Предоставление земельного участка в аренду после 01032018

Оглавление:

Что нужно знать о договоре аренды земли?

В связи с действием в Украине моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения владельцам таких земельных участков остается только предоставлять их в аренду для получения дополнительного дохода, а также для того чтобы земельный участок использовалась в соответствии с его целевым назначением.

Отношения между собственником земельного участка и арендатором должны быть юридически оформлены в соответствии с требованиями закона, то есть между ними должен быть заключен договор аренды земельного участка.

Именно в договоре определяются основные условия, на которых арендатор пользуется земельным участком, а также права и обязанности сторон.

В связи с тем, что обычно владельцами земельных участков и соответственно арендодателями являются рядовые граждане, а арендаторами – фермеры, то именно последние предлагают к подписанию текст договора.

Такой договор содержит все существенные условия договора, которые должны быть определены, чтобы договор имел юридическую силу, однако эти условия имеют наиболее общий характер, а сам договор может не предусматривать механизмов защиты собственника земли от нарушений со стороны арендатора, таких как определение справедливых штрафных санкций за задержку в выплате арендной платы, ответственность за истощение земель.

Итак, перед заключением договора аренды земли обе стороны должны четко определить все условия сотрудничества и закрепить их в письменном виде.

Арендная плата

Наиболее значимым существенным условием, что должно быть определено в договоре аренды земли является арендная плата. Согласно закону арендная плата – это платеж, предусмотренный договором, который уплачивается арендатором арендодателю за пользование земельным участком.

Арендная плата является определенной денежной суммой, о которой договорились стороны, однако расчеты могут осуществляться не в денежной, а в натуральной форме. Например, в качестве арендной платы арендодатель предоставляет владельцу земли продукты питания, зерно и др. В любом случае сумма продуктов питания в денежном эквиваленте должна соответствовать обусловленному размеру арендной платы.

Также даже если расчеты между сторонами происходят в натуральной форме, то в случае нарушений условий договора, что влечет за собой наложение штрафных санкций, расчет размера указанных санкций происходит в денежной форме, а выплата может происходить в соответствии с договоренностями сторон как в денежной, так и в натуральной форме.

Арендная плата определяется и фиксируется в договоре и, как правило, является неизменной в течение срока действия настоящего договора. Размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, однако изменение размера арендной платы должно быть обоснованным. Так, арендатор имеет право требовать уменьшения размера арендной платы за пользование земельным участком в связи с ухудшением качества такого земельного участка, что произошло не по его вине.

Срок действия договора аренды земельного участка

По сравнению с рядом других договоров договор аренды земли имеет предельные сроки, на которые может быть заключен договор аренды земли, определенные законом. То есть, законодатель установил минимальный и максимальный срок, на который может быть предоставлено землю в пользование на основании одного договора.

Итак, несмотря ни на какие обстоятельства, максимальный срок действия договора аренды земли не может превышать 50 лет. Минимальный предел зависит от некоторых обстоятельств, таких как проведение гидротехнической мелиорации и составляет 7 и 10 лет.

То есть владелец земли может заключить с определенным лицом договор аренды земельного участка на минимальный срок (10 лет), а после окончания действия такого договора перезаключить его на новый срок, что также не может быть меньше определенного минимума и больше установленного законом максимального срока.

Ответственность сторон

Чаще всего, говоря об ответственности сторон по договору аренды земли, подразумевают ответственность арендатора, однако как договором, так и законом предусматриваются случаи, в которых ответственность наступает для собственника земли.

Например, арендодатель должен предупредить арендатора о наличии недостатков, которые могут препятствовать пользованию земельным участком. Ответственность за наличие таких недостатков не наступает для арендодателя, если наличие таких недостатков обусловлена в договоре.

Договор аренды земельного участка может содержать основания для расторжения договора. Обычно расторжение договора допускается по соглашению сторон или на основании решения суда. Именно в судебном порядке решается большинство споров между сторонами, связанных с нарушением или невыполнением условий договора.

Итак, намереваясь заключить договор аренды земли необходимо проконсультироваться с юристом относительно существенных условий договора и тех обстоятельств, которые обязательно должны быть определены в договоре. Кроме того, при наличии спора между арендатором и арендодателем также необходимо обращаться за помощью юриста, который поможет составить процессуальные документы и будет осуществлять представительство интересов стороны в суде.

Предоставление земельного участка в аренду после 01032018

Перед заключением договора аренды земельного участка арендатору необходимо убедиться в правовом статусе земельного участка, который предполагается взять в аренду. Земельный участок может быть в государственной, коммунальной или частной собственности, о чем у собственника должен быть соответствующий правоустанавливающий документ. Также земельный участок может находится в аренде или в постоянном пользовании.

Необходимо отметить, что передача земель в постоянное пользование возможна только государственным и коммунальным предприятиям. Пунктом 6 Переходных положений ЗКУ установлено, что граждане и юридические лица, которые имеют в постоянном пользовании земельные участки, но согласно этому кодексу не могут иметь их на основании такого права, обязаны были до 1 января 2008 года переоформить в установленном порядке такое право на право собственности или право аренды. Однако решением КСУ от 22.09.2005 г. № 5-рп/2005 положение указанного пункта относительно переоформления права постоянного пользования на право собственности или право аренды без соответствующего законодательного, организационного и финансового обеспечения признано неконституционным. Таким образом, упомянутые в п. 6 Переходных положений ЗКУфизические и юридические лица на сегодняшний день правомерно владеют на праве постоянного пользования земельными участками.

При этом в письме Госкомзема от 09.11.2010 г. № 20901/17/7-10 обращено внимание на то, что согласно абз. 11 п. 5.3 решения КСУ от 22.09.2005 г. № 5-рп/2005 ст. 92 ЗКУ не ограничивает и не лишает субъектов действующего права постоянного пользования земельными участками, приобретенного по состоянию на 1 января 2002 года до его переоформления. С учетом этого Госкомзем разъясняет, что юридическим лицам после их преобразования (изменения организационно-правовой формы) необходимо обратится в соответствующий орган местного самоуправления с ходатайством о переоформлении права постоянного пользования земельным участком на право аренды. Существующие государственные акты на право постоянного пользования земельным участком, выданные до преобразования юридических лиц, являются действующими до принятия решения соответствующим советом о передаче земельного участка в аренду и заключении договора аренды земли.

В зависимости от правового статуса земельного участка закон устанавливает и порядок заключения договора аренды земли. Так, согласно ст. 16 Закона об аренде земли заключение договора аренды земельного участка из земель частной собственности осуществляется при согласии арендодателя и лица, которое по закону вправе приобретать право аренды на такой земельный участок. Передача в аренду таких земельных участков осуществляется по договору аренды между владельцем земельного участка и арендатором. Основанием для заключения договора аренды также может быть гражданско-правовой договор об отчуждении права аренды (ч. 4 ст. 124 ЗКУ).

