За услуги риэлтора договор

Оглавление:

Кто платит за услуги риэлтора и почему. Детальный анализ

Иногда бывает сложно понять, кто на самом деле платит комиссию риэлтору – продавец, покупатель или услуга риэлтора для кого-то бесплатна. В чём вообще заключается услуга риэлтора и как он появляется в сделке, если никто его не приглашал. Разберем внимательно варианты оплаты стоимости комиссионных посредника при продаже и покупке квартиры. Подскажем как определить, кто именно оплачивает услуги риэлтора в сделке и проведем детальный анализ.

В конце статьи вы поймёте, что на самом деле риэлтор получает оплату из ваших денег, даже если вы думаете что это не так. Если риэлтор участвует в сделке и навязывает вам свои услуги, говоря, что они бесплатны, то это просто психологический приём. Бесплатно посредники и агентства недвижимости не работают, просто деньги спрятаны за уловками и не правдивыми обещаниями. Ниже мы расскажем, почему комиссию берут с покупателя квартиры и почему это деньги продавца.

Как услуги риэлтора появляются в сделке для покупателя

В подавляющем большинстве случаев покупатели сами к риэлтору не обращаются – они наоборот пытаются найти квартиру без посредников. 95% покупателей видеть посредника в сделке не хотят из-за большой комиссии. Но риэлтор со своими услугами сам появляется между продавцом и покупателем и всё это благодаря обману. Это давняя и проверенная схема посредников как проникнуть в сделку и вынудить заплатить комиссию. В этом и состоит работа риэлтора – заработать себе 2-3 тысячи долларов, даже тогда, когда его никто не звал.

Схема называется тысячи объявлений. Посредник просто находит объявление от хозяина, копирует фотографии и выставляет эту же квартиру, но уже со своими номерами телефонов. Так сделают сотни посредников по всему городу. В итоге объявление хозяина опускается далеко в поиске на сайтах недвижимости и его просто не могут найти обычные клиенты. Покупатель позвонит одному из риэлторов и его заставят оплатить услуги риэлтора и полную комиссию в 5%, потому что объявления посредников всегда вверху. Почитайте статью ниже – многое станет понятно о работе риэлторов.

Таким образом, у покупателя появляется риэлтор, который уже не отвяжется от него до конца сделки. Основная задача риэлтора – не дать покупателю и продавцу обменяться телефонами. У посредников есть даже негласное правило – не отходить от покупателя, чтобы они случайно с продавцом не остались в одной комнате. Поэтому часто ходят по 2 риэлтора на показ. Один смотрит за продавцом, второй за покупателем.

Посредник всячески старается запугать и настроить покупателя против продавца, чтобы сделку не провели без риэлтора.

Как услуги риэлтора преподносятся продавцу

Продавец обычно сам размещает объявление в интернете и выставляет свои фотографии. Хозяева понимают, что лучше продать за более высокую стоимость напрямую покупателю, чем делиться 5% стоимости квартиры с посредником. Через час после размещения хозяину начнут звонить риэлтора с предложением занести квартиру в базу агентств недвижимости.

Все риэлтора заявляют – услуга риэлтора для продавца бесплатна. Именно этим продавца и подкупают, что риэлтор будет продавать квартиру, а продавцу без разницы кто это сделает, главное, что платить комиссию в 5% нужно не ему. Продавец говорит – приводите покупателя и берите с него комиссию, я согласен, отличный вариант. В итоге получается так только в теории – комиссия вешается на покупателя и продавцу ничего не стоит. Но это только теория. Услуга риэлтора оплачивается всегда, но в более скрытой форме.

Продажа квартиры без риэлторских услуг

Есть такое понятие – рыночная цена. Она есть у каждой квартиры. Рассмотрим на примере. Допустим, есть квартира с ценой хозяина 42 тысячи. К нему приходит покупатель и ведет переговоры. Покупатель хочет купить дешевле, и они ведут торги по стоимости. В итоге договариваются на компромиссном решении – 40 тысяч.

Именно это и будет рыночная цена – 40 тысяч. Согласен и продавец и покупатель. В этом случае продавец получает максимально предложенную за его квартиру цену, а покупатель ничего не переплачивает и покупает с выгодой для себя. Это наиболее выигрышная ситуация. И продавец, и покупатель довольны результатом и готовы заключить сделку. Никто не переплатил и не потерял. Могут идти к нотариусу оформлять сделку.

Что происходит, если в сделке есть риэлтор

С появлением услуги риэлтора в сделке и комиссии посредника в 5% от цены квартиры ситуация меняется. Продавец и покупатель договорились на цене 40 тысяч, но теперь, получается, нужно дополнительно прибавить комиссию 2 тысячи долларов. Кто её должен платить?

Общая сумма квартиры получается либо 38 для продавца, либо 42 тысячи для покупателя. Обе стороны такое развитие событий не устраивает. Платить должен тот, кто заказывал услугу со своих денег. А кто заказывал услугу не понятно, потому что посредник сам появился в сделке и привёл покупателя в квартиру к хозяину.

