Кадастровая стоимость юрист

Верховный суд разъяснил, как уменьшить кадастровую стоимость

В 2017 году кадастровую стоимость оспаривают почти на 25% чаще, по сравнению с предыдущим годом, и в 97% случаев заявления удовлетворяются. Такую судебную статистику привел в начале 2018 года Верховный суд. Налог на недвижимость с 2015–2016 значительно вырос, потому что его начали рассчитывать исходя из кадастровой стоимости объекта. Но если она выше рыночной цены – это повод её пересмотреть и снизить размер налога. Кадастровая стоимость жилых объектов (квартир, домов) обычно соответствует рыночной, говорит руководитель практики недвижимости и строительства юрфирмы Клифф Клифф Федеральный рейтинг IV группа Арбитражное судопроизводство 12-13 место По количеству юристов Федеральный рэнкинг IV группа Арбитражное судопроизводство 12-13 место По количеству юристов × Анжела Полторак. По её наблюдениям, если говорить о коммерческой недвижимости и земле под ней в городе Москве, более чем в половине случаев кадастровая стоимость завышается.

Это выгодно городу, потому что налог является региональным, но невыгодно предпринимателям, которые идут оспаривать данные оценок.

До Верховного суда дошли девять компаний, которые обжаловали установление кадастровой стоимости своих объектов, по сути, «задним числом». Повышением налогов на недвижимость были недовольны НПО «Центр», НПО «Технология-Центр», НПО «Технология-Запад», НПО «Технология», НПО «Запад», «Московский шёлк», «Перевал», НПО «Технология-Восток», «Бизнес-Центр Замоскворечье». В конце 2016 года, а именно 26 декабря, правительство Москвы утвердило постановление № 937-ПП, которое изменило кадастровую стоимость за весь предыдущий 2016 год. Представитель департамента городского имущества объяснял это технической ошибкой Росреестра. Из-за неё элитные офисные и торговые объекты в центре столицы (например, ТЦ «Европейский» или «Наутилус» на Лубянской площади) учитывались как социальные объекты или объекты неизвестного назначения, а их кадастровая стоимость была занижена во много раз и составляла 18 000 руб. за 1 кв. м, сообщали «Ведомости». Власти «спохватились» и скорректировали показатели за 2016 год 26 декабря. Например, кадастровая стоимость ТЦ «Европейский» поднялась с 3 до 24 млрд руб., что увеличило налог на 277 млн руб. в 2016 году, говорит представитель компаний, управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

Девять компаний решили обжаловать в суде постановление № 937-ПП 26 декабря 2016 года, установившее кадастровую стоимость за 2016 год. Но Моcгорсуд отказался рассматривать их заявление, потому что счел, что права компаний не нарушены. Дело в том, что декабрьский акт вскоре перестал действовать, потому что вступил в силу ноябрьский, который установил кадастровую стоимость на 2017 год (постановление № 790-ПП от 29 ноября 2016 года).

Иного мнения оказался Верховный суд. Он обратил внимание, что декабрьское постановление увеличило налог на имущество компаний за 2016 год, а камеральная налоговая проверка выявила занижение налоговой базы. Таким образом, декабрьское постановление затрагивает права истцов, а суд напрасно отказался рассматривать их требования. Что касается ноябрьского постановления, оно устанавливает кадастровую стоимость на другой период (2017 год), поэтому не имеет отношения к предмету иска, следует из определения № 5-КП 8-159.

Мосгорсуд отказал по формальным основаниям. Но у компаний не было другой возможности оспорить кадастровую стоимость. Пивоварчик, представляющий интересы компаний, доволен решением Верховного суда. По его словам, оппоненты стали говорить, что взяли кадастровую стоимость из решения комиссии, но Верховный суд напомнил о постановлении правительства Москвы и указал, что оно нарушает права истцов. В то же время решение ВС исключительно процессуальное, он не касался сути спора. Поэтому последнее слово остается за Мосгорсудом, куда дело направилось на пересмотр. Если посмотреть на арбитражную практику по спорам вокруг постановления от 26 декабря 2016 года, она складывается не в пользу налогоплательщиков, говорит партнер юрфирмы Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг III группа ВЭД III группа Антимонопольное право IV группа Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов.

Арбитражная практика складывается так, что суды допускают пересмотр кадастровой стоимости. Они отклоняют ссылки на ст. 5 Налогового кодекса, которая запрещает ухудшать положение налогоплательщика с обратной силой.

НДС и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. Довольно часто туда включают налог на добавленную стоимость, говорит Полторак из «Клиффа». Но рассчитывать кадастровую стоимость с учетом НДС незаконно, если собственник хочет дальше его использовать, а не продавать. Такое разъяснение сделал недавно Верховный суд в деле № 5-КГ18-96. В нем ООО «Аксиома» оспаривало кадастровую стоимость торгового центра на окраине Москвы, которая составляла 275,2 млн руб. Компания настаивала, что НДС нужно исключить и тогда получится 233,2 млн. Мосгорсуд отклонил требования «Аксиомы». По его мнению, налог необходимо учесть, потому что рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать объект. В этом случае НДС будет в неё включен. И это не означает двойного налогообложения, посчитал Мосгорсуд. Налог на имущество платят, когда пользуются объектом, а налог на добавленную стоимость начисляется в случае реализации.