Заключение договора аренды земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления — арендодателя, принятого в порядке, установленном ЗКУ, или по результатам аукциона. В соответствии с ч. 2 и 3 ст. 124 ЗКУ передача в аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности осуществляется по результатам проведения земельных торгов, кроме случаев, установленных ч. 2 и 3 ст. 134этого кодекса. Передача в аренду таких земельных участков юридическим лицам, определенным ч. 2 и 3 ст. 134 ЗКУ, осуществляется в порядке, установленном ст. 123 этого кодекса, то есть в порядке, установленном для предоставления земель государственной и коммунальной собственности в пользование.

При этом заключение договора аренды земельного участка может быть осуществлено на основании гражданско-правового договора или в порядке наследования.

Отметим, что решение о передаче в аренду земельных участков государственной и коммунальной собственности юридическим лицам, определенным ч. 2 и 3 ст. 134 ЗКУ, принимается органами исполнительной власти или органами местного самоуправления на основании проектов землеустройства относительно отвода земельных участков в случае:

  • изменения целевого назначения земельных участков в соответствии с законом (дополнительно см. письмо Госземагентства от 23.08.2011 г. № 12868/17/1/11-11);
  • предоставления в пользования земельных участков, границы которых не установлены в натуре (на местности).

Кроме этого, следует учитывать, что в соответствии с приложением 1 к постановлению КМУ от 21.05.2009 г. № 526 «О мерах по упорядочению выдачи документов разрешительного характера в сфере хозяйственной деятельности» к документам разрешительного характера, которые выдаются исключительно через разрешительные центры, относится решение о передаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной и коммунальной собственности, а также разрешение на разработку проекта отвода земельного участка, согласование проекта отвода земельного участка. Таким образом, на эти документы в полной мере распространяются принципы, закрепленные в Законе Украины от 06.09.2005 г. № 2806-IV «О разрешительной системе в сфере хозяйственной деятельности».

Предоставление в аренду земельного участка, границы которого установлены в натуре (на местности), без изменения его целевого назначения осуществляется на основании технической документации по землеустройству относительно составления документа, удостоверяющего право пользования земельным участком.

Разработка проекта землеустройства производится в порядке, предусмотренном:

  • Законом Украины от 22.05.2003 г. № 858-IV «О землеустройстве»;
  • Порядком разработки проектов землеустройства по отводу земельных участков, утвержденным постановлением КМУ от 26.05.2004 г. № 677;
  • Типовым договором о разработке проекта землеустройства по отводу земельного участка, утвержденным постановлением КМУ от 04.03.2004 г. № 266.

При этом Переходными положениями ЗКУ, вступившего в силу 1 января 2002 года, предусмотрен ряд положений, которые необходимо учитывать при заключении договора аренды земельного участка:

  • согласно п. 6 Переходных положений ЗКУ при переоформлении права постоянного пользования земельными участками, предоставленными для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, в долгосрочную аренду срок аренды определяется крестьянским (фермерским) хозяйством в соответствии с законом. При этом размер арендной платы за земельные участки не должен превышать размера земельного налога;
  • в соответствии с п. 7 Переходных положений ЗКУ граждане и юридические лица, получившие в собственность, во временное пользование, в том числе на условиях аренды, земельные участки в размерах, предусмотренных ранее действующим законодательством, сохраняют права на данные участки;
  • согласно п. 8 Переходных положений ЗКУ сельскохозяйственные предприятия, которые до введения в действие этого кодекса, то есть до 1 января 2002 года, заключили с собственниками земельных долей (паев) договоры аренды, могут по желанию собственников этих долей (паев) заказать землеустроительной организации выполнение землеустроительных работ, необходимых для выделения земельных долей (паев) в натуре (на местности), выдачи их собственникам государственных актов на право собственности на землю и оплатить выполнение таких работ. При этом сельскохозяйственное предприятие имеет преимущественное право на аренду земельных участков у таких граждан на срок, обусловленный в договоре аренды земельной доли (пая), или по согласованию сторон на другой срок.

Советом Министров ДНР усовершенствована процедура предоставления земельных участков

Советом Министров Донецкой Народной Республики принято Постановление «О внесении изменений во Временный порядок предоставления в постоянное пользование и передачи в аренду земельных участков на территории Донецкой Народной Республики, утвержденный Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики от 2 сентября 2015 года № 17-15» от 6 ноября 2017 года № 14-61.

Данный документ направлен на усовершенствование действующего земельного законодательства с учетом сложившейся социально-экономической ситуации в Республике, упрощение и ускорение процедуры оформления прав на земельные участки государственной, муниципальной и частной собственности, снижение финансовых затрат лиц, заинтересованных в получении земельных участков в пользование, при оформлении разрешительных документов, создание благоприятных условий для развития овощеводства, садоводства, животноводства.

При разработке Постановления Госкомземом ДНР по сложившейся практике были учтены предложения поступивших на рассмотрение обращений от физических и юридических лиц, местных администраций, направленных посредством почтовой и электронной связи. При обсуждении проекта Постановления привлекались представители администраций городов республиканского значения, районов и органов исполнительной власти Донецкой Народной Республики.

Теперь предоставление в пользование земельного участка сельскохозяйственного назначения, зарегистрированного в Государственном земельном кадастре (то есть земельному участку присвоен кадастровый номер), без изменения его границ и целевого назначения при наличии в фонде документации по землеустройству землеустроительной документации, которая ранее стала основанием для внесения сведений о земельном участке в Государственный земельный кадастр, осуществляется без разработки землеустроительной документации.

В новой редакции претерпела изменения форма Типового договора аренды земли. На сегодняшний день договор аренды земли вступает в силу после его подписания сторонами. Право аренды подлежит обязательной государственной регистрации в установленном порядке.

Обращаем внимание, что, согласно Типовому договору аренды земли, допускается его расторжение в одностороннем порядке в случаях поступления материалов от контролирующих органов (постановление о наложении административного взыскания, протокол об административном нарушении) по установлению факта нарушения требований законодательства при использовании земельного участка, а также невнесении арендной платы и/или внесении с задержкой более чем на 90 календарных дней.

По желанию сторон в договор аренды земли могут быть включены и другие дополнительные условия, не противоречащие действующему законодательству Донецкой Народной Республики.

Нововведениями установлен срок заключения договоров аренды земли – 2 месяца для обеих сторон — и предусмотрена ответственность за несвоевременное его заключение.

Согласно внесенным изменениям во Временный порядок предоставления в постоянное пользование и передачи в аренду земельных участков на территории Донецкой Народной Республики (далее – Временный порядок), уменьшено количество неотъемлемых частей договора аренды земли. Так, из перечня исключен акт приема-передачи земельного участка. В случаях заключения договора аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения, который находится в собственности граждан, к договору аренды земли прикладывается копия государственного акта на право собственности на земельный участок или копия имеющегося кадастрового плана земельного участка, которые заверяется территориальным органом Госкомзема ДНР по месту расположения земельного участка. Ранее необходимо было обязательно обратиться в землеустроительную организацию за изготовлением кадастрового плана земельного участка.