Цена 40 тысяч долларов без комиссии за услугу риэлтора устраивает и продавца и покупателя. Один хочет купить за 40, а второй готов по этой цене продать. Но давайте рассмотрим дальнейшее развитие событий с комиссией риэлтора в 5%. Расскажем, как это случается в большинстве случаев.

  • Сделка срывается и стороны ругаются, так и не договорившись по комиссии риэлтора, потому что посредника никто не приглашал – ему никто не хочет платить. Квартира не продана. Все расстроены.
  • Второй вариант – риэлтор все же уговорит одну или обе стороны пойти на уступки и прожмёт покупателя на доплату, а продавца на дополнительную скидку. Каждая сторона сделки теряет 1 тысячу долларов на комиссии риэлтору.
  • Третий вариант – просто давят на продавца по стоимости самой квартиры и берут комиссию из его денег, хоть продавец и думает, что услуга риэлтора была бесплатной. Продавец теряет 2 тысячи долларов, думая, что заплатил покупатель, а это был просто торг. Это самый распространённый вариант в Украине. В этом варианте риэлтор действительно поработал на покупателя и получил за это деньги. А продавец их потерял.
  • Четвертый вариант – покупатель просто переплачивает 2 тысячи долларов из-за того, что ему хочется купить именно эту квартиру и именно у этого продавца. Покупатель в этом варианте теряет 2 тысячи долларов. Такое бывает редко, потому что аналогичных квартир на рынке много и можно просто купить другую. Деньги считают все.

Кто в итоге заплатил комиссию, и кто остался в выигрыше

Продавец на руки получит 38-39 тысяч, а покупатель заплатит 40-41 тысячу. Так кому услуга риэлтора была бесплатная, и кто оплатил комиссию? В итоге после этой истории, если сделка состоится, в выигрыше останется только риэлтор. И продавец, и покупатель потеряли часть своих денег. Их вынудили заплатить большую комиссию. Обе стороны сделки расстроены.

Если цена квартиры 40 тысяч и появляется риэлтор, то в любом случае кто-то потеряет 2 тысячи долларов. Умный покупатель не хочет переплачивать за навязанные услуги, а продавец не хочет терять деньги. Комиссия не должна быть такой большой.

Почему обычно комиссию всегда платит продавец квартиры

Сейчас в Украине продаётся тысячи однотипных квартир в каждом городе и если покупатель не покупает у одного продавца, то он просто ищет другого и без посредников или с меньшей комиссией. Так цена была бы просто 40 тысяч. Если в сделке есть риэлтор, то покупатель добавляет сумму комиссии в стоимость самой квартиры. Получается 40+2=42 тысячи в итоге.

Покупатель изначально был не готов к этой цене, а так как квартир на рынке много, то просто пойдёт смотреть другую квартиру. В итоге продавец продать квартиру не сможет. Поэтому покупатель жестко торгуется, чтобы и с этой квартирой его общая цена была 40 тысяч. Получается, продавец теряет деньги, думая, что это торг, а это просто скрытая комиссия риэлтора. Без посредников с 5% комиссии уже бы давно договорились и деньги никто бы не потерял.

Как определить, кто именно заплатил за услугу риэлтора

Допустим, изначальная цена квартиры 40 тысяч долларов.

  • Если продавец продавал квартиру за 40 тысяч и к нему пришли посредник с покупателем, не торговались и купили квартиру за 40 тысяч + 2 тысячи посреднику, значит, комиссию заплатил покупатель. Такое бывает крайне редко. Переплачивать 2 тысячи риэлтору на ровном месте не хочет никто.
  • Если продавец дополнительно уступил 1 тысячу и продал за 39 от изначальной цены 40, то покупатель заплатит в итоге 39+2=41 тысячу за общую стоимость квартиры. Тут получается, они пополам оплатили комиссию по 1 тысяче долларов.
  • Если продавец уступил 2 тысячи долларов и продал квартиру за 38, то получается, что продавец сам полностью оплачивает комиссию риэлтору. Это не торг и не квартира дешевая, а скрытая комиссия посредников. Покупатель платит всё равно 40 тысяч, а продавец получает 38. Покупатель просто отдаёт деньги продавца посредникам. В этом и состоит психологический обман со стороны риэлторов. Очень важный момент, который многие упускают.

Кто платит комиссию за услуги риэлтора в Канаде

Рекомендуем посмотреть видео от канадского риэлтора. Он объясняет, кто платит комиссию и почему это всегда продавец. Во многом совпадает с ситуацией в Украине, просто у нас рынок не цивилизованный и много обмана со стороны риэлторов. У нас они работают исключительно в своих интересах и вводят продавцов в заблуждение, говоря что услуга бесплатна.

Почему комиссию в Украине берут всегда с покупателя

В Украине так сложилось, что заставить заплатить можно покупателя квартиры. Это легче и выгоднее. А покупатели перекладывают эту ношу на продавца, не доплачивая за квартиру. Так и получается, что как бы платит покупатель, но полную сумму за квартиру в итоге не дополучает продавец.

