Граница земельного участка как объекта имущества это

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Глава 2. Земля – базис в теории и практике недвижимости

2.1. Сущность земельного участка как объекта недвижимости

В повседневной практике термины «земля» и «земельный участок» применяются как синонимы, хотя эти понятия имеют определенные различия. Так, термин «земля» может употребляться, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению.

Согласно Гражданскому кодексу РФ земельный участок[15] – это объект права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

Земельный кодекс[16] РФ (далее – ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В соответствии с Законом о кадастре[17] земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и пр.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который можно разделить на части, при этом каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные участки. В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются:

1. Наименование субъекта земельного права – юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность – частная, государственная).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды).

На земельный участок составляется паспорт, который содержит:

— экспликацию земель – застроенную территорию, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

— размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

— расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

— балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

— общую стоимость земельного участка и строений;

— размер налога на стоимость объекта недвижимости;

— градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.;

— залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков (переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок) осуществляется в соответствии с гражданским и земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобрести лишь определенные лица.

Продажа земельных участков, а также их выделение для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством.

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

В силу чрезвычайных обстоятельств земельный участок может быть временно изъят (реквизирован).[18] Собственникам участков возмещаются убытки, связанные с изъятием. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков – предоставления равноценного земельного участка.

Земельный участок принудительно изымается у собственника[19], если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства, например, если на участке, предназначенном для строительства, не ведутся строительные работы в течение трех лет. Однако при этом участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.[20]

[17] Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ.

Особенности земельного участка как объекта оценки

Особенности земельного участка как объекта оценки

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили право частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками различного целевого назначения.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможны становление права собственности и демократизация экономической жизни.

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в ближайшей перспективе характер изменений всей экономики. Земля является природной основой рынка недвижимости.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. В понятие недвижимого имущества входят физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Процесс оценки недвижимости предполагает четкое определение собственно объекта оценки, его идентификацию, установление оцениваемых прав, обоснование выбора информационной базы при проведении расчетов и сведение к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах данных.

В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее — ГК РФ; ст. 130) дается четкое определение термина «недвижимая вещь»: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Отличительной чертой движимого имущества является возможность его перемещения без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Важное значение имеют установленные ст. 130 ГК РФ три критерия отнесения объектов гражданских нрав к недвижимому имуществу:

  1. природные свойства — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты («недвижимость по природе»);
  2. физические свойства — прочная связь с землей (невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению) — леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
  3. объекты, указанные в законе, — воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты («недвижимость по закону»), Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Таким образом, любой объект недвижимой собственности состоит из физических элементов (земельного участка, строений и других объектов) и юридических прав на них, которые должны быть узаконены, а именно:

  1. границы земельного участка должны быть определены (отмечены межевыми знаками или иным образом на местности);
  2. установлены права собственности на другие вещные права на земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения и другие объекты недвижимости;
  3. данные об объектах недвижимости должны быть зарегистрированы в государственном кадастре недвижимости.

Следовательно, необходимо различать понятия недвижимости как совокупности физических объектов (земли и всего, что с ней неразрывно связано) и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты. Собственность представляет собой совокупность частных прав, включающих владение, распоряжение и пользование (рис. 1.1).

В Международных стандартах оценки (МСО) дается следующее определение недвижимому имуществу: «Недвижимое имущество представляет собой интерес в недвижимости. Этот интерес обычно оформляется в виде официального документа, такого как документ о передаче правового титула или договор аренды. Поэтому имущество юридическое понятие, отличное от понятия недвижимости, которое относится к физическому активу. Недвижимое имущество охватывает все права, интересы и выгоды, связанные с собственностью на недвижимость. В противоположность этому недвижимость охватывает сам земельный участок, все вещи, естественным образом существующие на земельном участке, на все вещи, присоединенные к земельному участку, такие как строения и улучшения на нем».

Права на недвижимое имущество признаются для целей оценки только при условии государственной регистрации их возникновения, перехода и прекращения. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, специально установленных в законодательстве.