НДС действительно уплачивается в случае продажи, но не тогда, когда недвижимость продолжают использовать, напомнил Верховный суд. А значит, учитывать НДС в кадастровой стоимости неправомерно и не основано на законе. Дело направилось на пересмотр.

НДС надо исключать из кадастровой стоимости, если недвижимость не хотят продавать, решил Верховный суд.

Верховный суд приходил к подобному выводу еще в феврале 2018 года (определение № 5-КГ17-258), но Мосгорсуд по-прежнему отказывается уменьшать кадастровую стоимость на сумму налога, утверждает старший юрист «Содружества земельных юристов» Ксения Сочеева. По её словам, судьи МГС понимают февральскую позицию ВС так: «Вывод судебной экспертизы в деле оспаривания кадастровой стоимости не должен содержать в себе фраз «с учетом НДС» или «без учета НДС». Шаматонов опасается, что судебные эксперты будут по-прежнему учитывать налог, но не будут упоминать о нем в заключении. «Но ВС четко дал понять: решение отменят, если будет доказано, что НДС включён в кадастровую стоимость», – подытоживает Шаматонов.

Когда есть смысл звать юристов

Кадастровая стоимость редко до копейки совпадает с рыночной, поэтому, формально говоря, легко добиться её пересмотра, но это не всегда выгодно, говорит Сочеева. Поэтому сначала юристы рекомендуют заказать первичный аудит (экспресс-оценку) объекта недвижимости. Есть смысл браться за дело при шансе снизить стоимость хотя бы на 20%, говорит исполнительный директор Heads Consulting HEADS Consulting Федеральный рэнкинг 25-26 место По количеству юристов × Никита Куликов. Также он рекомендует оспаривать кадастровую стоимость дорогих объектов, когда экономия сможет перекрыть затраты на оценщиков. Компенсировать судебные расходы, скорее всего, не получится, поэтому надо быть готовым оплатить не только дорогостоящий досудебный отчет, но и судебную экспертизу, предупреждает Сочеева. По словам Куликова, одна оценка без сопровождения в суде обходится в 80 000–100 000 руб.

Оспорить кадастровую стоимость можно в Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (создаются при Росреестре) и в суде. Граждане могут сразу идти в суд, но для организаций досудебный этап обязателен. В Москве он чаще всего формальный, поскольку Комиссия отказывает в пересмотре кадастровой стоимости, делится наблюдениями Полторак. По её словам, суд, как правило, подходит к делу более детально и обоснованно.

Главный недостаток определения кадастровой стоимости в том, что она слишком субъективна и относительна, жалуется Полторак. Такие понятия, как «рыночная стоимость», сложно поддаются точному анализу, объясняет она. Один объект может стоить по-разному при затратном, сравнительном и доходном методе оценки, подтверждает Куликов.

Исход дела зависит от эксперта, и его достаточно сложно предугадать. Нередко он называет цифру меньше, чем изначально просил заказчик. Наоборот тоже часто бывает.

Зинаида Букова* и Виктор Фисков* были зарегистрированы в однокомнатной квартире в г. Кемерово и проживали в ней с 1972 года. В 1995 году они приватизировали эту квартиру и приобрели на нее право общей совместной собственности. При этом Фисков и Букова хоть и жили одной семьей, не являлись ни родственниками, ни супругами. Через три года Фисков умер, наследников у него нет, нотариус не заводил наследственное дело. С этих пор Букова жила в квартире одна, полностью содержала ее, оплачивала коммунальные услуги. В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК, лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В 2017 году Букова умерла. Ее наследница по завещанию Нина Молокова* решила, что Букова приобрела право собственности на долю Фискова в спорной квартире в силу приобретательной давности. Поэтому Молокова подала иск к Администрации и Комитету по управлению муниципальным имуществом города Кемерово о включении доли в квартире в наследственную массу и признании права собственности на нее в порядке наследования. Администрация предъявила встречный иск. Она напомнила: если отсутствуют наследники по закону и по завещанию, имущество умершего считается выморочным (п. 1 ст. 1151 ГК). Поэтому администрация просила признать 1/2 доли в праве собственности на квартиру выморочным имуществом и отдать ей.

Центральный районный суд города Кемерово отказал Молоковой в иске и удовлетворил встречный иск администрации: признал 1/2 доли квартиры выморочным имуществом с правом муниципальной собственности. Кемеровский областной суд согласился с этим решением. Суды отметили: Букова знала, что у нее не возникло право собственности на долю Фискова, а пользование квартирой и ее содержание на протяжении 19 лет еще не означает наступления приобретательной давности.

Верховный суд обратил внимание, что администрация города Кемерово до подачи Молоковой иска не предпринимала никаких действий в отношении спорной доли. Поэтому судам первой и апелляционной инстанций нужно дать правовую оценку действиям администрации, предпринятым после смерти Фискова. Следует определить, не свидетельствовало ли бездействие администрации об отказе от доли в квартире. По мнению ВС, в такой ситуации нельзя исключать наступления приобретательной давности. Поэтому ВС отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 81-КГ18-15). Пока еще оно не рассмотрено.