У нас в Украине полностью идентичная ситуация по большинству моментов как и в видео выше. Комиссию берут с покупателя, но теряет деньги обычно всегда продавец. Поэтому если вы хотите заплатить минимальную стоимость за квартиру или продать по максимально выгодной цене, то нужно исключить посредника из сделки или найти с минимально возможной комиссией. Получится самая выгодная рыночная стоимость и никто не потеряет деньги – ни продавец, ни покупатель.

Как обойтись без услуг риэлтора

Если вы никогда не покупали и не продавали квартиру или имеете смутное представление об этом процессе, то обычный риэлтор вам не помощник. Они знают только, как усложнить процесс и заработать себе комиссию. Их не волнует ваша дальнейшая судьба и возможные проблемы с квартирой.

Найти квартиру вы можете самостоятельно, через знакомых или даже посмотреть её с риэлтором. За просмотр они денег не берут. Сами же говорят, что услуга просмотра квартир бесплатная. А дальше вам для проверки документов и сопровождения сделки нужен юрист по недвижимости. Он проверит документы и сопроводит сделку. Стоит эта услуга в 5 раз дешевле, чем риэлтор. Примерно 300 долларов в любом городе.

Так вы и в документах уверены, и сопровождение сделки получаете, и не переплачиваете за ненужные услуги риэлтора по подбору квартиры. В итоге чистая экономия около 1-2 тысяч долларов. Если вам нужно продать квартиру, то тоже есть решение. Всего за 399 долларов мы поможем продать вашу квартиру в Одессе. Это выгодно и продавцу и вашему покупателю. В итоге вы продадите свою квартиру дороже, чем с любым обычным риэлтором.

В чём заключается услуга риэлтора для покупателя

Услуга обычного риэлтора для покупателя заключается в показе квартиры и связи по телефону с хозяином. Больше никакой ответственности посредник не несёт. Только информационная услуга о квартире. Сопровождает сделку риэлтор чисто физически, просто чтобы в конце получить свои 5% комиссии.

Никакими документами и их проверкой посредники не занимаются – это обман. Пенсионерка, воспитательница детского сада и бывшая учительница после недельной стажировки не могут разбираться в юридических тонкостях и рисках при операциях с недвижимостью. Это область, где юрист тратит 10 лет на наработку опыта и обучение.

Для посредников это просто слова, а деньгами рискуете вы. В штате агентств недвижимости обычно юристов нет, только риэлтора. Обычно всё пускается на самотёк и за проверкой документов к юристам никто не обращается. Посредники деньгами не рискуют – им это не особо важно.

Кому оказывает услугу риэлтор

Посредник – это как продавец на рынке, только торгует он не джинсами или картошкой, а квартирами. Может ли риэлтор-продавец работать на покупателя? Может, но исключительно в интересах своего заработка и своей комиссии, продавая то, что ему выгодно. Риэлтор, как и продавец картошки – заинтересованное в сделке лицо и ему нужно продать, чтобы заработать. Тут интересы посредника и продавца совпадают.

Риэлтор в большинстве случаев работает исключительно в своих личных интересах и не отстаивает ни одну из сторон. Его никто не нанимал, он просто обманным путём попал в сделку и пытается заработать.

В нормальной практике риэлтор должен работать на того, кто заказывал его услуги и кто желает ими воспользоваться. Если вы нанимаете посредника и он вам необходим, то согласуйте стоимость и его обязательства перед вами за эту цену. Правильный риэлтор должен помочь сэкономить сверх цены своей комиссии и помогать, а не мешать совершению сделки за ваши же деньги.

Услуга риэлтора с оплатой по эксклюзивному договору

Есть варианты, когда продавец квартиры имеет сложности с продажей. Он выставил объявление сам и никак не может продать, потому что квартира неликвидная или с проблемными документами. Бывает не правильно выставленная цена и очень плохие фотографии. Продавец обращается к риэлтору и подписывает эксклюзивный договор. Этим документом он даёт задание риэлтору на продажу.

В этом случае услуга риэлтора уже заложена в стоимость квартиры и покупатель комиссию официально не платит. Но всё равно из-за риэлтора цена завышена на несколько тысяч долларов, которые оплатит покупатель и недополучит продавец.

Услуги риэлтора по договору с покупателем

Есть у риэлторов договор и с покупателями на оказание услуг. Они обещают подобрать квартиру и просят за это 5% комиссионных. Те, кто не могут или не умеют самостоятельно зайти в интернет и просмотреть продающиеся квартиры, тоже могут переплачивать риэлтору — это их право.

В этом случае покупатель плюсует услуги риэлтора со стоимостью квартиры и сам оплачивает комиссию. Это единственный случай, когда покупатель на самом деле платит комиссию риэлтору. В остальных случаях платит всегда продавец или частично обе стороны. В итоге от связи с риэлтором теряют все, а посредник зарабатывает деньги на своих навязанных услугах.

Вывод по риэлторам и оплате их услуг

Мы надеемся, вы разобрались, что если в сделке участвует риэлтор, то обязательно кто-то из сторон сделки теряет деньги. И в большей части случаев это именно продавец. Покупатели торгуются и выбивают адекватную стоимость, но должны понимать, что без риэлтора это тоже было бы на 2 тысячи дешевле.

