Ст12317 гк рф с комментариями

Специализированный найм жилого помещения жк рф

Специализированный найм жилого помещения жк рф

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 100 Жилищного кодекса РФ

Статья 100 ЖК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 — 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Вернуться к оглавлению документа : Жилищный кодекс РФ (с комментариями)

Комментарии к статье 100 ЖК РФ, судебная практика применения

Некоторые разъяснения, комментарии положений статьи 100 ЖК РФ даны в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». В частности, указано следующее.

«.. к отношениям по пользованию специализированными жилыми помещениями, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются с учетом их длящегося характера нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом (статья 5 Вводного закона);

.. в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (часть 6 статьи 100 ЖК РФ). Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных статьей 70 ЖК РФ;

… члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (часть 5 статьи 100, части 3, 4 статьи 67, статья 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с частью 5 статьи 100 и частями 2 — 4 статьи 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя, по общему правилу, не сохраняется (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ».

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 — 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 100 ЖК РФ

1. Договоры найма жилых помещений специализированного жилищного фонда различаются в зависимости от вида специализированного жилищного фонда. В договоре найма жилого помещения конкретного вида специализированного фонда устанавливаются различные права и обязанности сторон договора найма (см. комментарий к ст. ст. 104 — 108 ЖК). Типовые договоры найма каждого вида специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42.

В частности, названным Постановлением утверждены типовые договоры найма:

— жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

— жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

— жилого помещения маневренного фонда;

— служебного жилого помещения;

— жилого помещения в общежитии.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме. Наймодателем в данном договоре выступает орган государственной власти, орган местного самоуправления либо администрация предприятия или учреждения, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится специализированный жилищный фонд. Нанимателем по такому договору является гражданин, которому предоставлено жилое помещение.

Предметом договора найма специализированного жилого помещения является изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры).

3. В договоре найма также устанавливаются права и обязанности сторон договора.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц, принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель специализированного жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наймодатель и наниматель специализированного жилого помещения несут и иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами и договором найма специализированного жилого помещения.

4. Если вместе с нанимателем в жилое помещение вселяются члены его семьи, то они должны указываться в договоре найма.

К членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (см. комментарий к ст. 69 ЖК).

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения должны быть указаны в договоре найма.

5. В случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования занимаемым жилым помещением, за ними сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Однако эти граждане самостоятельно отвечают по своим обязательствам, вытекающим из договора найма специализированного жилого помещения. Это правило не распространяется на бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения. В случае прекращения семейных отношений нанимателя служебного жилого помещения и членов его семьи право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между нанимателем и бывшим членом его семьи. В том случае, когда у бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования служебным жилым помещением может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя на определенный срок на основании решения суда (см. комментарий к ст. 31 ЖК). В этом случае логично было бы применить это правило и к бывшим членам семьи нанимателя жилого помещения в общежитии, поскольку проживание в служебном жилом помещении и в общежитии связано с трудовыми отношениями.

Законодатель для бывших членов семьи нанимателя служебного жилого помещения применил нормы, установленные для бывших членов семьи собственника жилого помещения. Но не решил вопрос для тех случаев, когда наниматель прекратит трудовые отношения и подлежит выселению, в то время как право пользования служебным жилым помещением за бывшими членами семьи нанимателя будет признано судом. Нанимателя выселят, а бывших членов семьи выселить будет невозможно.

Кроме того, следует обратить внимание на то, что нанимателя и членов его семьи выселяют без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения трудовых отношений, а в комментируемой статье за бывшими членами семьи нанимателя может быть сохранено право пользования служебным жилым помещением по решению суда. Если семья не распалась, то выселят всех без предоставления другого жилого помещения и не посмотрят, что отсутствуют основания приобретения или осуществления ими права пользования иным жилым помещением, а также на имущественное положение граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, которые не позволяют им обеспечить себя иным жилым помещением. И, как следствие, суд сохранит за ними право пользования служебным жилым помещением, поскольку нет законных оснований для их выселения.

6. В комментируемой статье введены ограничения при использовании нанимателем жилых помещений специализированного жилищного фонда. Наниматель не вправе произвести обмен занимаемого жилого помещения, а также передать его в поднаем. Это обусловлено особенностью использования специализированных жилых помещений.