Для целей государственной регистрации описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, установление характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества, осуществляются посредством кадастрового и технического учета (инвентаризации).

В Федеральном законе от 24 июля 2007 г. № 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» установлены следующие объекты государственного кадастрового учета: земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства.

В отличие от земли как природного ресурса объектом имущественных, гражданских отношений является земельный участок. Земельным участком как объектом земельных отношений является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель
земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. ЗК РФ также установлено, что объектом куплипродажи, аренды могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 30, 32, 37).

Порядок установления границ участков определяется Федеральным законом от 18 июня 2001 г. № 78 «О землеустройстве». Органом уполномоченным издавать нормативные акты по ведению государственного земельного кадастра и землеустройству, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, таким образом, юридическое значение кадастрового учета заключается в формировании объекта гражданских правоотношений — земельного участка. Границы участка как природного объекта условно субъективны, поэтому без кадастрового учета нет объекта имущественных отношений.

Земельный участок как объект гражданских прав гаков, каким он учтен в Едином государственном реестре земель Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Итак, под объектом недвижимой собственности понимается совокупность физических объектов и юридических прав на них. Неотъемлемыми частями единого объекта недвижимости, кроме земельного участка, могут быть:

  • здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
  • обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
  • инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
  • стационарные сооружения благоустройства территории участка:
  • элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
  • другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

В рыночной экономике земля как невосполнимый природный ресурс имеет особый юридический статус и одновременно выполняет следующие функции:

  • земля — это часть природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами и климатом. В качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей, земля выполняет важнейшую экологическую функцию;
  • земля — пространственный базис, являющийся объектом хозяйствования, и, следовательно, отражает экономические отношения;
  • социальная роль земли состоит в том, что она служит местом обитания и условием жизни людей;
  • земля как территория государства или субъекта федерации обусловливает политическую функцию.

Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать.

Улучшения — все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

Улучшения делятся на внешние и внутренние. К внешним улучшениям в населенных пунктах относят устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей. Внутренние улучшения — здания, сооружения, внутренний ландшафт, водопровод, канализация, дорожки и другие объекты, имеющиеся на территории участка.

В Земельном кодексе Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка (ст. 1 ЗК РФ). При переходе права собственности на здание или сооружение к собственнику здания переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон (ст. 273 ГК РФ).

Таким образом, намечен переход к единому объекту недвижимости, включающему земельный участок и все улучшения.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости, что обусловлено:

  • спецификой данного объекта;
  • неразработанностью нормативноправовой базы;
  • неразвитостью земельного рынка в стране.

Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующим:

  • невозможно свободное воспроизводство земельного участка в отличие от других объектов недвижимости. Земля является ограниченным природным ресурсом, что обусловливает ее недостаточное предложение на рынке;
  • каждый земельный участок неподвижен, т.е. имеет фиксированное местоположение;
  • возможно многоцелевое использование земли:
  1. как средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания,
  2. как пространства для социальноэкономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения других объектов недвижимости;
  • земельный фонд является основой жизни и деятельности человека, он обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фонда. Поэтому во всех развитых странах государство законодательно регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта. В статье 1 ЗК РФ установлен приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. Владение, пользование и распоряжение землей осуществляется свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;
  • в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Кроме того, в условиях ограниченности предложения земельных участков под застройку стоимость земли в отличие от стоимости зданий или сооружений со временем увеличивается. Данная особенность учитывается при расчете коэффициента капитализации для земельного участка;
  • использование и охрана земли в Российской Федерации осуществляется с учетом того, что земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Земельный участок как объект права собственности

Согласно главе 3 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть объектами права собственности как государства, так и муниципалитета, субъектов федерации, физических и юридических лиц.

Согласно главе 3 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть объектами права собственности как государства, так и муниципалитета, субъектов федерации, физических и юридических лиц.

Индивидуализация земельного участка

Под этим понятием в гражданском и земельном законодательствах понимается характеристика конкретного участка, то есть его адрес (фактический, кадастровый), размер, расположение границ, назначение по целевому использованию, другие определяющие факторы, которые отличают конкретный земельный участок от любого другого.