«ВС отметил: лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, если оно устранилось от владения и пользования этим имуществом и перестало предпринимать меры по его содержанию (ст. 236 ГК). Из фабулы дела похоже, что администрация города Кемерово своим бездействием отказалась от всех прав и обязанностей собственника на спорную долю в квартире», – сообщил руководитель проектов Бюро присяжных поверенных Фрейтак и Сыновья Кирилл Данилов. «Судебная практика по такой категории дел (№ 58-КГ16-26) показывает: если истец, одновременно являвшийся сособственником доли в квартире, в исчерпывающем объеме представил доказательства добросовестного владения и исполнения обязанностей по содержанию всего имущества, суды разрешают спор в его пользу», – заявила старший консультант Департамента юридической практики Alliance Legal CG Ольга Калинченко. «Приобретательная давность применяется крайне редко и в предпринимательских отношениях (обычно это отголоски забытых при приватизации объектов), и в отношениях с участием физических лиц. Ведь по хорошему у любого объекта недвижимости есть собственник. Что касается нераспределенного государственного имущества, оно по умолчанию относится к имуществу муниципалитетов», – рассказал адвокат, руководитель Практик разрешения споров и международного арбитража ART DE LEX Артур Зурабян.

* – имя и фамилия изменены редакцией.

Накануне отзыва лицензии в банке могут проводить незаконные операции, чтобы получить деньги в обход других кредиторов. Например, выдача денег оформляется задним числом, еще до того, как появились признаки неплатежеспособности банка, говорит Сергей Морозов из юркомпании Хренов и партнеры. Чаще всего клиенты снимают средства со вкладов, которыми могут, в частности, гасить свои же кредиты в этом банке, делится партнер независимой юргруппы Стрижак и партнеры Вячеслав Косаков. В этих случаях основная сложность – собрать доказательства наличия скрытой картотеки и недобросовестного поведения стороны сделки, утверждает Косаков.

По словам Морозова, также нередки случаи, когда аффилированные с должником лица пытаются создать искусственную кредиторскую задолженность перед процедурой несостоятельности. Встречается и дробление вкладов.

Судебная практика раньше проходилась катком по подозрительным требованиям, рассказывает Задорожный из юрфирмы Синум АДВ. Когда появлялась так называемая «скрытая картотека» (неформальный реестр невыполненных требований), хватало одного неисполненного платежного поручения, чтобы суд признал неплатежеспособность банка с этого дня. Все деньги в нем «обнулялись», объясняет Задорожный. По словам юриста, такая практика достигла пика несколько лет назад. Она оказалась удобной для Агентства по страхованию вкладов (АСВ), потому что упростила ему доказывание. Но этот подход совсем не учитывал осведомленность и добросовестность клиентов, говорит Задорожный. Сейчас он наблюдает, что суды отходят от такого «абстрактного» правоприменения. Это видно на примере двух споров, где Верховный суд подробно разобрал конкретные обстоятельства и доказательства.

Уменьшить вклад и увеличить выплату

Отзыв лицензии дает вкладчику право получить страховую компенсацию. Если сейчас это максимум 1,4 млн руб., то до 29 декабря 2014 года вклады страховались только 700 000 руб. В преддверии банкротства один вклад могут раздробить на несколько более мелких, чтобы получить больше денег. Строго говоря, это можно квалифицировать как страховое мошенничество, отмечает партнер правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры Магомед Газдиев.

В одном из таких дел АСВ оспаривала списание 1,3 млн руб. со счета Татьяны Караткевич и зачисление 700 000 руб. и 690 000 руб. на счета Сергея Алтабаева и Павла Кошелева. Эти операции в «Первом республиканском банке» провели 25 апреля 2014 года, хотя за два дня до этого ЦБ запретил привлекать денежные средства новых клиентов-физлиц. В мае у банка отозвали лицензию, а Алтабаев и Кошелев получили 100%-ные страховые возмещения. В июне АСВ приступило к обязанностям управляющего. Оно решило признать недействительными некоторые сделки, в числе которых оказались переводы по счетам Караткевич, Алтабаева и Кошелева.

Их совершили в период неплатежеспособности, когда в банке уже была картотека неисполненных поручений, указывало агентство. Сами операции, по мнению АСВ, были безденежными, а вклады Алтабаева и Кошелева были сформированы фактически за счет Караткевич. Эти доводы не убедили две инстанции. Истец не сумел доказать, что сделки мнимые, решил Пресненский райсуд. С таким мнением согласился и Мосгорсуд (дело № 02-0633/2017).

Но при этом суды проигнорировали особенности совершения таких сделок в условиях дефолта банка и не дали им правовой оценки, комментирует Газдиев. Поэтому их отменил Верховный суд, который указал на признаки злоупотреблений. Как показывает выписка, спорные операции совершались с перерывами от 10 секунд до одной минуты. Этого времени явно недостаточно, чтобы кассир банка оформил все документы и пересчитал такие значительные деньги, отметила «тройка» гражданской коллегии под председательством Александра Киселева. Учитывая, что к тому моменту банк уже не выдавал наличные, у Алтабаева и Кошелева не было причин нести туда деньги, излагается в определении № 5-КГ18-113. С такими выводами дело было направлено на новое рассмотрение.