Статья 100 ЖК РФ. Договор найма специализированного жилого помещения

Новая редакция Ст. 100 ЖК РФ

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 — 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Статье 100 ЖК РФ

1. В ч. 1 комментируемой статьи установлено определение договора найма специализированного жилого помещения, которое является универсальным для всех видов такого договора, предусмотренных разделом IV Кодекса.

К отношениям по пользованию специализированными жилыми помещениями, возникшим до введения в действие Кодекса, применяются с учетом их длящегося характера нормы указанного Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных ст. 5 Вводного закона.

2. Юридическим основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого помещения является административный акт — решение о предоставлении гражданину соответствующего жилого помещения, принятое с учетом положений ст. 99 Кодекса (см. указанную статью и комментарий к ней).

3. Содержание договоров найма специализированных жилых помещений определяется с учетом положений ч. 3 ст. 100 Кодекса. В таких договорах обязательно определяются предмет договора, права и обязанности сторон. Конкретные договоры найма специализированных других помещений должны разрабатываться в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ (см. ч. 8 ст. 100 Кодекса и комментарий к ней).

Обратим внимание, что Кодекс не содержит положений об изменении договора найма специализированного жилого помещения. Однако это не означает, что такой договор не может быть изменен. Изменение конкретных договоров найма возможно по правилам, установленным в соответствующем типовом договоре найма специализированного жилого помещения (см. ч. 8 ст. 100 Кодекса). См. также ст. ст. 450 — 453 ГК РФ.

4. Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в том числе на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем. Естественно, что такие жилые помещения не могут быть также переданы нанимателем другому лицу по договорам аренды, доверительного управления и т.п., так как соответствующие правомочия могут принадлежать только собственнику (уполномоченному им лицу).

5. К пользованию жилыми помещениями, предоставленными по договорам найма специализированных жилых помещений, применяются отдельные правила о договоре социального найма. К пользованию служебными жилыми помещениями применяются также указанные в ч. 5 комментируемой статьи положения о правах и обязанностях членов семьи собственника жилого помещения.

6. Как и в договоре социального найма, в договорах найма любых специализированных жилых помещений должны быть указаны члены семьи соответствующих нанимателей. В ч. 6 ст. 100 Кодекса не установлено, какие лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде. Однако согласно ч. 5 этой же статьи к пользованию любыми специализированными жилыми помещениями, за исключением служебных, применяются правила, в частности, ст. 69 Кодекса, согласно которой к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных ст. 70 Кодекса.

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (ч. 5 ст. 100, ч. ч. 3 и 4 ст. 67, ст. 69 Кодекса).

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с ч. 5 ст. 100 и ч. ч. 2 — 4 ст. 31 Кодекса имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя по общему правилу не сохраняется (ч. 4 ст. 31 Кодекса). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 Кодекса (см. подп. «д» и «е» п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

7. Все виды договора найма жилых помещений в специализированном жилищном фонде могут быть заключены только в письменной форме. Такие договоры заключаются в простой письменной форме, нотариальная форма в указанных случаях не требуется (см. также ст. 161 ГК РФ). В случае несоблюдения простой письменной формы сделки применяются последствия, предусмотренные ст. 162 ГК РФ.

8. Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» утверждены, в частности:
———————————
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

типовой договор найма жилого помещения маневренного фонда;

типовой договор найма служебного жилого помещения;

типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

Другой комментарий к Ст. 100 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Специализированные жилые помещения предоставляются по договорам найма. Исключение составляет жилье для социальной защиты отдельных категорий граждан, которое предоставляется в безвозмездное пользование (см. комментарии к ст. 98, 109).

2. Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в письменной форме. Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки не влечет ее недействительности. Правовое последствие такого «несоблюдения» состоит в другом: в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания, подтверждающие, что сделка была совершена на определенных условиях.

3. Право пользования специализированным жилым помещением возникает из юридического состава: решение о предоставлении жилья; заключение договора найма.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ (ч. 8 комментируемой статьи). Правительством РФ принято Постановление от 26.01.2006 N 42, которым утверждены типовые договоры найма специализированных жилых помещений.

Комментируемая статья определяет понятие договора найма специализированного жилого помещения, устанавливает существенные условия договора, очерчивает права и обязанности сторон.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 жилые помещения специализированного фонда предоставляются по договору:

найма служебного жилого помещения (ст. 93, 104);

найма жилого помещения в общежитии (ст. 94, 105);

найма жилого помещения маневренного фонда (ст. 95, 106);

найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

найма жилого помещения фонда для временного поселения и лиц, признанных беженцами (ст. 97, 108).

