его стоимость за свой счёт. Она может просто не успеть окупиться, как, например, при долгосрочной аренде, когда за время использования отделка теряет внешний вид. Арендатор может подстраховаться на подобные случаи и заранее договориться с собственником о совместных расходах за ремонт, так сказать 50/50. Или возможен другой вариант договорённости сторон — арендатор выполняет работы за свой счёт, но на период проведения ремонта в помещении, когда его деятельность вынужденно приостановлена, собственник освобождает его от арендной платы. Важно внести в договор пункт, по которому арендодатель возмещает арендатору затраты за ремонт, если досрочно расторгает договор аренды. Тогда нужно сохранять чеки, ведя отчёт по затратам на отделочные и ремонтные работы.
  6. Срок уведомления о расторжении. Если раньше он составлял 3 месяца, то сейчас срок уведомления о расторжении договора аренды – всего30-31 день.
  7. Показ помещений. Когда срок договора аренды подходит к завершению, собственник во избежание «простоя» находит новых потенциальных арендаторов, которым демонстрирует помещение. Нужно согласовать с действующим ещё арендатором время и частоту таких посещений.
  8. Причины и условия досрочного расторжения договора. Перед оформлением договора в акте приёма-сдачи помещения подробно в деталях описывается состояние помещения. Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть его в таком же надлежащем виде (с учётом естественного износа). Важно внимательно осматривать объект и заранее выявить нарушения либо скрытые дефекты. Если в период аренды офиса проводился ремонт, то нужно сделать все визуальные улучшения помещения.

Восстановление помещения после пожара или наводнения также ложится на плечи арендатора. Всё переданное ему имущество он обязан вернуть в прежнем виде собственнику.

Если же помещение ухудшилось, внешний вид его заметно потрепался либо арендатор вообще использует его не по назначению, арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор аренды. Арендатор тоже имеет такое право в случае, если собственник не выполняет свои обязательства, не снабжает всем необходимым, прописанным в договоре, каким-то образом затрудняет использование объекта.

Информация об экспертах

Елена Мишина, руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet. Компания Est-a-Tet была создана в 2008 году и сегодня занимает лидирующие позиции на рынке новостроек Московского региона. В сферу деятельности компании входит консалтинг, разработка концепции, вывод на рынок и реализация проектов, а также участие в проектах в качестве соинвестора. Компания сотрудничает с крупнейшими девелоперами в сфере жилого строительства. С момента открытия в 2008 году компанией Est-a-Tet реализовано 1,5 млн м² жилья в новостройках Московского региона, компания помогла приобрести квартиры более 25 тысячам семей.

Еще по теме:

  • Как прописать ребенка в квартире украина Как прописать ребёнка Содержание статьи (нажмите чтобы перейти к нужному разделу): Кратко по теме: Статья актуальна на 2018 год В этой статье речь пойдёт о том, что нужно для прописки […]
  • Как написать интересное письмо другу Как написать письмо другу Давайте подумаем, каким способом мы можем передать другу послание, наполненное душевной теплотой и настоящей радостью? Написать письмо! Благодаря интернету, […]
  • Трудовой кодекс рф глава 48 ТРУДОВОЙ КОДЕКС РФ. Глава 48. ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ТРУДА РАБОТНИКОВ, РАБОТАЮЩИХ У РАБОТОДАТЕЛЕЙ – ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ Статья 303. Заключение трудового договора с работодателем – физическим […]
  • Увольнение при недостаче по статье Увольнение за недостачу Расторжение контракта на основании утраты доверия допустимо с лицами, которые непосредственно должны были обслуживать ценности (денежные, товарные) – принимать на […]
  • Непубличная корпоративная коммерческая организация Непубличная корпоративная коммерческая организация В 2018 году действует новая редакция Гражданского Кодекса, которая существенно за последние годы изменила статьи, касающиеся понятия […]
  • Гпк основания для отмены заочного решения Гпк основания для отмены заочного решения Заявление об отмене заочного решения рассматривается в судебном заседании. О судебном заседании, в ходе которого рассматривается заявление об […]
  • Страхование по каско в рассрочку Рассрочка по КАСКО. Всегда ли это выгодно? КАСКО – один из самых дорогостоящих видов добровольного страхования. И чтобы сделать его более доступным и привлекательным для клиента, правила […]
  • Сроки лицензии на страховую деятельность Сроки лицензии на страховую деятельность Услуги страхования – это виды финансовой деятельности, которые могут предоставляться, только при условии получения страховой компанией лицензии на […]