38 млн руб. на дружбе и доверии

В 2016 году АСВ отказалось включать в реестр требований кредиторов банка «Екатерининский» долг 38,2 млн руб. акционера банка Вячеслава Огородникова (более 19% акций). Агентство указало, что эти деньги уже ушли со счета в 2011 году. Огородников же считал, что списаний фактически не было, и решил защитить свою позицию в суде. Три инстанции встали на его сторону в деле № А40-69103/2016. Они указали, что кассовые ордера не подтверждают операций, потому что на вкладчик на них не расписывался. В частности, они ссылались на выводы судебной экспертизы: она «не обнаружила достоверных признаков, что подписи принадлежат Огородникову». АСВ также указывала на пропуск исковой давности, но суды отклонили и этот довод. Речь идет о включении в реестр кредиторов, а не оспаривании сделок. Истец узнал об убытке только в апреле 2016 года – из отказа АСВ, объяснили три инстанции. Они поверили словам Огородникова, что не мог узнать раньше, потому что ему не говорили, а сам не контролировал счет, потому что дружил с председателем правления банка. Сколько у него денег, клиенту якобы устно сообщала кассир.

Это не убедило экономколлегию Верховного суда. По ее мнению, Огородников, по сути, требовал взыскания убытков в связи с необоснованным списанием. Срок давности по такому иску – три года с того дня, как вкладчик узнал или должен был узнать о нарушении своих прав. Экономколлегия не поверила Огородникову, что он больше пяти лет не интересовался остатком по своему счету, на котором было более 40 млн руб. При этом он регулярно совершал операции по счету без средств коммуникации (например, без мобильного приложения). Огородников мог и должен был выяснить остаток, иначе непонятно, как он распоряжался деньгами, не зная, сколько их, рассудила экономколлегия. Она не поверила, что кассир после каждой операции устно сообщала остаток по счету: «Такой способ получать информацию нельзя признать разумным».

Более того, учитывая дружбу с председателем правления и доверительное общение с кассиром, Огородников мог попросить списать деньги без документов, предположил Верховный суд. Он обратил внимание на довод АСВ, которое указывало, что истец не требовал возмещения убытков до банкротства банка. Кроме того, уже после 2011 года, в 2014-м, он внес на счет 39,7 млн руб., чтобы оплатить уставный капитал «Екатерининского». Если бы спорная сумма в 38,2 млн была на счете, то Огородникову не было бы смысла зачислять сопоставимые деньги, указывало АСВ. «Этот довод сам по себе не говорит, что денег на счете было мало, но заставляет кредитора раскрыть разумные экономические мотивы поведения», — заключила экономколлегия. Заново разобраться в деле предстоит Арбитражному суду Москвы.

Критерии сомнительности — против сомнительных сделок

Чтобы выявить технический характер операций, сопоставляют все обстоятельства их совершения: время внесения и снятия средств, иные операции по счету, сведения о вкладчике, говорит партнер Делькредере Максим Степанчук. Такой сущностный, а не формальный подход с подачи ВС должны воспринять и суды общей юрисдикции, надеется руководитель практики сопровождения банкротств Alliance Legal CG Алина Пальцева.

Кроме того, ВС последовательно применяет повышенный стандарт доказывания к акционерам банка, которые хотят включиться в реестр его кредиторов, обращает внимание юрист BGP Litigation Ольга Брайт. Позиция ВС поможет этому противостоять, подытоживает Брайт.

Адвокат по оспариванию кадастровой стоимости

Услуги адвоката по оспариванию кадастровой стоимости достаточно востребованы, поскольку сам процесс оспаривания стоимости и в комиссии и в суде довольно сложен. Без специальных навыков, опыта и знаний здесь не обойтись. Кроме того, процесс оспаривания кадастровой стоимости продолжителен и трудоемок, требует знаний не только процессуального законодательства, но и норм Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также требований нормативно-правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по регулированию оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки независимыми оценщиками. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закрепляет право как для физических, так и юридических лиц на оспаривание кадастровой стоимости. Основанием для такого оспаривания в соответствии с законом является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Однако для юридических лиц пересмотр результатов определения кадастровой стоимости в суде возможен только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление не рассмотрено комиссией в течение месяца с даты его поступления.

Адвокат по вопросу оспаривания кадастровой стоимости – гарантия грамотного подхода к снижению кадастровой стоимости

Коллегия адвокатов «Грибаков, Поляк и партнёры» предлагает как комплексное ведение спора о снижении кадастровой стоимости (специалист будет вести ваше дело от начала сбора необходимых документов и до вынесения судом судебного акта по делу), так и отдельные виды юридических услуг (консультация по вопросам снижения кадастровой стоимости, помощь в сборе и оформлении документов, информационная поддержка и т.д.).

Опытные адвокаты нашей Коллегии предоставят Вам устную либо письменную квалифицированную консультацию по подготовке документов для оспаривания кадастровой стоимости, окажут юридическую помощь в подборе экспертного учреждения для подготовки отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости, помогут собрать документы, необходимые для начала процесса по оспариванию кадастровой стоимости имущества (земельных участков, строений, отдельных помещений и т.д.), помогут оспорить кадастровую стоимость недвижимости в комиссии или в суде.

Размер кадастровой стоимости недвижимости имеет значение при определении налоговой базы, а также при аренде недвижимости у муниципального образования.

Оспорить можно кадастровую стоимость любого объекта недвижимого имущества при наличии на то законных оснований. Адвокаты Коллегии адвокатов «Грибаков, Поляк и партнеры» имеют опыт снижения кадастровой стоимости земельных участков, снижения кадастровой стоимости административных зданий, оспаривания кадастровой стоимости жилых домов и коммерческих помещений.

Необходимо помнить, что при обращении в комиссию к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости следует приложить ряд документов:

  • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости,
  • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
  • положительное экспертное заключение.

На этапе сбора необходимых документов наибольшее внимание следует уделить подготовке заключения оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительного заключения саморегулируемой организации (СРО) оценщиков.

Во-первых, не следует забывать, что оценка рыночной стоимости должна производиться на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте.

Во-вторых, по требованиям закона одного отчета об оценке недостаточно. Поэтому, прежде чем заказывать отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в экспертной организации, удостоверьтесь, что она обладает возможностью получить положительное заключение на свой отчет в СРО оценщиков.

За период с 01.01.2016 по 30.04.2016 в судах инициировано 2792 спора о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 4428 объектов недвижимости.

В целях оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в исках в соответствии с Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации указываются следующие основания:

  • установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;
  • об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
  • об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Услуги адвоката по вопросу оспаривания кадастровой стоимости в суде

Если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было отклонено комиссией, то следующим шагом для юридического лица должно стать обращение в суд. Напомним, что изначально иски об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной рассматривались арбитражными судами. После внесения изменений в законодательство такие иски стали подведомственны судам общей юрисдикции (п. 15 ст. 20 КАС РФ). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Важно учитывать срок обращения, поскольку ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано не позднее года с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Доказательствами, подтверждающими обоснованность обращения в суд с требованием о снижении кадастровой стоимости в суде будут являться:

  • отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости;
  • экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков;
  • отказ комиссии в снижении кадастровой стоимости.

Юрист прокомментировал закон о возмещении средств за превышенную кадастровую стоимость

17:37, 15 Февраль 2018

В конце января 2018 года правительство внесло в Государственную Думу законопроект, который должен был уточнить, что такое существенное превышение рыночной стоимости объекта, и как распределять судебные расходы по делам оспаривания кадастровой стоимости. Произошло это после того, как Конституционный суд издал соответствующее постановление.

Теперь, 11 марта профильные комитеты Госдумы должны предоставить свои уточнения. Однако юридическое сообщество уже сейчас опасается, что эта новация внесет еще больше неразберихи, не дав ответов на вопросы, поставленные Конституционным судом.

Управляющим партнер юридической компании «Юристат» Валерий Новиков в интервью изданию «Собеседник» пояснил, что в документе не раскрыты некоторые ключевые понятия, а результатом принятия законопроекта может стать только то, что люди будут меньше обращаться в суд по делам оспаривания кадастровой стоимости, «считая это гиблым делом».

Юрист отметил, что «в законопроекте норма прописана так, что владелец недвижимости может не получить компенсацию за судебные расходы, хотя суд и признает, что он прав. Это может произойти из-за размытых понятий таких как: «явное» превышение кадастровой стоимости и «допущенная» ошибка. То есть истцу самому придется доказывать, что была допущена ошибка. И каким-то образом убеждать суд, что она «явная».

По логике вещей, кадастровая стоимость должна быть приближена к рыночной, но каждая оценка достаточно индивидуальна, и можно говорить только о средней величине. Для этого и нужно было законодательно уточнить, каким минимальным может быть расхождение в оценке, чтобы признать его ошибкой.

Кадастровая стоимость

Кадастровую стоимость нежилого помещения (апартаменты) при переоценке увеличили в 3 раза. Соответственно увеличился и налог на имущество. Куда обращаться, чтобы уменьшить кад. стоимость?

Здравствуйте! Кадастровую стоимость Вы можете уменьшить в судебном порядке.

Кадастровую стоимость можно оспорить в сторону уменьшения подав заявление в Росреестр на комиссионное рассмотрение.

Добрый день Вам необходимо ее снизить с помощью оценочного отчета, подав его в комиссию и если она добровольно не удовлетворит ваши требования то необходимо будет обратится в суд.

Когда и сколько будет взыскан налог при продаже земельного участка? Кадастровая стоимость 6 млн. руб. в собственности 10 месяцев, Сумма продажи 1 млн. руб.

Добрый день! Росреестр передает данные о кадастровой стоимости и о регистрации перехода права собственности на недвижимость в налоговую инспекцию. То есть, если сделка совершена в 2018 г. и декларация не подана до 1 мая, а налог не уплачен до 15 июля, то после этой даты с Вас могут взыскать налог. Если сумму налога будут взыскивать, то ее будут взыскивать с пенями и штрафами. Зачем ждать?

Узнали, что кадастровая стоимость приусадебного земельного участка (15 соток) безмерно повысилась – стала почти 1200000 р. Это обычный участок при доме. Налоги стали неоправданно большими. Продать за кадастровую стоимость невозможно. Подскажите, пожалуйста, что делать?

Добрый вечер! Законом предусмотрено право каждого заинтересованного лица оспорить кадастровую стоимость в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости созданы при Управлении Росреестра каждой области. Физические лица могут выбирать: либо обращаться в комиссию, либо сразу в суд. Пересмотреть кадастровую стоимость можно в двух случаях: если для ее определения использовались недостоверные сведения об объекте недвижимости или если кадастровая стоимость отличается от рыночной. Для обращения в комиссию необходимо представить заявление и приложить к нему пакет документов, необходимых для рассмотрения заявления: — кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; — нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; — документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию ошибочности указанных сведений; — отчет об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. При этом дата определения рыночной стоимости должна совпадать с датой определения оспариваемой кадастровой стоимости. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также могут прилагаться иные документы. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Датой определения кадастровой стоимости при внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесении в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости. Для получения информации о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе о дате определения кадастровой стоимости, необходимо запросить сведения из ЕГРН в виде кадастровой справки. Эти сведения предоставляются бесплатно по запросам любых лиц в срок не более чем 5 рабочих дней со дня получения соответствующего запроса через МФЦ. Удачи!

Здравствуйте! Ваш вопрос вполне решаем. Оспорить кадастровую стоимость можно как в комиссию так и в суд. Если потребуется проведение мероприятий по снижению КС можете обращаться к юристам нашего сайта, в том числе и лично ко мне. Все контакты в профиле.

В сентябре 2016 года квартира получена в дар от близкого родственника (брата). Кадастровой стоимости нет. Хочу продать за 1000000 (один миллион) рублей. Надо ли будет платить НДФЛ? Или стоит подождать до сентября 2019?

Здравствуйте, Александр! Пунктом 3 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, доходы от продажи которого освобождаются от налогообложения, составляет три года в случае, если соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. Таким образом, чтобы избежать налоговых последствий Вам необходимо подождать до сентября 2019 года.

А если мы купили участок 6 соток с уже определённой кадастровой стоимостью, то без суда не обойтись?

Без какого суда Вы не можете обойтись? В чем вопрос конкретно?

А я вопрос не понял что вам надо и для чего.

При покупке жилья выяснилось, что его кадастровая стоимость сильно завышена. Можно ли ее оспорить в суде?

В рамках кодекса административного судопроизводства Вы можете оспорить кадастровую стоимость, подав соответствующее административное исковое заявление.

Здравствуйте, Тамара! Можно не только снизить кадастровую стоимость недвижимости, но и привести ее к рыночной, если она сильно отличается.

Надо обращаться в суд (п.2 ст. 403 НК РФ). Только не в ближайшее время, поскольку наш регион единственный, который исчисляет налог по инвентаризационной стоимости еще. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ 15-6). С Уважением, адвокат в г. Волгограде – Степанов Вадим Игоревич.

Выдали выписку из ЕГРН на квартиру в новом доме, кадастровая стоимость квартиры 33 метра у метро — 61 500 рублей (шестьдесят одна тысяча пятьсот-не описка). Что бы это значило, к чему это может привести?

Здравствуйте! Это похоже на ошибку. Кадастровая стоимость на квартиру такой быть не может. Лучше переделать.

Хочу подать иск на снижение кадастровой стоимости квартиры. Какой орган РФ может выдать справку о среднерыночной стоимости квартиры?

Эту справку выдаёт орган БТИ.

Добрый вечер, БТИ, а также вы можете обратится в оценочное бюро для оценке рыночной стоимости.

У меня завышена кадастровая стоимость гаража и земельного участка под гаражём в 5 раз!
Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо сделать независимую оценку.
С кого взыскать расходы по ведению судебного дела в этой ситуации (оценка, госпошлина, и.т.д. . )?
А то получается Росреестр предоставляет информацию о стоимости, но сам он оценку не производит.

Здравствуйте, Константин Валерьевич! Во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ от 11.07.2017 №20-П Правительством РФ разработан законопроект, в котором в частности предлагается следующая норма (в ст.248-1 КАС РФ): «Судебные расходы взыскиваются с административного ответчика в случаях удовлетворения требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с допущенной ошибкой при ее определении, повлекшей нарушение прав административного истца, когда ранее определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости явно превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости.»

Возможно ли с помощью эксперта уменьшить кадастровую стоимость квартиры, а соответственно и налог на неё и как это воплотить в жизнь?

Здравствуйте, Татьяна! Уменьшить кадастровую стоимость возможно, если ее рыночная стоимость намного меньше кадастровой. Для этого нужно обратиться к эксперту и заказать отчет о рыночной стоимости, также понадобятся выписки из ЕГРН на квартиру и выписка о зарегистрироваонном объекте.

Здравствуйте, существует определенный порядок изменения кадастровой стоимости объекта. Он может быть досудебным или судебным. Экспертиза является лишь доказательством несоответствия стоимости. Удачи вам и всего наилучшего.

Владел гаражом менее трех лет и продал за 285 т. р. Какой налог я буду платить. Кадастровая стоимость гаража 1 миллион рублей.

Здравствуйте, Олег! Заявите в налоговую о применении вычета в размере 1 000 000 рублей и Вам ничего не придется платить, так как стоимость проданного имущества всего 285 тысяч рублей.

Хотим продать квартиру. Кадастровая стоимость 1100000 продажа за 1000000. Два собственника. Владеем полгода. Надо ли нам будет заплатить налог? Спасибо!

Нет, не нужно будет. Вычет полностью покроет доход от продажи. При расчете от кадастровой стоимости тоже налога не возникает. Но декларацию подать не забудьте.

Здравствуйте, Можно продать квартиру за эту цену. Главное чтобы она была не ниже 70 % от кадастровой стоимости. Можете применить вычет в 1 миллион рублей и тогда платить налог не придется, но декларацию в налоговую нужно подать. Желаю Вам удачи и всех благ!

Видимо произошла ошибка в кадастровой стоимости земельного участка в Псковской области, Струго-Красненского района, д. Заречье в налоговом уведомлении, полученном мною. Можно ли узнать кадастровую стоимость моего участка?

Закажите выписку ЕГРН на этот земельный участок, в ней будет указана кадастровая стоимость.

Как узнать кадастровую стоимость объекта Чтобы узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости, можно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра – достаточно кликнуть по нужному участку земли. Чтобы упростить поиск, можно сразу ввести кадастровый номер участка в строке в левом верхнем углу карты. Также кадастровую стоимость земли можно узнать с помощью отдельного сервиса Росреестра по тому же кадастровому номеру. Кроме того, эту информацию можно получить в виде выписки на том же портале в разделе «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости». Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости Чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости при наличии сомнений в верности ее определения, необходимо обратиться в Министерство имущественных отношений Для этого нужно написать заявление на имя министра, к которому приложить копии документов, подтверждающих выявленную ошибку (о регистрации права, кадастровые паспорта или кадастровые выписки, письма администрации района или иные докум Также заявление о необходимости пересмотра кадастровой стоимости можно оставить на портале «Добродел» в разделе «Сообщить о высокой кадастровой стоимости участка». Срок рассмотрения заявлений занимает 30 календарных дней. В итоге заявителю направляется мотивированный ответ о наличии или отсутствии кадастровых ошибок. В случае выявления ошибки Миноблимущество проводит перерасчет кадастровой стоимости, утверждает результаты новой кадастровой оценки и направляет сведения о новой кадастровой стоимости в Кадастровую палату для внесения в Единый государственный реестр недвижимости. Также можно обжаловать в суде.

Правильно ли утверждение что при аресте недвижимости применяется кадастровая стоимость?

Нет. Это утверждение не верно.

Отчасти правильно. Сформулируйте ваш вопрос более корректно, он не вполне ясен. Если в иске речь о взыскании денежных средств и истец хочет наложить арест на недвижимость, то должен доказать суду соразмерность между суммой долга и ценой объекта.

Куда обращаться для установления кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения? И как правильно составить письмо в министерство имущественных дел?

В росреестр, не устроит в суд; В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (комиссия).

Как оценивается квартира при вступлении в наследство, по кадастровой стоимости, или по рыночной? Кем производится оценка?

Здравствуйте. Квартира оценивается по кадастровой стоимости, которую производит Росреестр. Данная информация является общедоступной, можете посмотреть на сайте Росреестра.

Куда можно пожаловаться на неадекватную кадастровую оценку без дополнительной оценки ее стоимости.

Не пожаловаться на неадекватную кадастровую оценку , а оспорить кадастровую стоимость объекта можно в судебном порядке. ИТАК, подавайте иск в суд.

Скажите пожалуйста правда ли что я не могу продать участок по цене ниже кадастровой стоимости.

Здравствуйте, вы можете продать земельный участок по любой цене. В РФ действует свобода договора согласно статьи 421 ГК РФ. Удачи вам и всего наилучшего.

Измениться ли кадастровая стоимость земли при изменении назначения земли с коммерческого вида использования под ИЖС?

Конечно изменится. При изменении вида разрешенного использования земельного участка кадастровая стоимость устанавливается заново.

Есть один вопрос.. собираемся продавать квартиру и нужна справка о кадастровой стоимости жилья. 1)Где взять эту справку? 2) За какую дату брать эту справку? 3) Если брать через РосРеестр за 250 рублей, она будет действительна? До апреля 2019 года эту справку необходимо подать в налоговую. спасибо.

Не совсем ясно, зачем Вам при продаже эта справка? На сайте Росреестра возьмите. И не обязательно за плату.

Как можно уменьшить кадастровую стоимость обьекта?

Здравствуйте! Можно это сделать и в судебном порядке.

Только в судебном порядке доказывая на основании статьи 56 ГПК РФ завышенную цену кадастровой оценки объекта.

Уважаемая Марина! Сейчас граждане в праве самостоятельно решить, стоит ли идти в комиссию или сразу обращаться в суд. Как показала практика, чиновники крайне редко соглашались с доводами собственников и в большинстве случаев отказывали в пересмотре стоимости. Перечень документов, которые понадобятся для обращения в комиссию, остался практически без изменений. Только вместо выписки из упразднённой ЕГРП понадобится аналогичный документ из ЕГРН. Полный набор документов следующий:-выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости;-документ, подтверждающий, что вы собственник;-данные об оценке стоимости (рыночной) на бумажном и электронном носителях. Подача и оформление документов в МФЦ — Мои документы. Для подачи иска в суд, кроме вышеназванных документов, нужно приложить заключение экспертов о соответствии оценки стоимости законодательству РФ и другим нормам.

Доброго времени суток! Мария, уменьшение кадастровой стоимости объекта можно сделать через суд. Предоставив суду доказательство вашего обращения в порядке до судебного урегулирования.

У меня в собственности более 15 лет участок с домом по кадастровой стоимости 2 000 000 руб (в калужской области в СНТ) Могу ли я его продать за 1000 000. я пенсионерка.

Здравствуйте! Можете продать, т.к. нормы о 0,7 кадастровой стоимости распространяются на объекты, приобретенные до 1 января 2016 года, т.к. нормы о кадастровой стоимости были введены статье 217.1 НК РФ с 1 января 2016 года. В данном же случае применима статья 217 НК РФ, согласно которой при нахождении в собственности более 3 лет налог вообще не платится при такой сделке. Так что продавайте по любой стоимости, указав реальную цену в договоре купли-продажи. Удачи Вам в разрешении Вашего вопроса!

Здравствуйте. Вы вправе устанавливать любую цену недвижимости которую намереваетесь продать, в том числе и цену ниже кадастровой стоимости недвижимости. Однако, продажа недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости может указывать на нерыночный характер сделки и, в зависимости от обстоятельств дела и существа сложившихся отношений, служить основанием для признания такой сделки недействительной по иску стороны договора или третьего лица.

Я продала квартиру в июне 2017 года за 950000 руб. Кадастровая стоимость 1500000 руб. Буду ли я платить налог на продажу?

Налога на продажу не существует. Есть налог на доходы — 13% НДФЛ.

Как организовать выкуп сносимого гаража по кадастровой стоимости? Гараж кирпичный и оформлен в собственность. Построен в 1966 году моим отцом.

Уважаемая Тамара, непонятно что означает: организовать выкуп сносимого гаража по кадастровой стоимости? Кто должен выкупить? Муниципалитет?

Можете разместить объявление о продаже и тд,составить договор купли продажи и продавать, это не запрещено.

С какого года начисляют налог на имущество с кадастровой стоимости, а не с инвентаризационной?
Спасибо.

Здравствуйте! Многие субъекты РФ уже перешли на расчеты исходя из кадастровой оценки. Список можно посмотреть на сайте налогового органа. Единой датой перехода к применению налога на имущество физических лиц на основе кадастровой оценки установлено 1 января 2020.

Как перевести здание находящееся а собственности из под налога 2 % от кадастровой стоимости-под 0,5%. Рядом по соседству слева и справа находятся предприятия по производству бетона и бетонных конструкций. Зона по градостроительному регламенту земли П-8.

Ввам нужно в порядке КАС оспорить решение муниципальной власти об определении кадастровой стоимости земли, по поводу налога нужно смотреть ваши нормативные акты, однако объекты капитального строительства не облагаются налогом на кадастр вообще если они СТОЯТ МЕНЬШЕ 100 000 рублей, если же у вас больше то оспаривайте кадастровую стоимость.

Дом оформлен по 1/2 доли между мужем и женой в 2018 году, по кадастровой стоимости 1700000 рублей, если продавать отдельными договорами, придется ли платить налог за 850000 по каждой доле?

При продаже отдельными договорами можно получить вычет в полном объеме (каждый имеет право на вычет в размере 1000000 рублей). Если продавать один договором, то налог будет зависеть от суммы, указанной в договоре, устанавливать которую менее, чем 1 190 000 рублей не имеет смысла (в плане исчисления налогов). От суммы продажи вычет 1000 000 рублей, с оставшейся части — налог 13%.

Еще по теме:

  • Статья 99 уголовного кодекса рк Статья 99 УК РФ. Виды принудительных мер медицинского характера Новая редакция Ст. 99 УК РФ 1. Суд может назначить следующие виды принудительных мер медицинского характера: а) […]
  • Выплата материальной помощи сотрудникам Ежегодная одноразовая материальная помощь работникам предприятия в 2012 году Особенности документирования, учета и налогообложения Ежегодная одноразовая материальная помощь, которую […]
  • Таганрогская воинская часть Воинские части Ростова-на-Дону и Ростовской области Мегаполис находится на южном фланге государства и располагается на речке Дон. Он один из крупных и важных центров, расположенных на […]
  • Пример постановление об избрании меры пресечения Постановление об избрании меры пресечения в виде подписки о невыезде и надлежащем поведении (образец заполнения) ПОСТАНОВЛЕНИЕ об избрании меры пресечения в виде подписки о невыезде и […]
  • Статья 25 федерального закона от 21071997 122-фз Статья 25 федерального закона от 21071997 122-фз О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изменениями на 3 июля 2016 года) (редакция, действующая с 1 […]
  • Срок уплаты усн для ооо за 2014 Срок уплаты УСН Актуально на: 21 марта 2017 г. В течение отчетного года организации и ИП, применяющие упрощенную систему налогообложения, уплачивают авансовые платежи по налогу при УСН (п. […]
  • Запись в трудовой книжке об увольнении переводом Увольнение в порядке перевода Актуально на: 8 декабря 2016 г. Трудовой договор может быть расторгнут с работником в связи с его переводом на работу к другому работодателю (п. 5 ч. 1 ст. […]
  • Закон о персональных данных с изменениями 2014 года Закон "О персональных данных" Федеральный закон от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ"О персональных данных" С изменениями и дополнениями от: 25 ноября, 27 декабря 2009 г., 28 июня, 27 июля, 29 […]