В договоре найма указываются члены семьи нанимателя.

Помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан используются по договору безвозмездного пользования (ст. 98, 109 ЖК РФ).

4. Наниматель специализированного жилого помещения обязан соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Правительством РФ, не нарушать права и законные интересы соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования (ст. 17 ЖК РФ).

Наниматель специализированного жилого помещения имеет право:

пользоваться жильем в соответствии с его назначением, а также общим имуществом многоквартирного дома: местами общего пользования в общежитии, доме социального обслуживания и проч.;

на неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения;

в любое время расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения;

получать субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в порядке и на условиях, установленных ст. 159 (см. комментарий к ней).

5. Объем прав нанимателя зависит от вида и назначения специализированного жилья. На него возлагается ряд обязанностей, которые несет наниматель жилого помещения по договору социального найма (ч. 5 ст. 100):

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК (ст. 17);

обеспечивать сохранность жилого помещения;

поддерживать надлежащее состояние жилья;

проводить его текущий ремонт;

своевременно вносить плату за жилищно-коммунальные услуги (ч. 5 ст. 100, ч. 3 ст. 67 ЖК РФ). Эта обязанность возникает с момента заключения договора найма (см. комментарий к ст. 153). Несвоевременная оплата жилого помещения и коммунальных услуг влечет взимание пени в размере и в порядке, установленных ст. 155 ЖК РФ.

Порядок определения размера оплаты за жилое помещение в домах системы социального обслуживания, фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитии, если в одной комнате живет несколько человек, устанавливается собственниками указанных жилых помещений.

6. Статья 100 предусматривает применение к специализированному жилью правил ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ. Это означает, что наниматель обязан: допускать в занимаемое жилое помещение (в заранее согласованное время) представителей наймодателя; при освобождении жилого помещения сдать его наймодателю в надлежащем состоянии (подп. «л» и «к» п. 4 Типового договора социального найма).

Кроме того, к пользованию специализированным жильем (за исключением служебного) применяются правила ст. 69 ЖК («Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма»).

Следует отметить, в частности, положение ч. 2 ст. 69, согласно которому члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

7. К пользованию специализированными жилыми помещениями применяются правила, предусмотренные ст. 65 (см. комментарий к ней).

Помимо обязанностей наймодателя, предусмотренных ч. 2 ст. 65 ЖК (ч. 5 ст. 100), он также обязан принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического оборудования к эксплуатации в зимних условиях (подп. «е» п. 5 Типового договора социального найма) и проч.

8. Среди прав наймодателя основное — требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 65 ЖК РФ, ч. 5 ст. 100). Кроме того, отметим его право требовать расторжения договора найма, если наниматель нарушает жилищное законодательство, условия договора найма.

Статья 99 ЖК РФ. Основания предоставления специализированных жилых помещений

Новая редакция Ст. 99 ЖК РФ

1. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

2. Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным настоящим Кодексом основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

Комментарий к Статье 99 ЖК РФ

1. Главой 10 раздела IV Кодекса впервые на федеральном уровне установлено комплексное правовое регулирование режима предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими. Основания предоставления указанных помещений (ст. 99), правила о договоре найма специализированного жилого помещения (ст. 100), его расторжении (ст. 101) и прекращении (ст. 102), о выселении граждан из специализированных жилых помещений (ст. 103) являются едиными для всех жилых помещений специализированного жилищного фонда независимо от их вида и целевого назначения. При этом особенности предоставления служебных жилых помещений (ст. 104), жилых помещений в общежитиях (ст. 105), домах маневренного фонда (ст. 106), системы социального обслуживания (ст. 107), а также предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев (ст. 108) и жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 109) установлены в специальных нормах.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленным порядком и требованиями (см. ч. 2 ст. 92 Кодекса), которые в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42.

Юридическими основаниями предоставления всех видов специализированных жилых помещений (по договорам найма или безвозмездного пользования) являются решения собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти либо органов местного самоуправления) или уполномоченных собственниками лиц. Принятие указанных решений и их надлежащее оформление по установленным правилам должно предшествовать заключению соответствующего договора, по которому предоставляется специализированное жилое помещение (см. также ст. 100 Кодекса и комментарий к ней).

