Снос или реконструкция старого дома

Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам

Еще по теме:

Снести или реконструировать: строим новый дом вместо старого

Построить дом даже на свободном участке-дело не самое простое. Еще сложнее, если на земельном наделе имеются строения, которые вам уже не нужны, а на их месте хочется построить новый коттедж или таунхаус. Сегодня разберемся в том, как возводить дом на участке, который пока еще занят другим зданием.

Ситуация, описанная выше, далеко не гипотетическая, можно привести вполне конкретный пример. Семья с тремя детьми получила по наследству земельный участок с домом примерно 1979 года постройки. Казалось бы, вот она, свобода, можно делать все что угодно. Но, поразмыслив, супруги пришли к выводу, что все не так просто. Во-первых, что делать со старым домом? Жить в нем, конечно, теоретически можно: есть печное отопление и электричество. Но ведь хочется лучше! Чтобы был газ, водопровод, цивилизованная система обогрева помещения. А еще дом должен быть двухэтажным, чтобы у каждого члена семьи была своя комната.

Старый дом ни по каким параметрам не вписывался в образ идеального семейного гнезда. Стало быть, решили новые хозяева, надо его снести. А на освободившемся месте поставить новый. Тут же возникли новые вопросы: сносить полностью или оставить фундамент? Надо ли получать разрешение на снос? А годится ли старый фундамент для двухэтажного нового дома? Как потом согласовать новую постройку с БТИ? Обо всем этом мы поинтересовались у экспертов рынка недвижимости.

До основанья, а затем
Прежде всего, надо подумать о том, какие могут возникнуть проблемы, если оставить старый фундамент и возводить новую постройку на нем. Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», считает, что необходимо сначала провести обследование старого фундамента. Этим занимаются специалисты, которые оценят и техническое состояние существующего фундамента, и свойства грунта в его основании, и соответствие конструкции будущей нагрузке. Как правило, если это, например, монолитно-железобетонный фундамент, который в свое время был грамотно сделан, на нем можно будет возводить новое строение из любого материала.

Правда, если фундамент заливался еще в советское время, то вряд ли он будет в приличном состоянии. «В 1979 году никто не делал фундаменты по современным технологиям. Бетон высоких марок был в дефиците, да и технологии в малоэтажном строительстве мало кто соблюдал. По фундаменту, который стоит уже 30 лет, почти сразу можно сказать, простоит ли он еще 100 лет, или же он уже практически «умер»», – уверен директор по развитию компании GOOD WOOD Александр Дубовенко.

Поэтому владельцу старого дома надо принять решение, тратиться ли на экспертизу состояния фундамента.

Кроме того, в любом случае надо проверить документы на землю, даже если вы собираетесь строить дом на месте старого, не меняя план застройки, ведь, как показывает практика, земельные участки и дома, приобретенные или возведенные до 90-х, часто не регистрировались. «С юридической точки зрения, строить новый дом на старом фундаменте можно, если земля находится в собственности и разрешенное использование земельного участка предусматривает строительство дома», – объясняет Александр Сергеев, советник по юридическим вопросам УК «Волжские дачи».

Однако если объект был передан по наследству или в дар, то проблем с оформлением в собственность, а значит, и с распоряжением данной собственностью возникнуть не должно.

Снос или реконструкция?
Специалисты подмечают, что оформление разрешения на снос зависит от многих факторов, в частности, от характера подведенных коммуникаций и требований коммунальных служб при их переподключении. «Поэтому собственники зачастую для упрощения прохождения согласований производят снос дома и возведение нового под видом реконструкции объекта или применяют аналогичные схемы», – говорит Юлия Севериненко.

Ирина Башилова, начальник юрдепартамента УК «Волжские дачи», полагает, что оформить строительство нового дома на старом фундаменте как «капитальный ремонт» или «реконструкцию» прежнего дома вполне возможно, но отнестись к процессу нужно очень внимательно. «Подмена понятий будет целесообразна лишь в том случае, если речь идет о «капитальном ремонте» или «реконструкции», не затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта капитального строительства и (или) его частей и не превышающих предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом. Лишь в этом случае, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, не потребуется получения сначала разрешения на строительство, а после возведения жилого дома – разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», – предупреждает эксперт.

Поэтому, похоже, лучше все-таки полностью снести старый дом вместе с фундаментом, чтобы на освободившемся участке построить новый коттедж. Кстати, так же считает большинство читателей «Собственника»: по итогам проведенного нами опроса, 36% респондентов предпочли бы именно этот вариант.

Снести, нельзя помиловать!
Теперь посмотрим, что необходимо сделать, чтобы правильно оформить снос сооружения. Александр Сергеев подчеркивает, что у владельца дома есть полное право распоряжаться своим имуществом, в том числе и его уничтожить, и если дом поставлен на кадастровый учет, то нужно будет его с этого учета снять.