Индивидуализация участка земли осуществляется непосредственно во время постановки на государственный кадастровый учет. В это же время участку присваивается индивидуальный кадастровый номер, который тоже является признаком индивидуализации.

Для корректной индивидуализации земли, а именно отдельного ее участка, в отличии от других видов недвижимого имущества, требуется учитывать конкретные сведения о границах и расположении участка на местности. И сведения эти должны быть представлены в графическом виде (план, схема, чертеж, утвержденные сотрудниками Федеральной кадастровой палаты).

К основным характеристикам, которые требуются для индивидуализации, относятся:

  • размер участка (его площадь);
  • геодезический размер;
  • физический размер.

Площадью в рамках определения индивидуализации считается установленные в рамках законодательства размер площади участка на местности. При этом этот размер не может быть меньше или больше того, который прописан в нормативно-правовых актах.

Под геодезическим размером понимается визуализация в плане/схеме исключительно горизонтальной поверхности участка. При этом не учитываются ни овраги, ни холмы, ни другие неровные участки поверхности. Под физическим размером в рамках действующего законодательства понимается полностью вся площадь земли, как раз с учетом и оврагов, и холмов, и прочих неровностей.

Определение границ земельного участка. Межевание участка. Состав межевого плана

Без определения границ у конкретного земельного участка землепользователь не сможет войти в права собственности. Осуществляет определение границ земельного участка представитель Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии.

Кадастровые инженеры обязаны, выехав на конкретный участок, произвести его замеры. При этом потребуется копия кадастрового плана из муниципалитета, где указана разметка всех соседних участков. На основании этого плана кадастровые инженеры устанавливают размер участка, который подлежит кадастровому учету.

Эта процедура неразрывно связана с процедурой межевания. Межевание земельного участка производится в соответствии с Инструкцией по межеванию, утвержденной 08.04.1996 г., а также с Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных 17.02.2003 г.

Согласно этим нормативно-правовым актам межевание земельного участка представляет собой:

  • технический этап по реализации утвержденного проектного плана участка;
  • уточняющий этап по конкретному расположению границ и самого участка, и близлежащих территорий;
  • восстанавливающий этап по расположению всех границ уже на местности.

Межевание земельного участка включает в себя несколько этапов работы:

  • предварительная подготовка документации;
  • обследование и изучение на местности (полевое исследование);
  • подготовка, составление и утверждение межевого плана;
  • обязательное и своевременное уведомление всех заинтересованных лиц о проведении работ по межеванию;
  • установка межевой разметки на местности и в техническом плане;
  • определение всех размеров конкретного участка земли, указание этих размеров на плане;
  • формирование и сохранение дела о межевании.

Определение границ участка землепользователем производиться не может. Когда землепользователь самостоятельно производит замеры, а потом передает эти данные уполномоченным органам, проведенное не по инструкции и рекомендациям межевание считается незаконным и недействительным.

Со слов землепользователя данные в кадастровый план внесены быть не могут, поскольку это идет в разрез с действующим законодательством.

Межевой план земельного участка – это официальный документ, составленный исходя из выписки государственного кадастра недвижимости, где уже прописаны все индивидуализирующие характеристики конкретного участка. Кроме того, если при определении границ участка потребовалось согласование, то данные о нем обязательно должны быть внесены в межевой план.

Полностью весь документ состоит из двух частей:

  • текстовой, в которой описываются все аспекты, касающиеся земельного участка;
  • графической, в которой все отображено в виде схемы или плана, с указанием точных размеров, местоположения границ, межевых отметок.

Существует межевой план в двух вариантах:

  • электронном, который заверен подписью уполномоченного кадастрового инженера, составившего его;
  • бумажном, который распечатывается уже после составления электронного. Его подшивают в дело о межевании.

Границы в праве собственности на конкретный участок

Земельный участок как объект права собственности включает в себя все естественным путем созданные объекты на нем. К ним относятся: почва, растительность, водные объекты. Но только тогда, когда отдельно на законодательном уровне не прописано иное.