Услуги риэлтора в сделке по купле-продаже квартиры – это всегда потеря денег одной из сторон. Покупатель мог бы купить дешевле, а продавец продать дороже квартиру. И это не всегда плохо. Иногда риэлтор помогает продавцу выставить адекватную рынку цену и подбадривает покупателя согласиться на эту цену. В итоге выигрывают все, потому что некоторые продавцы вообще не понимают сколько должна стоить их квартира и выставляют очень завышенные цены.

Мы желаем вам купить квартиру без риэлтора и сэкономить. Пользуйтесь услугами юристов – это значительно выгоднее и безопаснее, чем любой риэлтор. Юрист сэкономит вам значительно больше денег при переговорах со второй стороной, чем стоят его услуги, и обезопасит от всех рисков с документами. Теперь вы точно знаете, кто платит за услугу риэлтора и как это определить. Удачных вам покупок. Поделитесь с друзьями через фейсбук, может кому-то тоже будет полезно.

Если статья была вам полезна, подписывайтесь на нашу группу в фейсбуке:

Мы пишем много интересных статей о недвижимости и не только.

“Если риелтор навязывает вам выплату процентов без договора, не платите”, — Анатолий Топал

От 1% до 5% от стоимости квартиры требуют сегодня от покупателей жилья на «вторичке» разного рода так называемые «посредники» и «маклеры». Однако, далеко не всем удается ознакомиться с четким перечнем оказываемых за немалую сумму услуг. Не говоря уж о том, что систематическая непунктуальность агентов по недвижимости, отсутствие внятных ответов на задаваемые вопросы, а нередко – банальное хамство, становятся частыми спутниками коммуникаций с покупателем. Как реагировать в таких случаях клиенту, как избежать проблем, а также о необходимых мероприятиях для создания качественной риелторской услуги K V рассказал глава совета Экспертной Межотраслевой организации Украины Анатолий Топал.

Киев V ласть : Почему поступает столько жалоб от покупателей на качество услуг агентов по недвижимости? Казалось бы, последние должны быть заинтересованы в покупателе, окружать его заботой и вниманием…

Анатолий Топал: Причин несколько. Непонимание сути риелторской услуги потребителем. Отсутствие профессиональных стандартов, единых для всего рынка, стандартов деятельности, множество непрофессиональных участников рынка.

Нужно понимать то, что риелтор – это профессиональный продавец недвижимости. Не “помогальщик” при покупке, не “обеспечитель безопасности сделки”, не “проверяльщик” паспортов клиентов, а именно – продавец.

На сегодняшний день, к сожалению, в Украине сложилась такая ситуация, что с одной стороны существует дефицит качественной риэлторской услуги, прозрачной и понимаемой всеми ее сторонами. С другой, на рынке есть есть масса, даже затрудняюсь корректно выразиться… лиц, назовем их псевдо-риелторами, привлекаемых кажущимися легкими деньгами, которые дают фото чужих объектов на различных интернет-ресурсах, не умеют корректно работать ни с продавцом, ни, тем более, с покупателем, вести сделку и т. д. и т.п.

Из-за того, что нет правил и требований входа в профессию, сегодня любой может назваться риелтором. Достаточно зайти с собственного смартфона на ресурсы по продаже недвижимости, открыть там кабинет, вывесить «фейковые» объекты, «позаимствовав» их с других сайтов, придумать название агентства типа «Суперпрофи-Альфа-агентство» – и готово! Вот таких псевдо-риелторов сегодня очень много..

Вместе с тем, на рынке есть небольшая часть профессиональных Риелторов (именно с большой буквы), может быть, 15-20% от общего количества называющих себя таковыми, которые действительно качественно отрабатывают услугу и заслуженно зарабатывают свои деньги.

K V : А если этот риелтор представляется сотрудником известных агентств?

Анатолий Топал: К сожалению, даже в брендовых сетях есть разные …непрофессионалы, которые ведут себя неадекватно.

Я бы пошел в офис агентства недвижимости, от имени которого действует риелтор, серьезно бы поговорил с менеджером, начальником отдела, для начала, четко поставил бы ему задачу посредством договора и сказал бы: если эти, скажем, 18-20 пунктов не будут выполнены, не заплачу ни копейки (это при “мягком” варианте развития событий, если мне действительно нужен этот объект). С чего начинать? Я бы начинал с того, что подписал договор с агентством или риелтором. Естественно, договор надо заключать до начала каких-либо коммуникаций с риелторами. Четко поставить задачи. И, скорее всего, даже, дать небольшую предоплату. А затем, при малейших недоработках и сбоях, нежелании работать – не “слезал” бы ни с исполнителя, ни с его руководства.

Если же вы решили самостоятельно вести поиск недвижимости и нашли квартиру в интернете, пришли на показ, а вам навязывают выплату каких-то % без документально зафиксированных обязательств со стороны риелтора, четко указанных в договоре — я рекомендую не платить. Если вы не заключали договор и не заказывали услугу – не платите! Прекращайте платить за то, что вам не нужно!