Вместе с тем договора аренды земли, заключенные согласно Типовой форме, утвержденной Постановлением Совета Министров Донецкой Народной Республики «Об утверждении Временного порядка предоставления в постоянное пользование и передачи в аренду земельных участков на территории Донецкой Народной Республики» от 2 сентября 2015 г. № 17-15, подлежат государственной регистрации в течение шести месяцев – до 20.10.2018 г.

Во время заключения договора аренды земли одними из обязательных его условий являются нормативная денежная оценка земель, размер арендной платы, определенный в зависимости от нормативной денежной оценки земель с учетом коэффициента индексации и др.

Ежегодная индексация нормативной денежной оценки земель предусмотрена Законом Донецкой Народной Республики «О налоговой системе». Однако после выхода Указа Главы Донецкой Народной Республики от 20 марта 2018 года № 68 «Об индексации нормативной денежной оценки земель» ежегодная индексация нормативной денежной оценки земель, предусмотренная статьей 138 Закона Донецкой Народной Республики «О налоговой системе», до 01.01.2019 г. не осуществляется. При этом действие настоящего Указа распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2017 г.

Совмин также позаботился о поддержке государственных и муниципальных сельскохозяйственных предприятий и других товаропроизводителей, имеющих намерения заниматься животноводством, садоводством и овощеводством в Республике.

В частности установлено, что первоочередное право на получение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения государственной и муниципальной собственности для ведения товарного сельскохозяйственного производства приобретают государственные и муниципальные сельскохозяйственные предприятия, а также иные субъекты хозяйствования, специализирующиеся на выращивании многолетних культур, овощей и животноводства, в том числе разведении домашней птицы.
Что касается перечня документов на объекты недвижимого имущества, являющихся основанием для оформления прав на земельные участки, на которых они расположены, то Постановлением расширен их перечень. Теперь оформить право пользования на земельный участок имеет возможность не только собственник объекта недвижимого имущества, размещенного на земельном участке, но и лицо, имеющее объект недвижимого имущества в оперативном управлении, хозяйственном ведении или пользовании.

Также обращаем внимание, что к ходатайству (заявлению) о предоставлении разрешения на разработку землеустроительной документации, помимо прочих документов, предусмотренных пунктом 4.2. Временного порядка, дополнительно необходимо приложить обоснование необходимости отвода земельного участка, которое составляется в произвольной форме и должно содержать сведения о необходимости отвода земельного участка для указанных в ходатайстве (заявлении) целей, обосновывает его площадь, выбор месторасположения и т.п.

Принимая во внимание, что при предоставлении земельных участков для градостроительных нужд необходимо в соответствии с действующим законодательством разрабатывать и утверждать градостроительную документацию, предусмотрена возможность увеличения срока действия разрешения на разработку землеустроительной документации по решению органа исполнительной власти или местных администраций в соответствии с полномочиями в случае предоставления земельных участков для нового строительства и реконструкции объектов, а также при предоставлении земельного участка для государственных нужд.

Новацией в земельном законодательстве стала внесенная норма, согласно которой право постоянного пользования участком прекращается в случае ликвидации юридического лица или смерти пользователя земельным участком.

С целью недопущения нарушения использования правового режима земель всех категорий проект землеустройства по отводу земельных участков всех категорий и форм собственности подлежит обязательному согласованию с территориальным органом Госкомзема ДНР, структурными подразделениями местных администраций, осуществляющих государственную политику в сфере градостроительства и архитектуры в городах (районах) Донецкой Народной Республики, структурными подразделениями местных администраций, осуществляющими контроль в сфере охраны культурного наследия в городах (районах) Донецкой Народной Республики.
При этом при согласовании проектов землеустройства по отводу земельных участков, расположенных за границами населенных пунктов; расположенных на территориях, на которые отсутствует утвержденная градостроительная документация; смежных с землями историко-культурного назначения к оригиналу и заверенным копиям проекта землеустройства по отводу земельного участка прилагается заверенное заключение о наличии или отсутствии на земельном участке объектов археологического наследия, выданное учреждением, уполномоченным республиканским органом исполнительной власти, реализующим государственную политику в сфере культуры (Донецкий республиканский краеведческий музей, ДНР, 83048, г. Донецк, ул. Челюскинцев, 189-А).

В случае предоставления земельных участков под строительство и реконструкцию объектов проект землеустройства по отводу земельных участков подлежит согласованию органом государственной санитарно-эпидемиологической службы.

Обращаем внимание, что пункты 9.1. и 9.2. раздела IX Временного порядка, согласно которым предусматривалась возможность завершения оформления прав на земельные участки, начатое до вступления в силу Временного порядка, и заключение договоров аренды земли на основании решений органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, утратили свою силу.

Для справки: распоряжение землями государственной и муниципальной собственности осуществляется на основании решений органов исполнительной власти или местных администраций в соответствии с полномочиями, определенными Разделом ІІ Временного порядка.

Аренда земельного участка не может превышать 10 лет.

В случае передачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения муниципальной и государственной собственности для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства срок аренды с учетом периода ротации основного севооборота по согласованию с Министерством агропромышленной политики и продовольствия Донецкой Народной Республики; для нужд, связанных с пользованием недрами срок аренды определяется с учетом срока действия специальных разрешений (лицензий) и срока проведения рекультивации земельного участка; для нужд, связанных со специальным водопользованием — с учетом срока аренды водного объекта (не более 6 лет).

Также аренда земельного участка может быть краткосрочной – не более 5 лет.

Стационарные некапитальные объекты мелкорозничной (торговой) сети – павильоны, киоски, торговые автоматы, иные временные объекты размещаются на неиспользуемых (свободных) земельных участках в соответствии со схемами размещения (статья 18 Закона Донецкой Народной Республики «Об основах государственного регулирования торговой деятельности, сферы общественного питания и бытового обслуживания населения»), на основании краткосрочных договоров аренды земли.

Срок аренды устанавливают органы исполнительной власти или местные администрации в соответствии с полномочиями.

Аренда земли

Cодержание раздела Аренда земли

Аренда земли (укр. — оренда землі) — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для ведения предпринимательской и других видов деятельности

Предприятия сталкиваются с необходимостью заключения договоров аренды различного имущества практически с момента их государственной регистрации. Уже тогда может возникнуть необходимость в аренде помещения, а значит и аренды земли, поскольку недвижимость расположена на земле, которая согласно ст. 181 ГКУ также являются недвижимостью.