Если, например, на частном земельном участке или его границе находится водохранилище или пруд, например, то весь земельный участок после перевода из одной категории по целевому назначению в другую переходит в собственность федерального значения. Собственнику или землепользователю в этом случае предлагается равноценное возмещение в денежном эквиваленте или в натуре, путем выделения аналогичного по параметрам земельного участка.

Это же касается земельных участков, расположенных в пределах береговых линий, карьеров с водой, участков с месторождениями полезных ископаемых и прочих недр, которые находятся под защитой и опекой государства.

Земельный участок в качестве объекта права собственности, который предназначен для проживания, может быть оформлен в собственность землепользователем после оформления договора купли-продажи, договора дарения, путем наследования, оформления в аренду или в срочное/бессрочное пользование, путем приватизации. В этом случае необходимо пройти процедуру межевания, если ранее она не была проведена, подать полный пакет документов для регистрации земли в собственность в компетентный орган (Росреестр).

Для оформления в собственность участка требуется предоставить минимальный пакет документов:

  • заявление по установленной форме;
  • документ-основание для возникновения права собственности.

Все остальные документы запрашиваются Управлением Росреестра самостоятельно. Если участок не был поставлен на кадастровый учет, то предварительно проводят именно эту процедуру, а потом уже оформление в собственность.

Государственные пошлины за оказание услуг устанавливаются в каждом регионе самостоятельно, исходя из средней стоимости квадратного метра земли, целевого типа участка.

Ограничения в использовании земельных участков

Земельные участки, находящиеся в собственности, не всегда могут быть использованы землепользователями в полной мере. Так, на конкретный участок может быть возложено ограничивающее право, которое запрещает эксплуатацию земельного участка по каким-либо пунктам, прописанным в документе об ограничении.

Так, в правах могут быть ограничены землепользователи, у которых в собственности находятся земли, часть из которых была реквизирована для реализации нужд государственного или муниципального масштаба.

Кроме того, землепользователи могут быть ограничены в правах, если часть их земель попадает под категории, которые не предусмотрены именно для конкретного собственника, то есть часть участка может принадлежать лесному фонду или водному, поэтому на эти части может быть наложено ограничивающее право. Как показывает практика, муниципалитет или представители федеральных органов власти предпочитают изъять полностью такие участки с предоставлением соответствующей компенсации.

Границы земельного участка не установлены: сложности и перпективы регулирования

В одном из прошлых номеров «ЭЖ» писала о том, какие проблемы могут возникнуть у собственника земельного участка с неустановленными границами (читайте в материале «Границы земельного участка не установлены. Какие риски это может повлечь и как их избежать?», «ЭЖ», 2017, № 06). В этом номере мы продолжим рассматривать проблему и расскажем о причинах появления таких объектов, а также о перспективах разрешения сложившейся ситуации.

Земельный участок может не иметь установленных границ по разным причинам. В некоторых случаях речь идет об участках, вовсе не учтенных в государственном кадастре недвижимости, а иногда — об учтенных ранее.

Если участок не прошел кадастровый учет

Законодательство выделяет несколько категорий земельных участков, и в настоящей статье будут рассмотрены две из них: неучтенные и ранее учтенные. К неучтенным земельным участкам относятся те, которые не состоят на государственном кадастровом учете в установленном законом порядке. Такие земельные участки не имеют кадастрового (условного) номера, не поставлены на учет в государственном кадастре недвижимости, соответственно, ЕГРН не содержит каких-либо сведений о них.

Ситуация, когда земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, могла сложиться в результате изменений в законодательстве, в том числе в связи с принятием Земельного кодекса РФ, федеральных законов от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — старый Закон о кадастре) и от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — старый Закон о госрегистрации). Причины для этого могли быть как необъективные — информация о государственном учете земельного участка по каким-либо причинам утрачена, так и объективные — земельный участок никогда не был объектом земельных отношений ни до, ни после принятия старого Закона о кадастре.