И помните: все угрозы о том, что к вам приедет служба безопасности и вами «займутся» – не более, чем бред сивой кобылы. Профессиональный риелтор так себя вести не будет.

Можно также обратиться к руководству агентства недвижимости – во многих компаниях есть лица, отвечающие за качество. И добиться того, что вам дадут либо толкового агента, что бывает редко, либо вовсе отказаться от сотрудничества с этой компанией.

Но покупателю сегодня, увы, нужно понимать: 80% информации, которая находится на т. н. риелторских ресурсах – мягко говоря, искажено, особенно в разделе аренды. И половина из нее же – откровенные «фэйки». Это – следствие обилия непрофессиональных тренингов, которые учат продавцов недвижимости генерировать обращения потенциальных покупателей за счет количества выставленных несуществующих объектов.

Выбирайте, с кем работать. К сожалению, на рынке мало истинных профессионалов.

K V : Каковы стандарты риелторской услуги для покупателя, за что мы платим 5%?

Анатолий Топал: Давайте еще раз: риелтор – это профессиональный продавец недвижимости, он квартиры продает. А те многие, кто ошибочно называет себя риелторами, сами не знают, за что они берут с покупателя 5%.

Я не знаю риелторской услуги для покупателя. Консультационная, правовая и т.д. – да, есть,но не риелторская.

Риелтором можно назвать лицо, которое продает объект недвижимости. Создает торговую наценку. Его услуга как продавца понятна для собственника, продающего объект недвижимости. Покупатель в этом случае не платит!

А всех тех, кто выставил ворованные фотографии чужих объектов, первый раз увидел квартиру на просмотре вместе с вами, и при этом еще хочет взять с вас, как покупателя, 5%, – гоните прочь.

Далее: у тех лиц, которые работают на покупателя, нет ни единых общепринятых стандартов деятельности, ни описания услуги для покупателя. В каждой фирме или у каждого человека они свои.

К сожалению, отсутствие единых стандартов деятельности риелторов на рынке недвижимости – общепринятых и понимаемых операторами рынка и потенциальными клиентами привело к тому бардаку, который сейчас существует. В т.ч. к тому, что нужно защищать немногих действительно профессиональных риелторов от псевдо-специалистов.

K V : Есть ли какие-то подвижки в том, чтобы структурировать этот рынок? В свое время был прецедент с оценщиками, которыми занялось государство.

Анатолий Топал: Давайте будем откровенны: государство занялось распределением потоков, идущих от оценочной деятельности.

Сегодня на рынке риелторских услуг есть несколько групп влияния – официальных и не очень. Одни пытаются пролоббировать законодательные изменения, другие – договориться с госструктурами о контроле. Но все, кто этим занимается, втайне мечтают «обилечивать» на входе в этот рынок.

Увы, никаким законом нельзя утвердить ни профессиональные стандарты, ни стандарты деятельности, так как это – отдельные процедуры, которые риелторское сообщество может проводить, не дожидаясь никаких законов, инициатив государства и т.д. На данном этапе становления рынка риелторской услуги, подчеркиваю, на данном этапе, никаким законом не убрать с рынка псевдо-риелторов, некачественную услугу. Наоборот, это все уйдет в глубокую тень.

Некие подвижки к созданию единых стандартов деятельности, впрочем, предпринимаются.

Анатолий Топал: Пока это только процесс. Препятствие в том, что основные участники никак не могут нормально договориться между собой. Были подвижки создания профессиональных стандартов и стандартов деятельности. В рамках общественных организаций (к сожалению, немногочисленных, объединяющих не более 10% от всех участников рынка) разработаны свои стандарты и приняты Кодексы этики. Но результат в рамках всей страны такой же – участники рынка только- только начали договариваться.

Поэтому некоторые риелторы вынуждены были заявить, что работают по определенным стандартам и стараются их придерживаться. Таких – не более 20%, как я и говорил выше, от общего количества участников рынка.

K V : В итоге, проигрывают потребители риелторской услуги — продавец и покупатель объекта недвижимости.

Анатолий Топал: К сожалению, на сегодняшний день проигрывают не только продавец и покупатель, и те немногие профессиональные риелторы, которые отвечают за качество своих услуг. Например, набирающее сейчас обороты прогрессивное движение СПП (система партнерских продаж — механизм, при котором риелтор со стороны продавца привлекает к продаже своих коллег и мотивирует их частью своего вознаграждения. Покупатель жилья не оплачивает никаких процентов риелтору. Расходы на деятельность риелтора покрывает продавец объекта, заключивший с риелтором эксклюзивный договор). Это наиболее приемлемая и проверенная рынком система – вы же не платите продавцу в магазине на кассе дополнительный % от покупки джинсов. И вам глубоко все равно – какая в этом товаре торговая наценка.

K V : Многие покупатели полагают, что в 5% оплаты риелторской услуги должны входить какие-то мероприятия, услуги по проверке объекта. Это так?

Анатолий Топал: Конечно, в процессе продажи-покупки жилья есть ряд консультационных услуг, например, поиск недвижимости по заданным параметрам, проверка объекта, собственника и т. д. Но это — не риелторская услуга.