Аренда земли сегодня

Увеличить плату за аренду земли от 2 до 40 раз предлагал еще Киевраде городской голова в 2008 году. Соответствующий проект решения появился в октябре 2009г. на рассмотрении в постоянной комиссии Киеврады по вопросам земельных отношений, градостроительства и архитектуры.

В проекте решения, который предложил на рассмотрение депутатам мэр, речь шла о том, что с 1 января 2009 года плата за аренду земли в Киеве должна вырасти в разы. В частности, в 3,33 раза увеличится плата для пользователей жилищного фонда и строительства, в 2,66 раз — для производителей игрушек и спорттоваров, вдвое — для вещевых рынков, в 3 раза — для продуктовых рынков, в 8 раз — для поставщиков телефонной связи, в 4 раза — для заведений образования и в 40 раз — для рыбного и лесного хозяйства.

Депутаты Киеврады предупредили команду Черновецкого о том, что такое повышение платы за аренду земли спровоцирует новый скачок цен для киевлян.

Аренда земли — юридические аспекты

Аренда земли является одним из видов гражданско-правовых обязательств. Согласно ст. 792 Гражданского кодекса по договору найма (аренды) земельного участка арендодатель обязуется передать арендатору земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. При этом земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, находящимися на нем или без них.

Земельный кодекс, являющийся основным нормативным актом, регулирующим земельные правоотношения в Украине, так же, как и Гражданский кодекс Украины, содержит термин «пользование (постоянное пользование)», однако гл. 15 Земельного кодекс «Право пользование землей» содержит и термин «аренда земли«.

Так, согласно ст. 93 Земельного кодекса, право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

Такой же, как и в Земельном кодексе, термин «аренда земли» содержится и в ст. 1 Закона об аренде земли, согласно которой аренда земли — это основанное на договоре срочное, платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и других видов деятельности.

Операции аренды земли следует отличать от лизинговых операций. В нормативных актах, регулирующих вопросы налогообложения, в частности в п. 1.18 ст. 1 Закона о прибыли операции лизинга и аренды в целях налогообложения объединены в один термин — лизинговая (арендная) операция. Однако эти операции аренды земли и лизинга нельзя отождествлять, так как по своей природе они различны, хотя в определенной мере их объединяет наличие элементов имущественного найма.

В отношении хозяйственных операций, объектом которых являются земельные участки, термин «лизинговая операция» неприменим, так как согласно п. 2 ст. 3 Закона Украины «О финансовом лизинге» земельные участки не могут быть предметом лизинга.

В п.п. 1.18.4 п. 1.18 ст. 1 Закона о прибыли такие операции также определены самостоятельным термином «аренда земли» — как хозяйственная операция, предусматривающая предоставление арендодателем земли в аренду в пользование другому юридическому или физическому лицу на определенный срок по целевому назначению и за арендную плату.

В зависимости от объекта юридические и физические лица могут брать в аренду земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения, земельные участки водного и лесного фонда, земельные участки, на которых расположена недвижимость или предполагается строительство, и т. д.

Поскольку аренда каждого из перечисленных видов земельных участков имеет свои особенности, рассмотрим наиболее часто встречающиеся из них.
Вернуться в начало страницы >>>

Объекты аренды земли

Согласно ст. 3 Закона об аренде земли объектами аренды могут быть земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц Украины, коммунальной или государственной собственности. Земельные участки могут передаваться в аренду вместе с:

  • насаждениями, водоемами;
  • расположенными на них зданиями и сооружениями или без них.

Таким образом, каких-либо более конкретных ограничений по аренде земельных участков Закон об аренде земли не содержит ни в отношении арендодателей, ни в отношении объектов аренды земли.

Земельный кодекс конкретизирует объекты земельных правоотношений, указывая, что к землям Украины относятся все земли в пределах ее территории, в том числе острова и земли, занятые водными объектами, которые по основному целевому назначению делятся на категории, причем каждая из категорий земель Украины имеет особый правовой режим. Статьей 19 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что земли Украины делятся на следующие категории:

  • сельскохозяйственного назначения;
  • жилой и общественной застройки;
  • природно-заповедного и иного природоохранного назначения;
  • оздоровительного назначения;
  • рекреационного назначения;
  • историко-культурного назначения;
  • лесного фонда;
  • водного фонда;
  • промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Рассмотрим особенности аренды земли в зависимости от вышеуказанных категорий земель. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: земли сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для производства сельскохозяйственной продукции, осуществления сельскохозяйственной научно-исследовательской и учебной деятельности, размещения соответствующей производственной инфраструктуры или предназначенные для этих целей. К землям сельскохозяйственного назначения относятся:

  • сельскохозяйственные угодья (пашни, многолетние насаждения, сенокосы, пастбища);
  • несельскохозяйственные угодья (хозяйственные пути и прогоны, полезащитные лесные полосы и другие защитные насаждения, кроме угодий отнесенных к землям лесного фонда, земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли временной консервации и т.п.).

Земли сельскохозяйственного назначения могут быть переданы в собственность или предоставлены в пользование, то есть в аренду земли:

  • гражданам — для ведения личного крестьянского хозяйства, садоводства, огородничества, сенокошения и выпаса скота, ведения товарного сельскохозяйственного производства;
  • сельскохозяйственным предприятиям — для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
  • сельскохозяйственным научно-исследовательским учреждениям и учебным заведениям, сельским профессионально-техническим училищам и общеобразовательным школам — для опытных и учебных целей, пропаганды передового опыта ведения сельского хозяйства;
  • несельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям, религиозным организациям и объединениям граждан — для ведения подсобного сельского хозяйства.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам и иностранным государствам земли сельскохозяйственного назначения могут передаваться, только во временное пользование, то есть в аренду. В собственность таким субъектам земли сельскохозяйственного назначения передаваться не могут.

Аренда земли сельскохозяйственного назначения возможна в постоянное пользование только государственным и коммунальным сельскохозяйственным предприятиям, учреждениям и организациям для научно-исследовательских, учебных целей и ведения товарного сельскохозяйственного производства.

В то же время государственные и коммунальные сельскохозяйственные предприятия, учреждения и организации, могут брать в аренду земли, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.

Пригодные для нужд сельского хозяйства, должны предоставляться в первую очередь для сельскохозяйственного использования, поэтому при заключении договоров аренды земли сельскохозяйственного назначения необходимо указать их целевое использование, не противоречащее действующему законодательству. Определение земель, пригодных для нужд сельского хозяйства, производится на основании данных государственного земельного кадастра.

Аренда земли: земельные доли (паи)

В связи с проведением земельной реформы, начиная с 1995 года, в Украине проходил процесс паевания земель. Согласно Указу Президента Украины от 08.08.95 г. № 720/95 «О порядке паевого раздела земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» распаеванию подлежали сельскохозяйственные угодья, переданные в коллективную собственность коллективным сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам, сельскохозяйственным акционерным обществам (далее — КСП). Паевание земель совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий могло быть проведено только после их преобразования в КСП.

Процесс паевания земель предусматривал определение размера земельной доли (пая) в коллективной собственности на землю каждого члена КСП без выделения земельных участков в натуре (на местности). Право на земельный пай получили члены КСП, в том числе пенсионеры, которые ранее работали в данном предприятии и остаются членами указанного предприятия в соответствии со списком, прилагаемым к государственному акту на право коллективной собственности на землю. При паевании стоимость и размеры земельных долей (паев) в условных кадастровых единицах всех членов КСП являются равными.

В результате распаевания земель каждый собственник земельного пая получил сертификат на право на земельную долю (пай), являющийся правоустанавливающим документом при реализации им права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности). Механизм паевания земель был определен Методическими рекомендациями по паеванию земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям, утвержденными приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 20.02.96 г. № 11 (далее — Методика № 11).

В случае выхода собственника земельного пая из КСП по его заявлению осуществляется отвод земельного участка в натуре и выдается государственный акт на право частной собственности на этот земельный участок.

После выдачи государственного акта на право частной собственности на земельный участок сертификат на право на земельную долю (пай) возвращается в райгосадминистрацию. Выделение земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности производилось в соответствии с Методическими рекомендациями относительно порядка передачи земельной доли (пая) в натуре из земель коллективной собственности членам коллективных сельскохозяйственных предприятий и организаций, утвержденными приказом Госкомзема от 04.06.96 г. № 47/172/48

При аренде земельных долей (паев) у граждан, следует обратить внимание на следующее:

  • владельцы таких земельных долей (паев) имеют право на заключение договоров аренды земли при наличии у них сертификата на право на земельную долю (пай);
  • если земельная доля (пай) была выделена им в натуре (на местности) и был получен государственный акт на право собственности на землю, то договор аренды земли (пая) следует расторгнуть и заключить договор аренды земельного участка, поскольку предмет аренды изменился, что также следует из письма Госкомзема от 24.06.2005 г. № 14-17-2-Ко1002/5130;
  • сертификаты на право на земельную долю (пай) являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов на право собственности на землю;
  • сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отвод земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством;
  • Собственникам земельных долей (паев) по их желанию выделяются в натуре (на местности) земельные участки с выдачей государственных актов на право собственности на землю;
  • После выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев) договор аренды земли перезаключается в соответствии с государственным актом на право собственности на земельный участок на тех же условиях, что и ранее заключенный договор, и может быть изменен только по согласию сторон.

Аренда земли: земли жилой и общественной застройки

К землям жилой и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, используемые для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования.

По решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления гражданам Украины (то есть иностранцы такого права не имеют) могут передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в аренду земли для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и гаражного строительства в пределах норм, определенных Земельным кодексом. Сверх нормы бесплатной передачи граждане могут приобретать в собственность земельные участки для вышеуказанных нужд по гражданско-правовым соглашениям (купле-продаже, дарению, мене, наследованию).

Жилищно-строительным (жилищным) кооперативам и гаражно-строительным кооперативам по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления земельные участки для жилого и гаражного строительства передаются бесплатно в собственность или предоставляются в аренду земли, кроме того, они могут приобретать земельные участки в собственность по гражданско-правовым договорам.

Земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной или коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям, организациям, осуществляющим управление данными домами (ЖЭК, ЖЭО и др.). Поэтому, если приобретена в собственность квартира или нежилое помещение в многоквартирном жилом доме, то из содержания вышеприведенной статьи следует, что собственник квартиры не должен в связи с этим оформлять право собственности на земельный участок или заключать договор аренды земли

В случае приватизации гражданами многоквартирного жилого дома соответствующий земельный участок может передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в пользование (аренду) объединению собственников. Таким образом, если квартиры в доме приватизированы, однако объединение собственников не создано, то у собственников квартир не возникает необходимости оформлять ни аренду земли ни в собственность, ни в аренду.

Согласно ст. 40 ЗКУ и ст. 25 Закона об аренде земли арендатор земельного участка имеет право по письменному согласию арендодателя возводить в установленном законом порядке жилые, производственные, культурно-бытовые и другие здания и сооружения и закладывать многолетние насаждения.

Однако в любом случае такое строительство не должно противоречить цели использования земельного участка: для сельскохозяйственных нужд, для нужд промышленности, транспорта и так далее, предусмотренной условиями договора аренды земли.

Например, если земельный участок был предоставлен в аренду для размещения автостоянки, а арендатор спустя какое-то время принял решение о строительстве на арендованном участке жилого дома, то, прежде всего, следует внести изменения в договор аренды земли об изменении целевого назначения арендуемого земельного участка, зарегистрировать в установленном порядке, а потом решать вопросы, связанные со строительством. В противном случае за нарушение целевого использования земельного участка он может быть изъят у арендатора согласно ст. 23 и 28 Земельного кодекса Украины.

Аренда земли: земли природно-заповедного фонда и иного природоохранного назначения

В земли природно-заповедного фонда включаются природные территории и объекты, а также искусственно созданные объекты: природные заповедники; национальные природные парки; биосферные заповедники; региональные ландшафтные парки; заказники; памятники природы; заповедные урочища; ботанические сады; дендрологические парки; зоологические парки; парки-памятники садово-паркового искусства.

Аренда земли вышеперечисленны перечисленного назначения возможна, что подтверждается гл. 7 ЗКУ, исходя из содержания которой, эти земли могут находиться только в собственности: государственной, коммунальной или частной, но не во временном пользовании. Хотя, исходя из содержания ст. 3 Закона об аренде земли, земли с насаждениями и водоемами могут сдаваться в аренду причем без каких-либо оговорок и уточнений, а на землях природно-заповедного и природоохранного назначения также находятся насаждения и водоемы, однако согласно требованиям ЗКУ такие земли передаче во временное пользование не подлежат.

Аренда земли: земли оздоровительного назначения

К землям оздоровительного назначения относятся земли, имеющие природные лечебные свойства, которые используются или могут использоваться для профилактики заболеваний и лечения людей.

В отношении земель оздоровительного назначения п. 3 ст. 48 Земельного Кодекса Украины прямо предусмотрено, что земли оздоровительного назначения запрещено передавать в пользование предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам только для деятельности, несовместимой с охраной природных лечебных свойств и отдыхом населения. Других ограничений нет, поэтому передавать в такую землю в аренду можно, но с обязательным указанием целевого использования с учетом запрещений, оговоренных указанным пунктом.

Аренда земли: земли лесного фонда

К землям лесного фонда относятся: земли, покрытые лесной растительностью; земли, предоставленные и используемые для нужд лесного хозяйства. Причем следует обратить внимание, что к землям лесного фонда не относятся земли, занятые:

  • зелеными насаждениями в пределах населенных пунктов;
  • полезащитными лесными полосами, защитными насаждениями на полосах отвода автомобильных дорог, защитными насаждениями на полосах отвода каналов, гидротехнических сооружений и водных объектов;
  • отдельными деревьями и группами деревьев, кустарниками на сельскохозяйственных угодьях, приусадебных, дачных и садовых участках.

В отношении земель лесного фонда ст. 57 ЗКУ предусмотрено, что аренда земли лесного фонда предоставляется предприятиям, учреждениям, организациям, в которых созданы специализированные лесохозяйственные подразделения, для ведения лесного хозяйства, специального использования лесных ресурсов и для нужд охотничьего хозяйства, культурно-оздоровительных, рекреационных, спортивных, туристических целей, проведения научно-исследовательских работ и т.п. Отсюда следует, что аренда земли лесного фонда для граждан, в том числе и субъектам предпринимательской деятельности — физическим лицам, не может предоставляться в аренду.

Аренда земли: земли водного фонда

В отношении земель водного фонда п. 4 ст. 59 ЗКУ предусмотрено, что гражданам и юридическим лицам могут передаваться на условиях аренды земли прибрежных защитных полос, полос отвода и береговых полос водных путей, а также озера, водохранилища, другие водоемы, болота и острова для:

  • сенокошения;
  • рыбохозяйственных нужд;
  • культурно-оздоровительных, рекреационных, спортивных, туристических целей;
  • проведения научно-исследовательских работ и т.п.

Причем такая деятельность может осуществляться только с учетом ограничений и запрещений, установленных ст. 61 — 63 ЗКУ. Так, ст. 61 ЗКУ предусмотрено, что в прибрежных защитных полосах вдоль рек, вокруг водоемов и на островах запрещено:

  • распахивать земли;
  • заниматься садоводством и огородничеством;
  • хранить и применять пестициды и удобрения;
  • устраивать летние лагеря для скота;
  • строительство любых сооружений, в том числе баз отдыха, дач, гаражей и стоянок автомобилей;
  • устройство свалок мусора, навозохранилищ, накопителей отходов производства, кладбищ, скотомогильников, полей фильтрации и т.п.;
  • мойка и обслуживание транспортных средств и техники.

Аренда земли: земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны

Статьями 65 — 77 ЗКУ установлены некоторые ограничения по использованию земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны. Так, согласно ст. 66, 67, 75 и 76 ЗКУ земли промышленности, транспорта, связи и энергетической системы могут находиться в государственной, коммунальной и частной собственности, а земли обороны — в государственной и коммунальной собственности. Причем следует обратить внимание, что ЗКУ не предусмотрена возможность аренды земли такого назначения. Вернуться в начало страницы >>>

Субъекты аренды земли

Согласно п. 5 ст. 93 ЗКУ и ст. 4 Закона об аренде земли арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица. Таким образом, юридические лица, которым земля передана в постоянное пользование, а к ним относятся только предприятия, учреждения и организации, относящиеся к государственной или коммунальной собственности, не могут быть арендодателями земельных участков. Аренда земли возможна для:

  • граждан Украины;
  • юридических лиц Украины;
  • иностранных граждан и лиц без гражданства;
  • иностранных юридических лиц;
  • международных объединений и организаций;
  • иностранных государств.

В отношении субъектов арендных отношений ст. 4 и ст. 5 Закона об аренде земли содержат более подробный перечень. Так, субъектами арендных отношений являются:

в качестве арендодателей (до размежевания земель согласно п. 1 Заключительных положений Закона об аренде земли):

  • граждане и юридические лица Украины, в собственности которых находятся земельные участки;
  • земельных участков, находящихся в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, являются соответствующие сельские, поселковые, городские советы;
  • земельных участков, находящихся за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти.

в качестве арендаторов:

  • граждане Украины, юридические лица, иностранцы и лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные объединения и организации, а также иностранные государства;
  • районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины;
  • органы местного самоуправления: сельские, поселковые, городские, районные и областные советы, Верховная Рада Автономной Республики Крым.

Причем следует обратить внимание, что международные объединения и организации, а также иностранные государства, иностранные юридические и физические лица, лица без гражданства могут быть только арендаторами, а арендодателями — не могут.

После размежевания земель в порядке, предусмотренном Законом Украины от 05.02.2004 г. № 1457-IV «О размежевании земель государственной и коммунальной собственности», и вступления в силу ч. 2, 3 и 4 ст. 4 Закона об аренде земли арендодателями являются:

  • сельские, поселковые, городские советы в отношении земельных участков, находящихся в коммунальной собственности;
  • районные, областные советы и Верховный Совет Автономной Республики Крым в отношении земельных участков, находящихся в общей собственности территориальных громад;
  • районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной республики Крым и Кабинет Министров Украины в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности. Вернуться в начало страницы >>>

Право концессионера на аренду земли

Кроме арендаторов, установленных ст. 93 ЗКУ и ст. 5 Закона об аренде земли, право на аренду имеют концессионеры. Согласно ст. 94 ЗКУ для осуществления концессионной деятельности в соответствии с Законами Украины от 16.07.99 г. № 997-XII «О концессиях» (далее — Закон о концессиях) и от 14.12.99 г. № 1286-XII «О концессиях на строительство и эксплуатацию автомобильных дорог» (далее — Закон о концессиях на строительство дорог) концессионеру предоставляются в аренду земельные участки.

Видами хозяйственной деятельности, для которой могут предоставляться земельные участки в концессию, являются:

  • водоснабжение, отвод и очистка сточных вод;
  • предоставление услуг городским общественным транспортом;
  • сбор и утилизация мусора;
  • предоставление услуг, связанных с поставкой потребителям тепла;
  • строительство и эксплуатация автомобильных дорог, объектов дорожного хозяйства, других дорожных сооружений;
  • строительство и эксплуатация грузовых и пассажирских портов;
  • предоставление услуг в сфере кабельного телевидения;
  • предоставление услуг связи;
  • транспортировка и распределение природного газа;
  • производство и (или) транспортировка электроэнергии;
  • общественное питание;
  • строительство жилых домов;
  • предоставление услуг в жилищно-эксплуатационной сфере;
  • использование объектов социально-культурного назначения;
  • создание коммунальных служб парковки автомобилей;
  • предоставление ритуальных услуг;
  • строительство и эксплуатация гостиниц, туристических комплексов, кемпингов и иных соответствующих объектов туристической индустрии.

Если для осуществления концессионной деятельности концессионеру необходимы земельные участки, то они предоставляются ему в пользование на условиях аренды на срок действия концессионного договора. Условия предоставления в аренду земельного участка оговариваются концессионным договором. Несмотря на то, что условия предоставления земельного участка в аренду являются существенным условием концессионного договора, договор аренды земельного участка, согласно ст. 13 Закона о концессиях, заключается отдельно в порядке, предусмотренном действующим законодательством, и прилагается к концессионному договору. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: основания возникновения права пользования

Граждане и юридические лица приобретают право на аренду земельного участка на основаниях и в порядке, предусмотренных ЗКУ, ГКУ, ХКУ, Законом об аренде земли, другими нормативными документами и заключенным договором аренды после его государственной регистрации.

Согласно ст. 93 ЗКУ право аренды земельного участка — это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности.

При переходе права собственности на здание или сооружение согласно ст. 120 ЗКУ право собственности на земельный участок, на котором оно расположено, или на его часть может переходить на основании гражданско-правовых договоров, а право пользования — на основании договора аренды.

При отчуждении зданий и сооружений, расположенных на арендованном земельном участке, право на земельный участок определяется согласно договору аренды земельного участка. То есть при приобретении в собственность здания или сооружения, расположенного на земельном участке, который был у продавца такого здания в аренде, новый собственник должен заключить договор аренды земельного участка с его собственником или уполномоченным органом.

В соответствии с ч. 4 ст. 6 Закона об аренде земли земельный участок, обремененный залогом, может быть передан в аренду при согласии залогодержателя. Таким образом, если в аренду передается земельный участок, на который его собственником оформлен договор залога в обеспечение каких-либо обязательств (являющийся предметом договора залога), например по кредитному договору, то в этом случае арендодателю необходимо получить письменное согласие залогодержателя на передачу земли в аренду. Кроме того, арендатор также должен быть письменно уведомлен о том, что земельный участок обременен залогом или же такое условие может быть включено в условия договора аренды земли.

Право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. Приступать к использованию земельного участка до установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается. Документом, удостоверяющим право временного пользования земельным участком, является договор аренды земли, зарегистрированный в установленном порядке (ст. 126 ЗКУ).

Согласно ст. 116 ЗКУ граждане и юридические лица приобретают право пользования земельными участками земель государственной и коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления в пределах их полномочий, установленных ЗКУ. Так, согласно ст. 7-17 ЗКУ:

  • распоряжение землями, находящимися в совместной собственности территориальных громад относится к полномочиям областных советов, на территории Крыма — к полномочиям Верховного Совета Автономной Республики Крым;
  • распоряжение землями территориальных громад городов Киева и Севастополя и предоставление земельных участков коммунальной собственности этих городов в пользование относится к полномочиям Киевского и Севастопольского городских советов;
  • распоряжение землями на праве общей собственности соответствующих территориальных громад относится к полномочиям районных советов (не в городах с районным делением). Полномочия районных в городах советов в сфере земельных отношений определяются городскими советами;
  • к полномочиям сельских, поселковых, городских советов относятся распоряжение землями территориальных громад, предоставление земельных участков в пользование из земель коммунальной собственности;
  • распоряжение землями государственной собственности относится к полномочиям местных государственных администраций.

Согласно п. 12 Переходных положений ЗКУ до разграничения земель государственной и коммунальной собственности полномочия по распоряжению землями в пределах населенных пунктов, кроме земель, переданных в частную собственность, осуществляют соответствующие сельские, поселковые, городские советы, а за пределами населенных пунктов — соответствующие органы исполнительной власти. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: порядок субаренды земли

Согласно п. 4 ст. 93 ЗКУ арендованный земельный участок или его часть может по согласию арендодателя передаваться арендатором в субаренду.

В зависимости от категории и назначения земельного участка законодательством предусмотрены определенные ограничения при заключении договора субаренды земли. Так, согласно ст. 8 Закона об аренде земли запрещается передача в субаренду земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, принадлежащем Автономной Республике Крым, и их структурных подразделений.

В разъяснении ВАСУ от 14.01.99 г. № 01-8/10 указано, что законом не обусловлена форма договора субаренды земли, но из содержания ст. 8 Закона об аренде земли, которая предусматривает государственную регистрацию такого договора, следует, что договор субаренды также должен быть заключен в письменной форме. Однако обязательного нотариального удостоверения договора субаренды земли не предусмотрено. Такое удостоверение осуществляется по согласию сторон договора. Однако если договор аренды заключен в нотариальной форме, то и договор субаренды также должен быть заключен в нотариальной форме.

Прекращение или расторжение договора аренды земельного участка по каким-либо обстоятельствам влечет за собой прекращение договора субаренды этого земельного участка.

Особенности заключения договора субаренды земли следующие:

  • арендованный земельный участок или его часть может передаваться в субаренду только без изменения его целевого назначения;
  • согласие арендодателя на субаренду должно быть предусмотрено в договоре аренде или предоставлено арендатору в письменной форме. При этом если на протяжении одного месяца арендодатель не ответит на письменный запрос арендатора о своем согласии или возражении, арендованный земельный участок или его часть может быть передан в субаренду;
  • условия договора субаренды должны быть определены в пределах условий договора аренды земельного участка (его части) и не должны ему противоречить;
  • срок субаренды не может превышать срока действия договора аренды земельного участка;
  • плата за субаренду земельных участков государственной и коммунальной собственности не может превышать арендной платы по договору аренды (ч. 6 ст. 21 Закона об аренде земли);
  • арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения на период действия договора аренды могут обмениваться принадлежащими им правами пользования земельными участками путем заключения между ними договоров субаренды соответствующих участков, если это предусмотрено договором аренды или по письменному согласию арендодателя. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: документальное обеспечение передачи земельных участков в аренду

Передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменением их целевого назначения и из земель запаса под застройку осуществляется по проектам отвода в порядке, установленном ст. 118 и 123 ЗКУ.

Поскольку при передаче земельного участка в аренду право собственности к арендатору не переходит, поэтому земельный участок как арендуемый объект основных средств согласно п. 8 Положения (стандарта) бухгалтерского учета 14 «Аренда», утвержденного приказом Минфина Украины от 28.07. 2000 г. № 181, отражается арендатором на забалансовом счете бухгалтерского учета по стоимости, указанной в договоре аренды.

Отражение каких-либо хозяйственных операций в бухгалтерском учете производится на основании первичных документов, таким документом для отражения передачи земельного участка в аренду, кроме договора аренды, может являться акт приемки-передачи основных фондов по типовой форме №ОЗ-1, поскольку специальной формы акта для передачи земли в аренду нет. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: Прекращение права пользования земельным участком

Согласно ст. 141 ЗКУ основаниями прекращения права пользования земельным участком являются:

  • добровольный отказ от права пользования земельным участком;
  • изъятие земельного участка в случаях, предусмотренных ЗКУ;
  • прекращение деятельности государственных или коммунальных предприятий, учреждений, организаций;
  • использование земельного участка способами, противоречащими экологическим требованиям;
  • использование земельного участка не по целевому назначению;
  • систематическая неуплата арендной платы.

Кроме того, согласно ст. 31 Закона об аренде земли предусмотрено, что основаниями прекращения договора аренды являются:

  • окончание срока, на который был заключен договор;
  • выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом;
  • совмещения в одном лице собственника земельного участка и арендатора;
  • смерти физического лица — арендатора, осуждения его к лишению свободы и отказа лиц, перечисленных в ст. 7 Закона об аренде земли, от выполнения заключенного договора аренды земельного участка;
  • ликвидации юридического лица — арендатора;
  • расторжение договора по согласию сторон;
  • расторжение договора по требованию одной из сторон согласно ст. 32 Закона об аренде земли.

Необходимо обратить внимание на то, что расторжение договора аренды земли в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 143 ЗКУ основаниями для принудительного прекращения прав пользования на земельный участок в судебном порядке (расторжения договора) являются:

  • использование земельного участка не по целевому назначению;
  • неустранение допущенных нарушений земельного законодательства (загрязнение, засорение земель и др.) в сроки, установленные предписаниями специально уполномоченных органов исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов;
  • конфискация земельного участка;
  • выкуп (изъятие) земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд.

В соответствии со ст. 32 Закона об аренде земли договор аренды земельного участка может быть расторгнут:

  • по требованию одной из сторон в судебном порядке в случае неисполнения сторонами их обязанностей, предусмотренных ст. 24 и ст. 25 Закона об аренде земли и договором аренды;
  • при случайном уничтожении или повреждении объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка;
  • на других основаниях, определенных ЗКУ и другими законами Украины.

Однако переход права собственности на арендованный земельный участок к другому лицу, а также реорганизация юридического лица — арендатора не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.

Статьей 33 Закона об аренде земли установлено преимущественное право арендатора, который надлежащим образом исполняет обязанности согласно условиям договора, на возобновление договора после окончания срока, на который он заключен. При этом в случае возобновления договора аренды земли на новый срок его условия могут быть изменены с согласия сторон.

Поэтому если по окончании срока действия договора аренды арендодатель передал земельный участок в аренду другому лицу, арендатор по предыдущему договору имеет право обратиться в суд с заявлением о понуждении арендодателя продлить действие этого договора, а с новым арендатором признать договор недействительным. Однако если отсутствуют доказательства заключения договора аренды земельного участка с другим лицом и, наоборот, установлено намерение арендодателя использовать этот участок для собственных нужд, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований арендатора.

Необходимо обратить внимание на то, что если арендатор после истечения срока договора аренды земельного участка продолжает пользоваться земельным участком, то на основании ч. 3 ст. 33 Закона об аренде земли при отсутствии письменных возражений арендодателя в течении одного месяца по истечении срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Законом об аренде земли предусмотрены следующие последствия прекращения или расторжения договора аренды земли:

  • в случае прекращения или расторжения договора аренды земельного участка арендатор обязан возвратить арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором аренды. При этом арендатор не имеет права удерживать земельный участок для обеспечения своих требований к арендодателю;
  • при невыполнении арендатором обязанности относительно условий возврата арендодателю земельного участка арендатор обязан возместить арендодателю нанесенные убытки;
  • в случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а за земли несельскохозяйственного назначения — за год, если на протяжении указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора было обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением арендодателем договорных обязательств;
  • при расторжении договора аренды земли по согласованию сторон каждая сторона имеет право требовать у другой стороны возмещения понесенных убытков в соответствии с законом;
  • в случае досрочного прекращения договора аренды земли по инициативе арендодателя земельного участка, право аренды которого приобретено по результатам аукциона или конкурса, арендодатель возмещает арендатору затраты на его приобретение в сроки, определенные условиями договора и законом, и убытки, которые понесет арендатор в результате досрочного прекращения договора аренды, если другое не предусмотрено договором аренды. Вернуться в начало страницы >>>

Аренда земли: основные нормативные акты

Основными нормативными документами, регулирующими правоотношения, связанные с арендой земли являются:

Также читайте

  • Земельный кодекс Украины;
  • Гражданский кодекс Украины;
  • Хозяйственный кодекс Украины;
  • Закон Украины «об аренде земли» от 06.10.98 г.;
  • Закон Украины «о плате за землю» от 03.07.92 г.;
  • Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» от 28.12.94 г.;
  • Порядок регистрации договоров аренды земельной доли (пая), утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 24.01.2000 г. № 119;
  • постановление Кабинета Министров Украины от 23.04.99 г. № 672 «О проведении пересчета объемов натуральной и отработочной форм платы за аренду земельной доли (пая) в денежную»;
  • Типовой договор аренды земельной доли (пая), утвержденный приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 17.01.2000 г. № 5;
  • Порядок государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.98 г. № 2073;
  • Методика денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов (временной), утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины от 23.03.95 г. № 213 (далее — Методика № 213);
  • постановление Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 г. № 220 «Об утверждении Типового договора аренды земли»
  • Инструкция о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли, утвержденная приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 04.05.99 г. № 43. Вернуться в начало страницы >>>

Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции

Еще по теме:

  • Гпк основания для отмены заочного решения Гпк основания для отмены заочного решения Заявление об отмене заочного решения рассматривается в судебном заседании. О судебном заседании, в ходе которого рассматривается заявление об […]
  • Увольнение при недостаче по статье Увольнение за недостачу Расторжение контракта на основании утраты доверия допустимо с лицами, которые непосредственно должны были обслуживать ценности (денежные, товарные) – принимать на […]
  • Страхование по каско в рассрочку Рассрочка по КАСКО. Всегда ли это выгодно? КАСКО – один из самых дорогостоящих видов добровольного страхования. И чтобы сделать его более доступным и привлекательным для клиента, правила […]
  • Сроки лицензии на страховую деятельность Сроки лицензии на страховую деятельность Услуги страхования – это виды финансовой деятельности, которые могут предоставляться, только при условии получения страховой компанией лицензии на […]
  • Договор возмещения затрат на теплоснабжение Договор возмещения коммунальных услуг (Мандрюков А.) Дата размещения статьи: 06.10.2015 В ходе проведения проверок соблюдения установленного порядка предоставления имущества, […]
  • Приватизация земельного участка для пенсионеров Приватизация земельного участка для пенсионеров М ногие наши пенсионеры задаются вопросом, могут ли они получить бесплатно земельный участок. По общему правилу, действующему в настоящее […]
  • Страхование как экономическая категория лекция Страхование как экономическая категория лекция 1.1. Экономическая сущность и значение страхования. 4-6 1.2. Функции страхования. 7-8 1.3. Отрасли страхования. 8-17 1.3.1.Социальное […]
  • Субсидии на улучшение жилищных условий молодых семей Жилищная субсидия молодым семьям По статистике, немногие люди знают о том, что молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предполагаются безвозмездные государственные […]