В силу прямого указания п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков в силу положений ст. 70 ЗК РФ осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — Закон о госрегистрации недвижимости (до 1 января 2017 г. — старым Законом о кадастре).

В соответствии с ч. 7 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости государственный кадастровый учет земельного участка — это внесение в ЕГРН сведений о нем, которые подтверждают существование участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.

Таким образом, государственный кадастровый учет земельного участка является обязательным для того, чтобы участок стал самостоятельным объектом земельных отношений. Без проведения кадастрового учета оборот земельного участка не предусмотрен, законное подтверждение прав и закрепление сведений о нем затруднительны. Также представляется сомнительной и законная защита прав на такой земельный участок.

Соответственно, в данном случае не будет иметь правового значения установлены ли границы для такого земельного участка или нет, поскольку без постановки на государственный кадастровый учет оборот земельного участка невозможен.

В качестве примера можно привести Определение Московского городского суда от 15.03.2016 № 4г-2095/2016. В этом деле суд установил, что земельный участок, право на который хотели оформить истцы, был предоставлен одному из них совхозом во временное пользование. Истец не обращался в исполком с заявлением о предоставлении участка в собственность, когда такое право можно было реализовать, следовательно, по состоянию на 1998 г. он утратил право пользования участком вследствие истечения срока временного пользования и отсутствия документов, подтверждающих его продление.

При этом суд отметил, что земельный участок предоставлен истцу приказом совхоза под огород, никаких других правоустанавливающих документов на участок истцом не представлялось. В записи в похозяйственной книге указано на обладание истцом земельным участком в течение десяти лет после его предоставления в 1988 г. В райкомземе право на участок не регистрировалось, свидетельство о праве собственности на указанный участок не выдавалось, земельный участок не учтен в ГКН. Таким образом, по мнению суда, основания для удовлетворения иска об установлении границ земельного участка и признании права собственности на него отсутствуют.

Аналогичный вывод делается в Апелляционном определении Московского городского суда от 16.11.2015 по делу № 33-41571/2015, в котором суд указал, что, если земельные участки не сформированы с установлением границ и не поставлены на кадастровый учет в соответствии со старым Законом о кадастре, значит, они не обладают всеми характеристиками индивидуализированной вещи и не могут быть предметом гражданско-правовых отношений.

При этом интересной представляется позиция, выраженная в Определении ВС РФ от 06.12.2005 № 4-В05-42. В частности, Верховный суд РФ признал необоснованным вывод суда нижестоящей инстанции о том, что земельный участок не относится к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации, и, как следствие, не может считаться объектом недвижимости и предметом какой-либо сделки, если границы его не описаны и не удостоверены в установленном порядке, признав его противоречащим ст. 130 ГК РФ и ст. 1 старого Закона о госрегистрации.

Согласно п. 4 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством РФ порядке до дня вступления в силу старого Закона о кадастре, признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии со старым Законом о госрегистрации, также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Сведения об участке есть в ГКН, но его границы не установлены

К другой категории земельных участков с неустановленными границами — ранее учтенных — можно отнести земельные участки, которые подлежали кадастровому учету, однако границы таких земельных участков на местности не устанавливались или устанавливались таким образом, который не позволяет определить их местоположение с достаточной точностью.

В частности, это могут быть случаи (см. письмо Минэкономразвития России от 19.05.2014 № ОГ-Д23-3716):

отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границы земельного участка;

когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты характерных точек границы земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;

когда содержащиеся в государственном кадастре недвижимости координаты какой-либо характерной точки границы земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (в государственном кадастре недвижимости содержится несколько значений координат указанной характерной точки).

Например, на практике местоположением земельного участка с неустановленными границами может являться определенный кадастровый квартал или же населенный пункт, состоящий из нескольких кадастровых кварталов.

При этом отсутствие сведений о границах такого участка не позволяет осуществлять в отношении него определенные виды кадастровой деятельности. Такие земельные участки обладают ограниченными свойствами и не могут быть использованы наравне с теми земельными участками, в отношении которых границы определены.