Здесь рекомендую снова заключать договор с консультантом или юристом до того, как вы начнете получать такую услугу. Вы должны понимать, что в итоге получите и за что платите.

Но, повторюсь, в случае с псевдо-риелтором, который придя на показ, непонятно за что навязывает вам 5% — «бейте палками».

K V : Лицензируется ли в Украине деятельность риелторов?

Анатолий Топал: Нет, к сожалению. Есть добровольная сертификация в рамках общественных организаций, но, как мы видим, в рамках всей страны проблему качества услуги и стандартов это не решает.

K V : Что нужно сделать, чтобы структурировать рынок риелторских услуг и привести их к должному качеству? Должно ли государство участвовать в регуляции качества услуг?

Анатолий Топал: Я бы собрал 20-25 наиболее влиятельных представителей этого бизнеса, вывез в центр Украины, скажем, под Умань, поселил бы в отель, отобрав телефон и еду на суток трое, и не выпускал бы, пока они не создали и не подписали бы единый меморандум о разработке и последующем принятии единых стандартов деятельности и pro-стандартов. Тем более, на сегодняшний день государство отдало на откуп отраслевым организациям разработку и создание этих стандартов: берите и делайте! Не нужно ходить по министерствам и ведомствам, ждать, пока поставят какого-нибудь «смотрящего».

А законодательство — это уже завершающее формирование рынка, а не начинающее.

K V : Назовите 5 шагов по выходу из тени и урегулировании деятельности?

Анатолий Топал: Во-первых, участникам рынка, профессиональным отраслевым организациям, наконец-то договориться. Во-вторых, и в-третьих, создать и принять стандарты деятельности и профессиональные стандарты. В-четвертых, донести эти стандарты до широкой общественности, потребителя. В-пятых, – создать единый всеукраинский реестр участников рынка риелторской услуги (контроль реестра, как по мне, можно отдать на окуп государству, хотя оговаривается).

И, наконец, отвечать за свою репутацию, принять и придерживаться кодекса этики.

Тем более, что есть опыт решения профессиональных проблем подобного рода в других сферах бизнеса, уже работают на рынке профессиональные отраслевые организации, обучающие и сертифицирующие специалистов.

Договор оказания риэлторских услуг

Раздел VI. Договор оказания риэлторских услуг

Статья 27. Основания предоставления риэлторских услуг

1. Риэлторские услуги предоставляются субъектами риэлторской деятельности исключительно на основании договора заключенного между риэлторской организацией или риэлтором, который осуществляет риэлторскую деятельность как физическое лицо — предприниматель, и потребителем риэлторских услуг.

2. Типовая форма договора о предоставлении риэлторских услуг утверждается Кабинетом Министров Украины.

Статья 28. Условия, обязательные для включения в договор о предоставлении риэлторских услуг

1. Договор, который заключается субъектом риэлторской деятельности с потребителем риэлторских услуг, должен заключаться в письменной форме и должен содержать следующие существенные условия:

  1. сведения о включении субъекта риэлторской деятельности в Государственный реестр субъектов риелторской деятельности и наличия сертификата субъекта риелторской деятельности с указанием порядкового (регистрационного) номера и даты его выдачи;
  2. сведения о наличии у субъекта риэлторской деятельности договора страхования его гражданско-правовой ответственности;
  3. полный перечень конкретных риэлторских услуг, которые предоставляются потребителю;
  4. пределы полномочий субъекта риэлторской деятельности в представлении интересов потребителя риэлторских услуг в отношениях субъекта риэлторской деятельности с третьими лицами;
  5. сроки оказания риэлторских услуг;
  6. размер вознаграждения, которое выплачивается субъекту риелторской деятельности за выполнение услуг в денежной форме, а также условия и срок ее уплаты;
  7. права и обязанности риэлтерской организации или риэлтора и потребителя риэлторских услуг;
  8. условия обеспечения конфиденциальности информации, полученной при предоставлении риэлторских услуг;
  9. ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств и за нарушение прав и законных интересов третьих лиц;
  10. порядок и условия расторжения договора;
  11. порядок возврата средств при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору;
  12. порядок разрешения споров, которые могут возникнуть во время оказания риэлторских услуг и принятие потребителем риэлторских услуг их результатов.

В договоре о предоставлении риэлторских услуг могут быть предусмотрены и другие существенные условия в соответствии с законодательством.

Статья 29. Документы, подтверждающие выполнение договора о предоставлении риэлторских услуг

1. Субъект риэлторской деятельности составляет акт об исполнении договора о предоставлении риэлторских услуг, который является документом, подтверждающим выполнение такого договора и предоставляет право субъекту риелторской деятельности на получение денежного вознаграждения от потребителя риэлторских услуг за предоставленные для него риэлторские услуги.

2. Если субъектом риэлторской деятельности является риэлторская организация, то акт подписывается риэлтором, который непосредственно оказывал услуги, руководителем такой организации и потребителем риэлторских услуг и скрепляется печатью риэлторской организации.

3. Если субъектом риэлторских услуг является риэлтор — физическое лицо — предприниматель, то акт подписывается и потребителем риэлторских услуг и скрепляется печатью такого риэлтора.

4. Содержание, форма и порядок составления акта о выполнении договора о предоставлении риэлторских услуг устанавливаются Наблюдательным советом.

5. Размер и порядок оплаты риелторских услуг определяются по договоренности сторон, если иное не определено законодательством. Максимальный размер оплаты риелторских услуг не может превышать трех процентов стоимости недвижимого имущества, указанного в сделке отношении такого имущества. Сумма денежного вознаграждения, которая должна быть уплачена потребителем риэлторских услуг за выполненные для него риэлторские услуги, обязательно указывается в акте.

Статья 30. Предоставление риэлторских услуг нескольким их потребителям

1. Субъект риэлторской деятельности имеет право предоставлять риэлторские услуги по одним и тем же объектом недвижимости и правами на него нескольким потребителям риэлторских услуг одновременно. При этом условия предоставления риэлторских услуг должны быть одинаковыми для всех потребителей. Субъект риэлторской деятельности обязан сообщать всем потребителям риэлторских услуг сведения об объекте недвижимости и права на него третьих лиц.

Статья 31. Защита прав третьих лиц

1. Субъект риэлторской деятельности и потребитель риэлторских услуг не имеют права заключать договор о предоставлении риэлторских услуг без согласия лиц, которые имеют право на объект недвижимости и права на него, являющихся предметом сделки.

2. Если в процессе или в результате исполнения договора о предоставлении риэлторских услуг причинен имущественный и (или) морального вреда третьим лицам, субъект риэлторской деятельности и потребитель риэлторских услуг возмещают им причиненные убытки и компенсируют моральный ущерб в установленном законодательством порядке.

Агентские договора

По агентскому договору агентство недвижимости или риэлтор обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. Агентский договор может быть заключен на определенный срок или без указания срока его действия.

Агентские договора по аренде

Агентские договора по продаже и покупке

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.

В случаях, когда в агентском договоре, заключенном в письменной форме, предусмотрены общие полномочия агента на совершение сделок от имени принципала, последний в отношениях с третьими лицами не вправе ссылаться на отсутствие у агента надлежащих полномочий, если не докажет, что третье лицо знало или должно было знать об ограничении полномочий агента.

Источник: Meget Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Как составить договор с риэлтором, чтобы не кинули на комиссионные

Форум недвижимости Domik.ua

19 фев 2016, 15:57

19 фев 2016, 16:01

Это у Вас такая отмазка по поиску объявлений, потому что нехватает . чем найти, риэлторы же находят, а в большинстве случаев я Вас удивлю . по многим объектам, которые смотрит покупатель недвижимости, находятся на устных или письменных договорённостях у разных риэлторов и агентствах недвижимости.
Поэтому, что бы не переплачивать за услуги, обращайтесь сразу к агентствам и риэлторам которые находятся в Вашем регионе и требуйте чтобы они показывали свои прямые объекты, так как если еще будет один посредник Вы ему комиссию платить не будете.

P.S. А адекватно Вы назвались kion ter что переводится какая земля.

19 фев 2016, 16:08

Mikolka, я же Выше Вам писал:
+ подготовка всех необходимых документов для сделки, + проверка документов как на квартиру, и на собственников так и на историю квартиры (что бы потом не было вопросов во время сделки и после её).

Если Вам этого риэлтор ни делает, значит Вы с ним не заключили договор где этот пункт прописан, соответственно может и появится какой либо Вася.
ПОЭТОМУ заключайте договор что бы ни у кого не возникало ни каких вопросов, что я и пытаюсь здесь донести.

19 фев 2016, 16:13

19 фев 2016, 16:31

19 фев 2016, 16:32

Из личного опыта, чем больше мы понимаем что хочет покупатель, тем проще ему подобрать то, что он хочет (у нас был случай, что хотел однушку большую в хорошем состоянии, а купил трешку в среднем состоянии, так-как он сказал что их четверо и лучше расшириться, представьте, неделю 1-к. показать, 2 нед. 2-к. показать, а потом вдруг он 3-к. просит показать. )

У нас прайс зависит от времени потраченного на человека, если он за пару дней решается то можно до 2%, а там можно и поторговаться, всё зависит от стоимости объекта недвижимости.
Если объект недвижимости стоит до 10000 — это стандартно 5%, если до 30000 это до 3%, и т.д. а если стоимость большая несколько тыс., то там и с 1% приходится торговаться.

Рыночные отношения, всегда нужно торговаться.

Вообще наверное, чудесно было бы если прописать в договоре человеко/часы, + административный расходы, то же зависимые от часов, и на день сделки всё это сложить.

19 фев 2016, 16:43

Вопрос в следующем. когда суд признает договор не действительным? В большинстве случаев это много раз прошедшая квартира покупку-продажу и заниженной ценой, о чем мы обычно предупреждаем, но из-за своей жадности покупатели покупают такие квартиры, и Вы хотите что бы мы под этим подписались.

Что Вы имеете ввиду под фразой фейковые?

19 фев 2016, 17:36

Судя по ответам, тут вопрос обсуждается вообще не по теме.

Но вот вариант чел./часов + админ.расходы интересный, только как его проконтролировать и прописать в договоре. Возможно добавить дополнение к договору в котором покупатель будет расписываться за то потраченное время которое риэлтор на его использовал. Но какая вероятность что это все покупатель будет делать и потом не киданет?

И эти условия только возможно на покупателя повесить.

19 фев 2016, 17:42

Все имхо просто: Вы работаете, а вам за это платят.
здесь вы либо прописываете фиксированную сумму за вашу работу, либо, клиент оплачивает некий процент в случае нахождения удовлетворяющего объекта. Но здесь надо подписывать просмотровый перед каждым просмотром.

А вообще-то, конечно, поиск варианта должен оцениваться в фиксированную сумму, тк работа здесь не шибко квалифицированная.

основная услуга оказывается продавцу. Здесь присутствует весь комплекс маркетинга, который вполне может оплачиваться процентно. Но, к сожалению, рынок риэлторских услуг на украине так не работает. Надеюсь на изменения.

19 фев 2016, 17:52

Первое Региональное Агентство Недвижимости писал(а): Судя по ответам, тут вопрос обсуждается вообще не по теме.

Но вот вариант чел./часов + админ.расходы интересный, только как его проконтролировать и прописать в договоре. Возможно добавить дополнение к договору в котором покупатель будет расписываться за то потраченное время которое риэлтор на его использовал. Но какая вероятность что это все покупатель будет делать и потом не киданет?

И эти условия только возможно на покупателя повесить.

Кстати тему форума я называл:
Как составить договор на комиссионные услуги, что бы их возможно было отсудить.

Ни пойму кто уже поменял, админ верните обратно название темы.

19 фев 2016, 17:56

Vitaly писал(а): Все имхо просто: Вы работаете, а вам за это платят.
здесь вы либо прописываете фиксированную сумму за вашу работу, либо, клиент оплачивает некий процент в случае нахождения удовлетворяющего объекта. Но здесь надо подписывать просмотровый перед каждым просмотром.

А вообще-то, конечно, поиск варианта должен оцениваться в фиксированную сумму, тк работа здесь не шибко квалифицированная.

основная услуга оказывается продавцу. Здесь присутствует весь комплекс маркетинга, который вполне может оплачиваться процентно. Но, к сожалению, рынок риэлторских услуг на украине так не работает. Надеюсь на изменения.

Если договор будет правильный и иметь юридическую силу, тогда он будет работать.
Только нужно продумать основные пункты.

19 фев 2016, 18:16

19 фев 2016, 21:48

20 фев 2016, 22:35

22 фев 2016, 14:43

22 фев 2016, 16:02

22 фев 2016, 16:11

Вообще то все отошли от темы.
Давайте предложения какой заключать договор с продавцом недвижимости, если он обращается в агентство, что бы он не мог потом продать её напрямую на указанный срок в договоре, и что бы возможно было потом отсудить свою комиссию.

Как я понимаю с покупателем договор никакой подписать нельзя.

Еще по теме:

  • Мировой суд первомайский мурманск Мировой суд первомайский мурманск Участки мировых судей Первомайского судебного района г. Мурманска г. Мурманск, 183010 тел. (8152) 25-92-32 Otvherv [email protected] uodms . mels . ru Автопарковый […]
  • Как приватизировать жилье беларусь Приватизация квартиры Содержание Граждане, проживающие в квартирах Приватизировать можно не только квартиры на и одноквартирные дома государственного жилищного фонда, могут приватизировать […]
  • Аренда авто с правом выкупа в киеве Аренда авто с правом выкупа в киеве Сдам в аренду авто Дэу-Ланос 2007г. вып. , объем 1, 5(базовая модель), польская сборка, ц/замок, сигнализация, установле. Читать полностью Аренда авто […]
  • Как расторгнуть договор по соглашению сторон по 44-фз Расторжения контракта по соглашению сторон: рассмотрение по ФЗ-44 Расторжение контракта по соглашению сторон в соответствии с ФЗ-44 является наиболее оптимальным вариантом решения […]
  • Работа юристов в нижневартовске Работа юриста в Нижневартовске По запросу работа юристом в Нижневартовске на сайте HotWork.ru собрано 11 вакансий. За эту неделю добавлено 95 свежих вакансий. Успешно закрыто 84 вакансий. […]
  • Как перепродавать товар с ндс Как перепродавать товар с ндс но не которые фирмы странно себя ведут.не хотят иметь дело с неплательщиками НДС, при этом цены у неплательщиков ниже более чем 20%.просто не хотят и […]
  • Правобережный мировой суд г иркутска Правобережный мировой суд г иркутска 6 этаж, каб. 606а, 602б, 609 Улицы: Академика Павлова, Альпийская, Арктическая, Батаева, Белорусская, Бирюсинская, Вагина, Ватутина, Владимира […]
  • Заявление для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Закончили строительство, что же делать? Оформляем разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Всем привет! Недавно я вам рассказывал как оформлять разрешение на строительство, а сегодня […]