Но для начала необходимо осуществить фактический снос, а затем обратиться в органы БТИ для составления акта обследования дома. «На основании акта обследования в БТИ будет аннулирована запись о существовании дома. После этого необходимо обратиться в управление Росреестра с заявлением о внесении записи о прекращении существования старого дома», – разъясняет Мария Бондаревская, юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры».

Что касается технических особенностей сноса, то необходимо снести сам дом, а также цокольную часть фундамента до уровня земли, поскольку демонтаж подземной части будет очень дорогостоящим. «Например, придется выбуривать сваи, заложенные на несколько метров, или разрывать котлован, чтобы удалить залитый когда-то бетон», – говорит Юлия Севериненко.

В этих случаях, считает эксперт, правильнее немного сместить новый фундамент, чтобы он не совпадал со старым. Если же принципиально, чтобы новый дом стоял на том же пятне застройки «стена в стену», придется демонтировать и подземную часть. Но это крайне дорого.

После сноса нужно будет подготовить участок к новому строительству. «Необходимо вывезти строительный мусор, спланировать территорию нового пятна застройки, оборудовать въезд на участок (для строительной техники), установить временные сооружения (бытовки) для хранения материалов, инструмента, проживания строителей, произвести инженерную подготовку (обеспечение площадки электроэнергией, водой, сантехкабинами)», – советует директор по строительству компании «Загородный проект» Дмитрий Языков.

Строительство нового дома вместо старого

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Проще всегда действовать по закону и сделать разрешение на реконструкцию дома. Электросчетчик Вы можете вынести на межу сейчас и оформить его установку. Газ нужно будет переподключать, штрафы там серьёзные.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Проще на практике обратиться в Управление архитектуры и градостроительства, предоставить туда необходимый комплект документов, получить разрешение на строительство и строить. Все собранные в процессе документы Вам еще несколько раз пригодятся. Например, при газификации.

а что проще РНС или реконструкция? старый дом стоит ближе 1 метра от соседей и красной линии.

Вы ведь хотите на месте старого построить новый дом с дальнейшей регистрацией права собственности. Если делать все по-правилам, то сначала надо получить разрешение на снос старого дома и это не будет называться реконструкцией.

дачная амнистия вам в помощь

Надежда, дачную амнистию продлили только для садовых участков с садовыми домиками. А здесь земля под ИЖС.

Здравствуйте! Интересный вопрос, бесспорно решать который по простому варианту очень не безопасно. Требуется полное сопровождение, с микро разборкой ситуации, и пошаговое согласование действий.

Олег, Разницы большой нет . При сносе старого на одно действие больше( акт кадастрового инженера о снятии с кадастрового учёта и в кадастровую). в любом случае градплан, разрешение на строительство( реконструкцию) и дальше по схеме. НО разрешение на строительство нового дома иогут не дать, если старый дом был построен с нарушениями. Оптимальней реконструкция. Лучшее решение вопроса- подобрать местного опытного специалиста -загородника. Иначе есть риск наломать дров. С уважением.

а что проще РНС или реконструкция? старый дом стоит ближе 1 метра от соседей и красной линии.

Проще на месте разобраться.

Проще делать сразу правильно,что бы потом не переделывать.

Если Вы пойдёте по пути официального сноса дома и оформления разрешения на постройку нового — однозначно на прежнем месте построить не разрешат, потребуют отступить минимум 3 метра от границы участка. Если у Вас приличный фундамент под старым домом — потеряете его и лишние деньги+время на сооружение нового.

Вы сами-то как видите своё домовладение? Новый дом на месте старого либо в каком-то другом месте участка? Может, для нового дома есть более естественное и удобное место, а на старом фундаменте удачно впишется какая-то хоз. постройка — гараж, хоз. блок, которую не нужно регистрировать? Всегда выбирайте юридический путь не исходя из того, что проще и дешевле сделать, а из того, что Вам потом в этом доме и на этом участке жить — или комфортно, или спотыкаясь и раздражаясь ежедневно 🙂

Тема: снос старого и постройка нового дома

Опции темы
Отображение
  • Линейный вид
  • Комбинированный вид
  • Древовидный вид

снос старого и постройка нового дома

Это зачем же разобрать и собрать старье?
Или вы хитрите?
Техпаспорт это хорошо, но наверняка будут уже новые стройматериалы, стены не из самана а из кирпичика, новая крыша под «андулином». и прочее. Вы думаете не засекут, как вы стены ломаете? Соседи первые стукнут в инспекцию.

Я бы не рисковала. Нужно разрешение местных властей на строительство, проект и контроль архитектры. Еще посчитают самобудом и велят снести нову «хатинку». по суду.

Кстати, думаю на снос «старья» тоже нужно разрешение. позвоните в местную архитектуру или исполком (можно юристу) и спросите не называя свои данные.

В реконструкцию неразумно. Так при реконструкции возникает новый объект, законодательство относит реконструкцию к строительству нового объекта.

А вот капитальный ремонт самое оно.

После завершения «ремонта» вызовите инспектора БТИ и укажете, что эту стеночку переложили другим кирпичиком, крышу поменяли, и т.д. и т.п., а объект остался тот же.

В реконструкцию неразумно. Так при реконструкции возникает новый объект, законодательство относит реконструкцию к строительству нового объекта.

А вот капитальный ремонт самое оно.

После завершения «ремонта» вызовите инспектора БТИ и укажете, что эту стеночку переложили другим кирпичиком, крышу поменяли, и т.д. и т.п., а объект остался тот же.

Проектирование Состав, порядок разработки,
согласования и утверждения
проектной документации
для строительства
ДБН А.2.2-3-2004
ПРИЛОЖЕНИЕ Б (справочное)
ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Новое строительство Строительство комплекса объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения новообразуемых предприятий, зданий, сооружений, а также филиалов и отдельных производств, которое осуществляется на свободных площадях с целью образования новой производственной мощности или оказания услуг, которые после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе
Реконструкция Перестройка существующих** объектов производственного и гражданского назначения, связанная с усовершенствованием производства, повышением его технико-экономического уровня и качества изготавливаемой продукции, улучшением условий эксплуатации и проживания, качества услуг, изменением основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность, функциональное назначение, геометрические размеры)

Данные Нормы устанавливают состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации на новое строительство и реконструкцию зданий и сооружений (далее – объектов) гражданского назначения и на новое строительство, реконструкцию и техническое переоснащение объектов производственного назначения (далее – строительство).
Требования этих Норм являются обязательными для применения юридическими и физическими лицами — субъектами хозяйственной деятельности в отрасли строительства независимо от форм собственности.

Реконструкция дома: 2 примера перестройки старого коттеджа

Как избежать неоправданных расходов при реконструкции дома

Реконструкция дома – непростой процесс. При реконструкции особенно сложно предсказать окончательную стоимость работ даже профессионалам. Непредвиденные затраты могут возникнуть, прежде всего, из-за халатного отношения к обследованию объекта. Необходимо исследовать и несущие, и ограждающие конструкции, грунт, на котором стоит постройка, чтобы сразу принять решение – оставлять дом или сносить. Ведь у каждого материала есть свой срок жизни, а состояние грунтов меняется из-за техногенного воздействия.

А уж от сюрпризов точно полностью застраховаться невозможно. Но на сегодня практически все сложности преодолимы, вопрос только в стоимости решения и целесообразности этой цены. При реконструкции дома всегда приходится оценивать, как будет выгоднее. В любом из вариантов есть плюсы и минусы. Например, сделав пристройку, придется пожертвовать частью участка.

Кроме того, при реконструкции дома никогда не следует исходить из такого параметра, как площадь дома. Всегда следует подумать, как удобнее перепланировать существующий дом. Тогда объем реконструкции можно будет сократить и, затратив минимальное количество средств, получить максимум комфорта.

В качестве примеров приводим два интересных случая реконструкции и перестройки старых домов

Вариант 1. Реконструкция и достройка старого кирпичного дома

У семьи был участок недалеко от столицы, на котором стоял старый сельский домик размером 6,5 × 9,0 м с кирпичными стенами толщиной 380 мм и пристроенной деревянной верандой. Было решено обустроить здесь загородное жилье для семьи из двух поколений.

Обследование показало, что стены и фундамент дома хорошо сохранились и достаточно прочны, чтобы выдержать надстройку. Чтобы увеличить жилую площадь, дом решили обстроить и надстроить. Две стены дома остались наружными, их утеплили и облицевали кирпичом. С двух других сторон пристроили помещения шириной 4 м, веранду разобрали. Над всем первым этажом надстроили частично мансардный второй этаж. Чтобы исключить проседание старого фундамента, на всякий случай стены второго этажа сделали из легких каркасных конструкций, поэтому он имеет характерный вид фахверка.

На площади старого дома на обоих этажах получили большие гостиные (для каждой из двух семей, проживающих в доме). В пристроенной части разместили входную зону, спальни, кухню. На каждом этаже оборудовали ванную. Со стороны участка к кухне пристроили зимний сад. Все инженерное оборудование в доме новое.

Площадь здания увеличили с 58 м 2 до 265 м 2 . Дом получился удобным, и удалось сэкономить на разборке существующих стен.

Вариант 2. Перестройка и снос старого деревянного дома

Одноэтажный жилой дом постройки 20-х годов прошлого века приобрели вместе с участком с целью реконструкции. Дом был обитаемым, предварительное обследование показало его надежность. Стены – деревянные рубленые, мазаные (штукатуреные) глиной по колышкам, в нижней части были облицованы кирпичом. Фрагментарно очищенные от штукатурки, изнутри они оказались достаточно прочными, и должны были замечательно выглядеть в будущем интерьере.

Крылатый дом: пример реконструкции заброшенного дома во Франции

Обычно такие стены хорошо сохраняются и поддаются обновлению, хотя их нельзя дополнительно нагружать. Новый хозяин (архитектор по специальности) намеревался достроить второй этаж, и, зная особенности каркасных стен, надстройку планировал опереть на колонны, установленные по периметру существующего дома.

Был отрыт и укреплен фундамент под стенами. А вот по демонтажу кирпичной облицовки и удалению глиняной обмазки выяснилось, что снаружи деревянные конструкции стен за кирпичной облицовкой местами прогнили практически насквозь. Это произошло из-за того, что снаружи они были плотно закрыты кирпичом и в толще стены накапливалась влага. В такой ситуации дешевле оказалось старый дом снести. На укрепленном фундаменте в пятне застройки были возведены новые стены, дом сделан мансардным, с террасой и верандой с южной стороны, которых не было в старом здании. Получилось и незапланированное вначале техническое подполье, что в дальнейшем облегчило и удешевило работы по устройству инженерных сетей.

Все завершилось благополучно, однако, не уделив принципиально должного внимания обследованию существующих конструкций, хозяин потерял время и, соответственно, средства на незапланированных работах.

Реконструкция старого дома на узком участке

Добрый день, форумчане.

Существует ли возможность оформить по документам реконструкцию старого дома, а по факту этот дом полностью снести и построить на этом же месте новый?

Я рассматриваю вариант покупки участка

5 соток (11х43 метра) в центре Харькова. На участке старый дом 1930-1950 годов постройки (дерево/кирпич, крыша шифер) в плачевном состоянии. Неравномерно просевший фундамент, трещины в стенах, перекошенные дверные проёмы, нежилое состояние. Дом расположен на передней части участка и перекрывает проезд на участок, заезда нету совсем.

Участок на болотистой местности, близко грунтовые воды. Пока стоит старый дом, нету возможности привезти грунт и сделать земельные работы, потому что нет заезда на участок.

Ничего путного с этим домом и участком сделать нельзя, кроме как снести старый дом и построить новый на 1 метр меньше шириной.

Но он стоит в метре от границы с соседями и в метре от границы с улицей. Насколько я понимаю, по современным строительным нормам так строить нельзя, поэтому по бумагам надо оформлять реконструкцию с минимумом изменений: высота и три стены остаются прежними, одну стену надо «сдвинуть» на 1 метр на уменьшение площади.

Вот схематический план участка: www.dropbox.com/s/8qve4in2m3. domik.jpg?dl=0

Получается надо дом снести и построить новый домик таких же размеров, только без крыльца, и на 1 метр меньшей ширины чтобы мимо него могла проехать машина.

Еще по теме:

  • Ст135 гпк рф комментарий Статья 135. Возвращение искового заявления 1. Судья возвращает исковое заявление в случае, если: 1) истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории споров или […]
  • Статья 105 ук какой срок Изминения по ч1 статьи 105 УК РФ в пользу смягчения наказания Есть ли изменения по ч. 1 ст. 105УК РФ,в пользу смягчения наказания? Может быть есть кокие нибудь поправки? Ответы юристов […]
  • Просроченный товар закон о защите прав потребителей Какие нормы регулируют права покупателя, если товар просрочен? Согласно какой статье Закона РФ «О защите прав потребителей» я могу за просроченный товар с прилавка получить такой же […]
  • Протоколы гк рф Глава 9.1. Решения собраний (ст.ст. 181.1 - 181.5) Информация об изменениях: Федеральным законом от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ настоящий Кодекс дополнен главой 9.1, вступающей в силу с 1 […]
  • Как правильно заверить копии документов для арбитражного суда Нужно ли для суда заверять копии документов у нотариуса? В определении арбитражного суда сказано: "Заявителю представить в суд подлинные документы, подтверждающие основания заявленных […]
  • Картинки консультации для родителей подготовительной группы Консультация для родителей ДОУ. Готовимся к школе Описание материала: эта консультация будет полезна родителям будущих первоклассников, воспитателям подготовительных к школе групп. До […]
  • Комитет о защите прав потребителей спб Роспотребнадзор Роспотребнадзор Защита прав потребителей Breadcrumbs ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ: 1. Осуществление государственного контроля и надзора за соблюдением законов и иных нормативных […]
  • Апелляционная жалоба предоставление дополнительных доказательств Можно ли добавить новые документы в апелляцию? Доброго дня. Возможно ли при составлении апелляционной жалобы в вышестояшую инстанцию добавлять новые документы (доказательства) и как лучше […]