Вместе с тем следует учитывать позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.06.2014 № 4890/14 по делу № А67-1041/2013, согласно которой является неверным вывод кадастровой палаты и нижестоящих судов о том, что разделу ранее учтенного земельного участка, поставленного на кадастровый учет без установления границ, препятствуют в совокупности требования п. 6 ст. 11.4 ЗК РФ, ч. 3 ст. 25 старого Закона о кадастре.

Об отсутствии сведений о границах земельного участка делается соответствующая отметка. В частности, согласно п. 39 Приложения № 7 приказа Минэкономразвития России от 20.06.2016 № 378 «Об утверждении отдельных форм выписок из ЕГРН, состава содержащихся в них сведений и порядка их заполнения, а также требований к формату документов, содержащих сведения ЕГРН » при оформлении выписки об основных характеристиках в целях подтверждения внесения в ЕГРН сведений о земельном участке как о ранее учтенном в случае отсутствия сведений о координатах характерных точек границы такого земельного участка, а также в случае, если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ таких земельных участков определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения, указываются слова «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».

Какой путь решения проблемы выбрал законодатель?

В настоящее время большое количество земельных участков на территории РФ, сведения о которых содержатся в ЕГРН, а раньше содержались в ГКН, не имеют точного описания границ. Зачастую это границы, которые описаны словесно, схематически, без координат или с координатами в несуществующей системе координат или с низкой точностью. Как правило, причиной возникновения такой ситуации является то обстоятельство, что ранее законодательство не предусматривало обязательного и единообразного оформления описания границ земельных участков.

Отсутствие необходимой и достоверной информации существенно затрудняет гражданский оборот недвижимости. Поскольку возможность в полной мере распоряжаться участками без точных границ затруднена и не всегда возможна, правообладатели обеспечивают уточнение границ за свой счет по мере необходимости (например, при отчуждении, залоге и т.п.).

Попытка радикальным образом разрешить сложившуюся ситуацию была предпринята еще в 2013 г., когда Минэкономразвития России разработало проект федерального закона «Об определении точных границ земельных участков и местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (размещен на портале regulation.gov.ru под ID 00/04-3832/06-13/12-16-4). В этом проекте предлагалось провести массовые кадастровые работы для уточнения сведений о границах различных объектов недвижимости (подробнее читайте в материале «Правительство готовит массовое проведение кадастровых работ», «ЭЖ», 2013, № 33).

В законопроекте закреплялось понятие «комплексные кадастровые работы». Результатом проведения таких работ должна была стать карта-план территории, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, расположенных в границах территории проведения комплексных кадастровых работ (элемента планировочной структуры населенного пункта).

Более того, по проекту предполагалось, что с 1 января 2018 г. будет запрещено любое распоряжение (согласование распоряжения) земельными участками, в отношении которых в государственном кадастре недвижимости будут отсутствовать сведения о местоположении границ, установленных в соответствии с законодательством РФ.

Проект в Госдуму Правительство РФ так и не внесло. Такое решение могло быть обусловлено многими причинами: небольшим переходным сроком для оформления земельных участков, низким информированием собственников земельных участков о предстоящих изменениях, отсутствием необходимых условий и ресурсов для реализации мероприятий по массовому государственному кадастровому учету.

Какое решение проблемы с участками, не имеющими установленных границ, предложил новый Закон о госрегистрации недвижимости?

Как разъяснило Минэкономразвития России в письме от 22.12.2016 № 39682-ВА/Д23и, государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет по правилам нового Закона о госрегистрации недвижимости должны осуществляться одновременно, за исключением случая, когда государственный кадастровый учет может быть осуществлен на основании документов (содержащихся в них сведений), представленных для государственной регистрации прав, и отсутствуют иные основания, препятствующие государственной регистрации прав. Поэтому, если в Росреестр будет представлено заявление о государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета, регистрирующий орган приостановит государственную регистрацию прав на основании п. 5 ч. 1 ст. 26 нового Закона о госрегистрации недвижимости, пока заявитель не предоставит все необходимые, в том числе и для кадастрового учета, документы.