На федеральном уровне в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25.03.2010 N 179 «О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по распоряжению жилыми помещениями жилищного фонда Российской Федерации» решения по вопросам предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда принимают федеральные органы исполнительной власти. Эти же органы принимают решения по вопросам включения жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, закрепленных за федеральными органами исполнительной власти на праве оперативного управления, в специализированный жилищный фонд с отнесением таких помещений к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда, а также исключения жилых помещений из специализированного жилищного фонда.
———————————
СЗ РФ. 2010. N 13. Ст. 1511.

Определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации относится к полномочиям органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области жилищных отношений (см. п. 2 ст. 13 Кодекса).

Определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда отнесено к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений (см. п. 4 ст. 14 Кодекса).

В подп. «в» п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» указано, что нарушение требований Кодекса и Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42, при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 и ч. 2 ст. 99 Кодекса может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.
———————————
Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 Кодекса) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения).

По договорам найма соответствующих специализированных жилых помещений, как правило, предоставляются все виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Исключение из этого правила составляют жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются бесплатно — по договорам безвозмездного пользования (см. ст. ст. 98, 109 Кодекса и комментарий к ним).

Напомним, что безвозмездное пользование имуществом регулируется ст. ст. 689 — 701 гл. 36 ГК РФ. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК РФ). Помимо указанных выше статей ГК РФ, к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила об аренде, предусмотренные ст. 607, п. 1 и абзацем первым п. 2 ст. 610, п. п. 1 и 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ.

Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» .
———————————
СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697.

При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления — не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (см. ст. ст. 105, 106 Кодекса). Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления — такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры или жилого дома (см. ст. 104 Кодекса). Порядок и условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений определяются специальным законодательством (см. ст. ст. 107 — 109 Кодекса).

2. Для всех видов специализированных жилых помещений, предоставляемых как на возмездной, так и на безвозмездной основе, ч. 2 ст. 99 Кодекса предусмотрено, что они предоставляются по установленным Кодексом основаниям не любым гражданам, а только тем из них, которые не обеспечены жилыми помещениями в данном населенном пункте. Поэтому по общему правилу ч. 2 ст. 99 Кодекса гражданам, владеющим в соответствующем населенном пункте жилым помещением по любому правовому основанию (право собственности, социальный или коммерческий наем, безвозмездное пользование и др.), специализированные жилые помещения не должны предоставляться.

Подчеркнем, что необеспеченность гражданина жилым помещением в соответствующем населенном пункте не всегда является необходимым условием для предоставления специализированного жилого помещения, несмотря на то, что рассматриваемая правовая норма сформулирована как императивная. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 88 Кодекса при проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На указанное время предоставляется жилое помещение маневренного фонда.

В связи с этим представляется, что законодателю целесообразно исправить дефект правовой нормы, установленной в ч. 2 ст. 99 Кодекса, сформулировав ее в качестве общего правила.

Другой комментарий к Ст. 99 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи специализированное жилье предоставляется:

по решению собственника такого жилья либо действующего от его имени государственного (муниципального) органа или уполномоченного им лица (администрация госпредприятия, командование воинской частью и т.п.);

по договорам найма специализированных жилых помещений.

Таким образом, жилье данной категории предоставляется по двум основаниям — решение и договор, заключенный согласно этому решению.

2. Исключение составляет жилье, предоставляемое для социальной защиты отдельных категорий граждан, с которыми заключается договор безвозмездного пользования (см. комментарий к ст. 109).

3. Исходя из смысла ч. 2 ст. 99, специализированные жилые помещения не могут предоставляться гражданам, имеющим в населенном пункте, где они работают, служат и т.п., жилье на праве собственности, социального найма или по другим основаниям. Однако есть исключения, которые в этой статье не обозначены.

Обратимся к ст. 88 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения маневренного фонда предоставляются лицам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, где они занимают жилые помещения по договору социального найма, без расторжения этого договора.

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

СТ 100 ЖК РФ.

1. По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник
специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган
государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное
им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое
помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

2. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании
решения о предоставлении такого помещения.

3. В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет
договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

4. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен
занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

5. К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма
таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4
статьи 67 и статьей 69 настоящего Кодекса, за исключением пользования служебными жилыми
помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются
правила, предусмотренные частями 2 — 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего
Кодекса, если иное не установлено другими федеральными законами.

6. В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи
нанимателя.

7. Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.

8. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются
Правительством Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 100 Жилищного кодекса РФ

1, 2, 3. Договор найма специализированного жилого помещения — договор двухсторонний, консенсуальный (права и обязанности сторон возникают с момента соглашения сторон по существенным пунктам), возмездный (за исключением положений ст. 96, 97, 98 Кодекса, где применяются льготы и преимущества, вплоть до освобождения от обязанностей по внесению платежей; в частности, при пользовании жилыми помещениями, предоставленными в порядке защиты отдельных категорий граждан, — ст. 98 Кодекса).

По этому договору одна сторона — собственник (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти и уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо (наймодатель)) (с учетом особенностей, предусмотренных в ст. 98, 109 Кодекса (предоставление жилья органами социальной защиты) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) с членами его семьи жилое помещение за плату во владение и пользование для временного в нем проживания.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения вышеперечисленных органов о предоставлении такого жилого помещения.

В договоре найма специализированного жилого помещения определяется прежде всего предмет договора — жилое помещение, соответствующее требованиям ст. 62 Кодекса (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, далее права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением (с учетом особенностей предоставления жилой площади, предусмотренных ст. 96 — 98 Кодекса)).

4, 5, 6, 7, 8. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен жилого помещения, а также передавать его в поднаем.

Наниматели служебного жилого помещения, помещений в общежитиях не обладают правами на приватизацию, за исключением жилищного фонда совхозов.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65 («Права и обязанности наймодателя. «), ч. 3 и 4 ст. 67 («Права и обязанности нанимателя. «), ст. 69 Кодекса («Права и обязанности членов семьи нанимателя. «), за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные ч. 2 — 4 ст. 31 («Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником. «), ст. 65 («Права и обязанности наймодателя жилого помещения. «) и ч. 3 и 4 ст. 67 Кодекса («Права и обязанности нанимателя жилого помещения. «).

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи, проживающие совместно с нанимателем, за исключением порядка заключения договоров согласно требованиям ст. 96 — 98 Кодекса.

При заключении договора найма специализированного жилого помещения следует обратить внимание на обязательный характер такого письменного соглашения; хотя, как отмечалось ранее, Кодекс не предусматривает соблюдение требований ст. 162 ГК РФ «Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки».

В Типовых договорах найма специализированных жилых помещений, утверждаемых Правительством Российской Федерации, особо должно быть выделено требование по соблюдению правила вышеназванной статьи (ст. 162) ГК РФ.

Еще по теме:

  • Страхование по каско в рассрочку Рассрочка по КАСКО. Всегда ли это выгодно? КАСКО – один из самых дорогостоящих видов добровольного страхования. И чтобы сделать его более доступным и привлекательным для клиента, правила […]
  • Купить дом в крыму в селе Продажа частных домов в Крыму области Объявления продажи частных домов в Крыму области c. Заозерное 60 летия СССР , 155м² г. Евпатория 155 2, р 4 соток . Продаю дом новой […]
  • Покупка дома углянец Купить дом в Углянец Всего 52 объявления Всего 52 объявления Продаем дачу, 39 м², 15 соток. 15 октября 44 Собственник Пожаловаться Заметка Купить дом, 100 м², 4-комн., этаж 1 […]
  • Исковая давность по оплате жкх Исковая давность по оплате жкх Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры […]
  • Закон о страховании авиапассажиров Правила страхования на транспорте могут быть уточнены Правительство внесло в Госдуму законопроект 1 , который конкретизирует нормы об обязательном страховании ответственности перевозчиков. […]
  • Права обязанности эксперта бухгалтера Права обязанности эксперта бухгалтера Незаинтересованность эксперта-бухгалтера в исхо­де дела гарантируется соблюдением процессуальных норм о его отводе. В соответствии со ст. 67 УПК […]
  • Материальная помощь на рождение ребенка на работе Как получить материальную помощь при рождении ребенка? Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас. Один из […]
  • Статьи 69 тк рф Статьи 69 тк рф Автострахование Жилищные споры Земельные споры Административное право Участие в долевом строительстве Семейные споры Гражданское право, ГК РФ […]