Иными словами, на практике это означает, что при совершении сделок с участками, не имеющими установленных границ, его собственник все равно будет вынужден провести межевание и установить границы — в противном случае за покупателем право собственности на землю не зарегистрируют.

Отметим, что в старом Законе о госрегистрации также была норма, направленная на ограничение оборота участков с неустановленными границами.

В государственной регистрации прав может быть отказано, если в ГКН в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в ГКН сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в п. 1 ст. 19 настоящего Федерального закона.

Абзац 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации

При этом в соответствии с п. 1 ст. 19 старого Закона о госрегистрации к случаям — исключениям из общего правила относились следующие:

право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном старым Законом о госрегистрации порядке;

земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства;

подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;

права возникли в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, образован путем перераспределения такого земельного участка и земельного участка, находящегося в собственности гражданина;

иные установленные законом случаи.

Как видим, перечень исключений достаточно широк, поэтому на практике сделки в отношении участков с неустановленными границами были весьма распространены.

Как будет формироваться практика по применению новых норм, будет видно со временем. В любом случае обладателям земельных участков с неустановленными границами следует иметь в виду, что отсутствие сведений о границах земельного участка с большой вероятностью повлечет отказ в государственной регистрации прав на такой участок при попытке его отчуждения, в целом затруднит распоряжение земельным участком или создаст ситуацию, за разрешением которой придется обращаться в суд. С учетом наметившейся тенденции собственникам земельных участков с неустановленными границами целесообразно как можно оперативнее задуматься об их установлении.

Отсутствие в ЕГРН (ранее — в ГКН) сведений о границах земельных участков не препятствует собственникам таких участков предъявлять негаторные иски в защиту своих прав. Эта правовая позиция сформулирована в Определении ВС РФ от 20.10.2015 № 14-КГ15-7, в котором Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала, что исходя из ч. 9 ст. 38, ч. 1 ст. 45 старого Закона о кадастре земельные участки, кадастровый учет которых был проведен до вступления в силу указанного закона, и земельные участки, в отношении которых кадастровый учет не проводился, но право собственности зарегистрировано, считаются учтенными, а их границы — определенными в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на момент образования этих участков. И тот факт, что границы земельных участков не установлены в соответствии с действующим законодательством, не препятствует, по мнению ВС РФ, собственникам защитить свои права, предъявив иск об устранении препятствий в пользовании земельными участками.

В этом деле суд отклонил доводы Росреестра, отказавшего заявителю в регистрации права собственности на земельный участок, об отсутствии сведений о координатах характерных точек границ этого участка. Суд обратил внимание, что отметка в кадастровой выписке от 2015 г. о неустановлении границы земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства (при наличии описания местоположения границ земельного участка) свидетельствовала лишь о том, что сведения о границах учтены в новой системе координат, притом что в кадастровом плане от 2005 г. сведения о координатах характерных точек границ этого земельного участка содержались. Таким образом, суд признал правомерным описание границ, которое существовало до введения старого Закона о кадастре. Довод Росреестра о возможности в данном случае отказать в госрегистрации в силу абз. 14 п. 1 ст. 20 старого Закона о госрегистрации суд отклонил.

В этом споре Росреестр отказался регистрировать право собственности заявителя на приобретенный им земельный участок, указав на отсутствие сведений о координатах характерных точек границ земельного участка. Получив в порядке межведомственного взаимодействия кадастровый паспорт земельного участка, Росреестр узнал, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. Заявитель в свою очередь представил кадастровую выписку в качестве доказательства согласования границ земельного участка. Разрешая спор, суд указал, что кадастровая выписка является таким же источником о сведениях ГКН, как и кадастровый паспорт. Вместе с тем регистратор кадастровую выписку при наличии сомнений в предоставленных сведениях не запрашивал, а сведения, содержащиеся в кадастровой выписке, оставил без внимания. Решение Росреестра признали незаконным.

Еще по теме: