Договор залога купли-продажи квартиры

Оглавление:

Договор задатка при покупке квартиры

Если продавец и покупатель решили заключить сделку купли-продажи квартиры, предоплата за нее может быть внесена в виде задатка. Зачастую к составлению договора задатка прибегают в том случае, когда у продавца недостаточно средств для оплаты коммунальных платежей и оформления документов, необходимых для продажи квартиры.

Составляя договор задатка, продавец обязуется не продавать квартиру никому до того времени, пока не получит за нее всю сумму. Покупатель, в свою очередь, не сможет въехать в квартиру до полного расчета. Впоследствии задаток засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

Договор задатка при покупке квартиры регулируется статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ. Из них следует, что при нарушении продавцом условий договора, он обязуется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Если же покупатель не выполняет условий, сумма задатка в полном объеме остается у продавца.

После подписания договора задатка продавцу необходимо написать расписку о получении денег, причем сделать это лучше, написав ее от руки (это поможет в случае судебных разбирательств: подпись подделать легко, а почерк сложно).

В договоре и расписках к договору задатка должно быть четко прописано, что деньги передаются в качестве задатка. В них также следует обязательно указать следующие пункты:

  • ФИО сторон соглашения и их паспортные данные;
  • место проживания каждой из сторон;
  • итоговая цена квартиры;
  • точное описание предмета сделки (площадь, адрес и другие характеристики недвижимости);
  • сумма задатка;
  • сроки исполнения обязательств каждой из сторон.

Важно не перепутать договор задатка с авансом. Аванс, в отличие от задатка, не возвращается покупателю в двойном размере, если продавец отказывается продавать квартиру или находит другого, более выгодного покупателя. В случае же, если покупатель передумывает покупать квартиру, продавец обязан вернуть ему всю сумму аванса (а не оставлять его у себя).

Образец договора задатка при покупке квартиры предоставлен директором юридической компании «Недвижимость и Право» Людмилой Анатольевной Царяпкиной.

*Слова, выделенные курсивом, являются пояснениями к договору.

при покупке квартиры.

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и

ФИО, гражданин РФ, _________ года рождения, пол __________, паспорт №______________выдан _________ года отделением ___________, код подразделения __________, адрес регистрации и места жительства: _____________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Настоящим стороны договорились о том, что Продавец обязуется продать (передать в собственность), а Покупатель обязуется купить (приобрести в собственность) в будущем в срок до _____________ года квартиру, расположенную по адресу: _______________________________ по цене __________________ (____________) рублей.

2. Указанная квартира состоит из _______ жилой комнаты. Общая площадь квартиры без учета площади лоджий (балконов) составляет _____ (прописью ______________)кв. м., расположена на _________ этаже жилого дома. Кадастровый № _________________. Описываем всю квартиру! Даже, если продается доля.

3. В счет обеспечения исполнения взятого на себя обязательств Покупатель вносит Продавцу Задаток за приобретаемую квартиру в сумме ____________ (_____________) рублей.

4. Покупатель и продавец обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры в срок _____________ года. Либо можно указать условия, после наступления которых стороны в течение ______ рабочих дней обязуются заключить Договор купли – продажи указанной квартиры (например после оформления документов о наследстве).

5. Стоимость квартиры в размере ______________ рублей является окончательной и изменению не подлежит.

6. Сторонам известно, что в соответствии со ст. 380 и 381 ГК РФ они несут ответственность за неисполнение взятых на себя обязательств. А именно: в случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца (не готовы документы или отказ от заключения, повышение цены, указать возможные причины и т.д.), то он обязуется вернуть покупателю сумму задатка и штраф в размере суммы задатка в срок до ____________ года. В случае, если договор купли-продажи не будет заключен по вине Покупателя (не готовы личные документы или отказ от заключения, изменение цены), то он утрачивает право на возврат суммы задатка. Стороны освобождаются от ответственности (указанной в ст. 380,381 ГК РФ) в случае, если ____________________ (нужно указать, например задержка документов связана с приостановкой работы гос. органов или ошибки гос. органов, болезни одной из сторон и т.п.).

7. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один их которых вручается Покупателю, второй – Продавцу.

Правильно составляем договор и проводим задаток при покупке квартиры

Задаток – это деньги, которые будущие покупатель отдают продавцу в качестве доказательства серьезности своих намерений на покупку квартиры. Продавец обязуется не продавать другим до определенного срока. Задаток служит гарантом успешной сделки, т.к. он стимулирует продавцов и покупателей сделки выполнять условия договора. Впоследствии задаток засчитывается в оплату полной стоимости жилья.

Передавать деньги продавцу стоит только после подписания им договора задатка. Cоставить договор необходимо по всем правилам и тогда он будет иметь юридическую силу, чтобы покупатель не потерял свои деньги, а продавец не продал квартиру другому за то время, пока все готовятся к сделке купли-продажи.

После передачи задатка покупатель обязан купить именно ту квартиру, за которую он отдал задаток. Если вдруг присмотрелся другой вариант, то задаток не возвращается и остается у продавца. В случае когда продавец сам отказывается продавать квартиру или продает ее другому, он обязан выплатить покупателю сумму задатка в двойном размере, если это указано в договоре.

Возврат задатка за квартиру возможен, если по каким либо серьезным причинам одна из сторон не может выйти на сделку (болезнь, ухудшение финансового благополучия, отказ в ипотеке и т.п.), только по соглашению сторон.

Перед передачей задатка настоятельно советуем прочитать статью про то, как проверить квартиру перед покупкой. Если вы сомневаетесь в чистоте сделки, лучше проконсультироваться у юриста. Бесплатно проконсультироваться можно у нас, для этого напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу.

Этап №1 — правильно составляем договора задатка

В договоре задатка обязательно указывается (ст. 380 и 381 ГК РФ):

  • Все собственники продаваемой квартиры и один из покупателей, но желательно все.
  • Паспортные данные с указанием полного ФИО продавца и покупателя, а также их адреса проживания.
  • Итоговая цена покупаемой квартиры.
  • Сумма задатка, которая указывается цифрами и обязательно прописью.
  • Точное характеристики квартиры, куда включается адрес, площадь и т.п.
  • Ответственности каждой стороны. То есть в случае отказа от покупки квартиры покупатель оставляет задаток продавцу, а продавец в аналогичной ситуации уплачивает покупателю задаток в двойном размере.
  • Отдельные важные условия для обеих сторон.

В графе «отдельные условия» можно указать договоренность оплатить коммунальные платежи, оставить телефонную линию или имеющуюся мебель в квартире.

Договор задатка составляется и подписывается в 2-х экземплярах, по-одному для каждой из сторон (можно с одним из покупателей и с одним из продавцов). Договор обязательного заверения у нотариуса не требует.

Не стоит оформлять договор о задатке в виде простой расписки. Если продавец не продаст квартиру и не вернет деньги, то это может выльется в много проблем из-за судебных разбирательств. Родственники такого продавца могут и вовсе представить справку от психиатра о том, что он находился в неадекватном состоянии на момент передачи денег. А значит, даже суд не поможет.

Если вы не уверены, что сможете правильно оформить договор задатка, советую обратиться к нам за услугой составления. За подробностями напишите нашему онлайн юрист-консультанту справа внизу. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

Если у вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Этап №2 — проводим задаток и получаем расписку от продавца

  1. Покупателю и продавцу подписать договор задатка. Договор составляется и подписывается в 2-х экземплярах, по-одному для каждой из сторон (с одним из покупателей и с одним из продавцов). Выше есть информация, о том как составить договор.
  2. Покупателю взять с продавца расписку о получении денежных средств.

Расписка о получении задатка должна быть написано продавцом (тем кто принимает деньги в виде задатка) от руки в присутствии покупателя. Это поможет в случае судебных разбирательств, потому как подпись подделать легко, а почерк сложно. Документ должен быть написан только шариковой ручкой. Гелиевая паста или карандаш для этих целей не подойдут.

Расписка обязательно должна содержать следующие пункты:

  • Название документа должно выглядеть так: Расписка о передаче задатка по договору от указанного числа.
  • Дата составления расписки.
  • Полные паспортные данные с указание учреждения, выдавшего документ, и местом прописки.

Указываются как паспортные данные продавца, так и покупателя. Пример: Сидоров Федор Петрович 01.11.1111 года рождения, паспорт 0000 № 000000, выдан УВД г. Ульяновска, 11.11.1111 года, зарегистрирован по адресу г. Ульяновск, ул. Ленина, д.0 кв.0, в последующем именуемый Продавец.

  • Обязательно указать, что передается именно задаток (и ни что другое).
  • Размер задатка в рублях. Сумму лучше прописать как цифрами, так и прописью.
  • Ссылка на договор задатка, к которому составляется расписка.

    Например: …задаток в размере 30 тыс. рублей (тридцать тысяч рублей) в счет оплаты по договору купли-продажи, который будет заключен до 11 марта 1111 года.

  • Краткое описание недвижимости, ее адрес, площадь и правоустанавливающие документы.
  • Подпись продавца. Подпись продавца на расписке должна быть такой как и в паспорте
  • Если расписка напечатанная, то желательно заверить ее у нотариуса.

    После получения расписки покупателю передать деньги продавцу при свидетелях.

    Следует дождаться, пока продавец пересчитает купюры и подтвердит, что деньги получены и претензий не имеет. Лучше если свидетелями будут не близкие родственники, а сторонние люди.

    Если вы не уверены, что сможете самостоятельно провести задаток, советую обратиться к юристу за услугой. За подробностям напишите нашему онлайн юрист-консультанту. У него также можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Задаток, предварительный договор или аванс – что лучше

    Задаток, аванс или предварительный договор в Украине при покупке квартиры, дома и любой другой недвижимости. Что лучше, договор аванса за квартиру или договор задатка. Чем они отличаются и какой вид договора выбрать. Можно ли вообще брать задаток в сделках купли-продажи недвижимости или стоит оформлять предварительный договор. Как правильно оформить аванс и какие гарантии появляются. Возвращается ли задаток с авансом и в каких случаях. Как вернуть задаток по закону Украины и что для этого нужно.

    Попробую рассказать простым и понятным языком, чтобы вы разобрались во всех терминах и тонкостях. Их тут немало. Задаток часто путают с авансом, а риэлтора порой вообще разницу не понимают, какой договор заключать. Главное правильно оформить документы при покупке квартиры или дома, тогда проблем быть не должно. В конце статьи будет полное руководство как правильно оформить задаток или аванс в предварительном договоре при покупке недвижимости в Украине. Для начала разберемся в терминах.

    Что такое задаток

    Согласно статье 570 Гражданского кодекса Украины:

    1. Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся продавцу от покупателя в счёт дальнейших по договору платежей и служит подтверждением обязательства и обеспечивает его выполнение. Задаток обеспечивает договор, значит, прописывается прямо в договоре купли-продажи или в доп. соглашении.
    2. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная покупателем по договору является задатком, она будет автоматически признана судом авансом.

    Функции задатка

    • Платёжная – выдаётся в счёт будущих платежей по договору.
    • Доказательная – подтверждает факт заключения договора.
    • Обеспечительная – стимулирует стороны к выполнению обязательства.

    Обращаю ваше внимание на то, что задаток оформляется после заключения основного договора или одновременно с ним. Задатком обеспечиваются обязательства, возникающие из договоров. Это дополнительная гарантия выполнения основного договора. Поэтому, если нет основного договора, то не может быть и соглашения о задатке.

    Что такое аванс

    • Аванс – это предоплата, которую покупатель передаёт продавцу с целью подтверждения своих намерений купить недвижимость. Но он не несёт обеспечивающую договор функцию. Аванс передаётся до наступления встречного обязательства переоформить квартиру, как знак серьёзности намерений её купить. Он считается частью будущей оплаты. Вы передаёте аванс и обязуетесь в дальнейшем подписать основной договор.

    Функции аванса

    • Доказательная – подтверждает факт заключение договора.
    • Платёжная – засчитывается в счёт окончательного платежа.

    Как видите, если сравнить с задатком, то отсутствует третья функция – обеспечительная. Аванс не обеспечивает основной платёж, но подтверждает договорённость купить квартиру в будущем.

    Отличия задатка от аванса

    Если рассматривать предварительный договор купли продажи недвижимости, то главное отличие, что задаток вообще нельзя передавать. Это противоречит самому понятию задатка. Можно только аванс, или обеспечительную сумму со штрафными санкциями, так как обсуждаются условия сделки и ещё нет основного договора купли-продажи. И делается это в предварительном договоре.

    В остальных случаях задаток и аванс могут показаться похожими между собой. Поэтому их часто и путают. Но по юридическим последствиям это разные договора.

    Аванс возвращается

    Аванс всегда возвращается покупателю, при любом срыве сделки. Это выгодно, если вы покупатель. Если что-то пойдёт не так, то деньги вам вернут.

    Задаток не возвращается

    Задаток покупателю не возвращается. Такая форма договора выгодна продавцу. Задаток остаётся у продавца в случае срыва сделки. Если же продавец сам сорвал сделку, то он должен вернуть задаток покупателю в двойном размере. Статья 571 Гражданского кодекса Украины. В этом и есть основное отличие задатка от аванса при заключении договоров.

    Как оформить договор с задатком и авансом при покупке квартиры

    Нужно внимательно относиться и к моментам оформления. Устно или письменно. Всегда думать, что передаёте – задаток или аванс. Мошенники часто пользуются юридической безграмотностью людей и не возвращают аванс.

    Задаток оформляется только в письменном виде, согласно статье 547 Гражданского кодекса Украины. Требуется прямое указание в основном договоре, что это задаток. Аванс же можно передать, заключив письменное или даже устное соглашение.

    Видео чем отличается задаток от аванса

    Рассмотрен случай с мебельным магазином. Как мошенники под видом задатка отказывались всем возвращать их авансовую сумму. Тут всё легко. Если договор не оформлен в письменном виде, то это в любом случае считается авансом. И вам деньги обязаны вернуть.

    Почему путают задаток и аванс

    Это происходит из-за того, что мало кто разбирается на самом деле в этих понятиях. Путают больше всех работники агентств недвижимости и риелтора. Для них задаток и аванс абсолютно равнозначные понятия. В одном телефонном разговоре вам скажут что нужно дать задаток за квартиру, а во втором вы будете передавать аванс. Про предварительный договор никто и не вспомнит, потому что посредники не имеют права его заключать, а может только нотариус.

    Из-за этого у людей и сложилось ошибочное впечатление об этих юридических значениях. Никто не разбирается в этом кроме юристов, поэтому поочерёдно люди используют то задаток, то аванс. Имея ввиду, что нужно передать деньги, как обеспечительный платёж и гарантию выполнения условий сделки.

    Какие сложности с задатком в сделках с недвижимостью

    Задатком можно обеспечить только уже возникшее денежное обязательство. Это договор купли-продажи недвижимости и обязательство полной оплаты стоимости квартиры. Так как на этапе задатка покупатель и продавец обсуждают только предварительные намерения купить квартиру, то договор задатка оформлять нельзя. Эта позиция высказана Верховным судом Украины.

    Пока нет основного договора, нет сразу возникающей оплаты и денежных обязательств, договор задатка не может быть оформлен. Это будет считаться нарушением 570 статьи Гражданского кодекса Украины о понятии задатка. Но можно оформить предварительный договор и прописать условия сделки для будущего основного договора.

    Задаток в договоре купли-продажи квартиры

    Он может быть оформлен вместе с самим договором купли продажи недвижимости или как доп. соглашение к нему. А в этом случае теряется весь смысл задатка в данном случае. Потому что, переоформив квартиру на покупателя, вам нужна полная сумма, а не задаток и обязательство оплатить. Остальные деньги потом вам могут и не отдать.

    Договора, которые предлагают агентства, и пишут, что это задаток на самом деле являются авансом. И это в лучшем случае. Потому что нужно ещё правильно оформить документы, чтобы они были действительными. Договор задатка будет признан ничтожным. В лучшем случае суд его переквалифицирует в аванс.

    Как взять «задаток» за квартиру

    Исходя из этого, если основной договор купли-продажи квартиры не заключен, то оформить договор задатка не получится. Можно оформить аванс в виде предварительного договора. В предварительном договоре нельзя использовать слово «задаток», потому что такой договор будет признан судом не действительным. Но можно называть задаток гарантийной суммой или обеспечительной суммой условий сделки.

    И уже, по соглашению сторон, прописать какие возможные штрафы ожидают покупателя и продавца при неисполнении условий предварительно договора. Можно прописать штрафы в денежном эквиваленте или в процентном от суммы аванса.

    Какую сумму задатка передавать при покупке квартиры или дома

    Сумма зависит от общей стоимости квартиры и договорённости сторон. Точных цифр нет. Можно вообще обойтись без задатков и авансов, а просто прийти на основной договор купли-продажи и получить полную сумму за квартиру. Чем больше сумма «задатка», тем больше обязательств может возникнуть по штрафным санкциям.

    Обычно передают задаток примерно 3-10% стоимости квартиры. Это несколько тысяч долларов. Лучше передавать задаток в меньшем количестве, потому что, если сделка срывается, его нужно будет возвращать. Сумму аванса до окончания процесса лучше не тратить и сохранять до заключения основного договора. Можно передать тысячу долларов – этого будет достаточно для подтверждения ваших намерений.

    Когда оформляют задаток

    Как пример, можно привести договор покупки зерна. Покупатель хочет купить зерно, а продавец продать. Зерно собрано и находится на складе, но его нужно еще перевезти к покупателю. Для обеспечения своего обязательства по основному договору покупатель передаёт задаток. Он гарантирует этими деньгами, что выкупит зерно. Составляют договор купли-продажи, где прописывается сумма задатка, например 1 тысяча долларов.

    Возвращается ли задаток по закону Украины

    Да возвращается, в случае срыва обязательств продавцом в двойном объёме. Если срывает сделку покупатель, то он просто теряет сумму задатка. Если продавец привезет зерно, а покупатель его не выкупит, то продавцу остаётся сумма задатка 1 тысяча. Если продавец передумает продавать своё зерно, то он должен по закону вернуть покупателю двойную сумму задатка. В нашем примере продавец будет должен отдать уже 2 тысячи долларов.

    Задаток можно прописать в договоре по зерну. Этот договор будет действительным, потому что по нему возникает денежное обязательство оплатить зерно. Задаток выполняет функцию обеспечения этого обязательства. А в предварительном договоре купли-продажи недвижимости нет денежного обязательства и сразу возникающей оплаты. Только обсуждаются условия возможной сделки в будущем. В этом случае передаётся аванс или обеспечительный платёж, задаток давать нельзя.

    Предварительный договор

    Лучший путь при покупке недвижимости это составление предварительного договора. Рассмотрим подробнее что это такое. Согласно статье 182 Хозяйственного кодекса Украины:

    Предварительный договор – это договор, по которому стороны обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи, на условиях, изложенных в этом договоре. По предварительному договору право собственности ещё никуда не переходит, вы договариваетесь об условиях сделки в письменном виде со второй стороной.

    Бывает 2 вида преддоговорных соглашений:

    1. Предварительный договор
    2. Договор о намерениях

    Договор о намерениях не накладывает никаких обязательств на стороны сделки. Можно в будущем не заключать основной договор на условиях, которые были в договоре о намерениях. Отказ от его выполнения не вызывает никаких последствий. Это просто в письменном виде план купить квартиру.

    Предварительный договор связывает стороны юридически. Условия сделки нужно выполнять. Стороны, подписывая договор, гарантируют выполнение его пунктов и такие же условия в основном договоре. При невыполнении возможны юридические последствия.

    Основные пункты предварительного договора

    Перечисляются стороны договора, между которыми он подписывается, указываются сроки заключения основного договора купли-продажи недвижимости. Прописаны обязательства и основные положения, кто и что должен сделать для заключения основного договора. Но главное — это цена и предмет договора, какой именно объект недвижимости вы хотите купить.

    Квартира и цена в предварительном договоре

    Цена и квартира должны быть настоящими, а не фиктивными. В случае невыполнения договора, согласно ч. 2 ст. 635 ГК Украины, на вас могут подать в суд и потребовать компенсации ущерба или исполнения основного договора. И если цена квартиры будет указана 150 тысяч гривен, то за эту сумму её и придётся продать. Поэтому в предварительном договоре указывается реальная стоимость недвижимости.

    Задаток за квартиру

    По предварительному договору можно передавать деньги. Прописывается точная сумма, а также кто, кому и сколько передал. Прописаны условия, за что передал и какие взаимные обязательства возникают. Деньги в этом договоре назвать можно обеспечительным платежом. И прописать штрафные санкции, тогда такой договор будет иметь функции задатка.

    Например, покупатель передаёт денежную сумму в размере 1 тысячи долларов, как обеспечительную сумму для заключения сделки. Продавец принимает эту сумму. И прописать штрафы, если сделка срывается, то сумма, например, возвращается в двойном размере. В таком случае у вас появляется гарантия для обеспечения условий договора.

    Как оформлять предварительный договор

    Оформлять у нотариуса в обязательном порядке. Так у обеих сторон появляются гарантии и меньше может возникнуть конфликтных ситуаций. Нотариус правильно оформит условия договора. Проверит, имеет ли продавец вообще право заключать предварительный договор, является ли он собственником и может ли продавать квартиру.

    У каждой стороны появляются условия сделки в письменном виде, заверенные нотариусом. Это даёт гарантии как одной, так и другой стороне в соблюдении условий соглашения. Кроме этого, передача денег в присутствии нотариуса и заверенный договор — это большое преимущество при возможных спорных ситуациях. В суде вы легко сможете доказать свою правоту и потребовать компенсации, если она прописана в условиях.

    Цена предварительного договора в Украине

    Обычно составляет 1% от суммы аванса – это госпошлина. И около 400 гривен услуги нотариуса. Итого, если вы даёте аванс 30 тысяч гривен, то цена предварительного договора составит 300 гривен пошлина + 400 гривен услуги нотариуса. Всего 700 гривен.

    В итоге за 700 гривен получаете гарантию и спокойствие. Вы отдали продавцу 30 тысяч гривен аванса не просто под расписку, которая может ничего не стоить, если её заполнить не правильно. А под действительный документ с условиями сделки и подтвержденной нотариусом суммой переданных денег. Где чётко указано, кому и сколько вы передали и за какую квартиру. Это спокойствие для обеих сторон соглашения, которое стоит потраченных денег.

    Итог по предварительному договору

    На данный момент предварительный договор с прописанными условиями и возможными штрафными санкциями — это надёжный инструмент при покупке недвижимости на вторичном рынке. Главное, оформить его через нотариуса и не экономить на этом пункте. Расписки и договоры аванса в агентстве — это всё детский сад, по сравнению с качеством и надёжностью предварительного договора, заверенного нотариусом.

    Как дают задаток через агентство недвижимости

    Назовём человека Юрий, чтобы избежать совпадений. Теперь он стал умнее и обращается к юристам, а не к посредникам. Так вот, Юра хотел купить квартиру во Львове. Поехал туда, начал обзванивать предложения, искал без посредников. Но так как раньше нашего сайта ещё не было, то нарвался на агентство. По неопытности не стал их обходить и согласился смотреть через посредников. Он ещё не знал как они работают, а стоило.

    Риэлтора показали десяток квартир, и одна из последних Юре подошла по параметрам и цене. Он захотел купить. Это была квартира с панорамным видом на верхнем этаже новостройки с ценой 95 тысяч долларов.

    Что такое аванс, задаток и предварительный договор он, конечно, не знал. Имел лишь отдалённые представления и полностью доверился риэлторам, которые его привели в эту квартиру. Юриста не привлекал, так как думал, что посредники же не обманут и всё будет хорошо. Но их задача продать, взять комиссию, а интересы клиента и всё остальное их не волнует.

    Как оформляли задаток

    Дальше Юрий, посредник и хозяин встретились в агентстве недвижимости для оформления задатка. Как вы уже знаете, вообще там о задатке и речи идти не должно было, потому, что это называется аванс. Встречаться нужно было не в агентстве, а у нотариуса и оформлять предварительный договор, а не то, что получилось в итоге.

    Но, посоветовавшись с «очень компетентными» риэлторами, которые показывали квартиру и затянули его в эту историю, отдал деньги. Он просто взял у хозяина расписку в свободной форме, что хозяин принял 5 тысяч долларов и обещает продать квартиру. Какую квартиру, когда продать и за какую сумму, ничего указано не было.

    Полная потеря задатка

    Продавец поднял цену на 20 тысяч и сказал, что теперь цена не 95, а 115 тысяч. И Юра либо соглашается, либо ему не возвращают деньги. Юра отказался от покупки, сославшись, что это нечестно, и они договаривались на 95. Хозяин отказался возвращать задаток. А посредники сказали, что это не их дело и пусть решают сами свои проблемы.

    В итоге хозяин квартиры просто присвоил себе 5 тысяч аванса и продал квартиру другим людям. А Юра потерял 5 тысяч долларов, которые заплатил в виде задатка, так и не купив квартиру. Вот такая печальная история. Если бы Юра хотя бы проконсультировался с юристом, как правильно давать аванс и составлять предварительный договор, то такая история бы не случилась. Сейчас Юра судится с посредниками и тем хозяином, но гарантий возврата денег никаких, только дополнительные расходы.

    Как вернуть задаток или аванс за квартиру

    Как в случае выше, бывают спорные ситуации с задатками и авансами. Аванс возвращается покупателю в любом случае. Если в предварительном договоре не было указано штрафных санкций, то просто просите продавца вернуть вам ваши деньги. Лучше обо всём договариваться в до судебном порядке.

    Проблемы возникают, когда продавец отказывается возвращать деньги по любым причинам. Тогда нужно составлять исковое заявление и обращаться в суд. И уже на основании приведенных доказательств действовать согласно решению суда. Аванс возвращается всегда. Если был оформлен задаток, то его, скорее всего, переквалифицируют в аванс и тоже вернут покупателю.

    Судебная практика с задатком и авансом

    Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины дала объяснение. Если в основном договоре прямо не указано, что переданная сумма является задатком, то её считают авансовым платежом, согласно ч. 2 ст. 570 ГК Украины. А в предварительном договоре просто не может быть указан задаток. Там либо обеспечительная сумма с штрафными санкциями, либо простой аванс, который возвращается покупателю.

    Проблемы могут возникнуть, когда по судебному решению вам должны вернуть аванс, но хозяин безработный и деньги потратил. В этом случае вы будете ждать возврата средств очень продолжительное время и суд никак не поможет. Владелец квартиры будет выплачивать вам деньги маленькими частями с имеющихся доходов. Можно так возвращать деньги годами.

    Вывод по задатку, авансу и предварительному договору

    Надеюсь, вы разобрались, что такое аванс, задаток и предварительный договор. Теперь вас никто не обманет и вы сможете правильно взять «задаток» за квартиру. Как видите, ничего сложного, но везде есть свои юридические тонкости, которые посредники и риэлтора вообще не понимают. Они не разбираются в этих терминах, а деньги можете потерять вы.

    Обычно для риэлторов что задаток, что аванс, что предварительный договор – это одно и то же. Главное – взять комиссию с продажи в пару тысяч долларов и остальное не важно.

    Не попадайте в ловушки. Обращайтесь к юристам для защиты ваших интересов и сопровождения сделки. Или хотя бы консультируйтесь. Потому что опытный юрист просто не допустит такого развития событий, как выше. Дать задаток – не всегда означает купить квартиру. Можно потерять и задаток, и квартиру. Оформляйте правильный предварительный договор с суммой аванса через нотариуса и удачных вам покупок.

    Если статья была вам полезна, подписывайтесь на нашу группу в фейсбуке:

    Мы пишем много интересных статей о недвижимости и не только.

    Как правильно оформить задаток?

    Процесс продажи-покупки недвижимости сам по себе не сложный, но для заключения основного договора необходимо собрать полный пакет документов для продажи квартиры. На это Вам потребуется некоторое время: в среднем от 2 недель и до месяца.

    За этот период может случиться всё что угодно: продавец, например, может найти другого покупателя, который согласится приобрести квартиру по более высокой цене, или покупатель присмотрит для себя более выгодный вариант. Может также измениться материальное положение покупателя – и он откажется от сделки, либо у продавца – отпадёт необходимость в продаже квартиры. Да и ситуация на рынке недвижимости может кардинально измениться, цены на квартиры могут вырасти либо упасть, так что покупателю или продавцу уже невыгодно будет оформлять сделку по ранее оговоренной стоимости.

    Как Вы уже знаете, «подстраховкой» для покупателя и для продавца является задаток. Редко какая сделка купли-продажи недвижимости обходится без внесения денежной суммы в качестве задатка. Ведь чаще всего обе стороны хотят быть уверены, что сделка состоится, и к моменту подписания у нотариуса договора купли-продажи квартиры сумма сделки не изменится.

    Задаток превращается в аванс?

    Каждому понятно, что «под честное слово» отдавать сумму задатка будет лишь наивный покупатель.

    Любители банальных расписок тоже очень рискуют — в данном случае о защите интересов сторон и речи быть не может.

    А приверженцев так называемого «Договора (Соглашение) Задатка» тоже хочу разочаровать: договор задатка как самостоятельная единица существовать не может.

    Поскольку ЗАДАТОК – это один из способов подтверждения ( . ) и обеспечения определённых обязательств по договору платежей ( . ), то существовать он может исключительно при наличии основного обязательства. В данном случае таковым является Договор купли-продажи квартиры (в нём фиксируется обязанность покупателя уплатить продавцу стоимость приобретаемой квартиры). Но у нас-то основной договор ещё не подписан! И рассматривать предварительный договор как договор платежей тоже нельзя, так как при его подписании никаких денежных обязательств не возникает (ещё не за что платить). Стороны только обязуются в будущем заключить основной договор.

    Исходя из вышесказанного, следует вывод:

    НЕТ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА купли-продажи недвижимости – НЕТ ЗАДАТКА!

    В случае судебных споров и разбирательств, переданная продавцу сумма будет трактоваться судебными органами не иначе как «аванс». И если покупатель отказался от договора купли-продажи квартиры, то Продавец, рассчитывавший оставить себе сумму задатка в качестве моральной компенсации, будет вынужден её вернуть (ведь это уже не задаток, а аванс). И по той же причине, в случае несостоявшейся сделки по вине Продавца, Покупатель сможет себе вернуть лишь ту сумму, что уплатил на задатке, а никак не в двойном размере!

    Как прописать задаток в предварительном договоре?

    Учитывая противоречивую сущность задатка рекомендуем Договор, в котором Вы хотите «прописать» задаток не озаглавливать как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке». В 99% случаях такой «Договор (Соглашение) о задатке», заключённый в обеспечение «предварительного договора купли-продажи квартиры», будет признан судом недействительным.

    Самый оптимальный и надёжный в этом случае способ – зафиксировать уплату задатка и основные условия предстоящей сделки купли-продажи недвижимости в «Предварительном договоре» (образец здесь).

    Причём само слово «задаток» в соглашении лучше не употреблять. Замените его на «гарантийная сумма», «обеспечительная сумма» или «гарантийная сумма на подтверждение обязательств», а ниже пропишите неустойку (штраф) на случай неисполнения сторонами своих обязательств.

    Алгоритм оформления задатка:

    1. Покупатель и Продавец устно проговаривают основные условия купли-продажи недвижимости (стоимость квартиры и валюта расчётов, в течение какого времени возможно оформить договор, освобождение квартиры и пр.)
    2. Стороны определяются с суммой задатка.
    3. Встреча у нотариуса для заключения Предварительного договора и передачи задатка. Нотариуса желательно чтоб выбирал Покупатель – дабы исключить вариант нотариуса, который в сговоре с продавцом. Ведь именно покупатель рискует быть обманутым и остаться без денег, и без квартиры.
    4. Проверка документов Продавца и Покупателя нотариусом. Затем покупателю или его представителю нужно внимательно проверить весь пакет документов продавца: право собственности, нет ли ранее наложенных на недвижимость запрещений, арестов или обременений, не были ли нарушены права проживающих в квартире при приватизации, нет ли проблем с наследованием и прочие нюансы. На этом этапе нельзя жалеть ни сил, ни времени, ни денег, если возникнет такая необходимость. Любая пропущенная мелочь в будущем может обернуться большой проблемой для покупателя.
    5. Совместное составление Предварительного договора в письменной форме
    6. Внимательное изучение Предварительного договора. Если всё устраивает – подписываем. Если нет – обсуждаем, исправляем, нотариус распечатывает, снова внимательно читаем, и, наконец, подписываем Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец)
    7. При заключении предварительного договора купли продажи квартиры нужно либо личное присутствие ВСЕХ совладельцев, в том числе супруги (супруга) Продавца, либо нотариально заверенное их согласие на продажу недвижимости. Иначе предварительный договор легко будет оспорить, и задаток придётся возвращать через суды. В случае, если на момент приобретения квартиры продавец не был в брачных отношениях, то он пишет об этом заявление. (Пример заявления)
    8. Передача задатка. Покупатель передаёт Продавцу денежную сумму (задаток), а Продавец в свою очередь пишет расписку в получении денег, обязательно указывает: сколько он получил, от кого, за что и по какому договору. Эта расписка до заключения основной сделки будет храниться у покупателя.

    Образец договор задатка при покупке квартиры: правила составления

    Что такое задаток и его функции

    Задаток – разновидность предоплаты по соглашению между сторонами, обладает некоторыми особенностями, о них рассказано в статье. Он выполняет несколько задач:

    • Платежная – несмотря на ряд нюансов, задаток, это, прежде всего, оплата части суммы наперед, в счет будущей сделки;
    • Доказывает наличие соглашения между сторонами, факт чего оспорить сложно, почти невозможно;
    • Обеспечительная. Получение денег вперед не гарантирует стопроцентного заключения договора, но заставляет задуматься о серьезности поступка, т.к. в рамках операций с недвижимостью речь касается чувствительных для кармана потерь. Так, что небрежное отношение к своим обещаниям существенно отражается на кошельке.

    Особенность задатка в том, что он касается отказа выполнять соглашение, в других ситуациях меры принимаются и за недобросовестное выполнение условий соглашения или их частичное выполнение. Ответственность обычно касается всех возможных нарушений.

    Как правильно составить договор задатка

    Оформлению уделяется серьезное внимание, нельзя обойтись простой распиской в получении средств, отказ составить полноценный договор может привести в случае разбирательства суд к мнению, что перед ним соглашение об авансе. В результате теряются права на получение возмещения.

    • документ может быть частью предварительного договора или составляться отдельно;
    • стороны могут сформулировать смешанный документ, наименовав его, договором задатка;
    • максимально полно прописываются данные сторон сделки (фамилия, имя, отчество, сведения идентифицирующие паспорт – кто, когда, где выдал, серия, номер);
    • прописываются кадастровые данные объекта покупки;
    • сумма как всей сделки, так и предварительной оплаты прописывается и цифрами и прописью
    • вопросы ответственности каждой из сторон, недостаточно написать фразу «согласно гражданскому законодательству», она пользы не принесет, требуется прописать, кто, сколько кому будет должен, если не выполнить свою часть сделки;
    • Ответственность автоматически предполагает и разрешение вопроса об убытках, если только стороны заранее не отказались от его возмещения;
    • Ставятся подписи сторон и дата подписания.
    • Задаток оформляется исключительно в письменном виде, неважно пишется договор вручную или машинописью, перевод средств без составления договора считается авансом.

    Привлекать нотариуса или нет, стороны решают самостоятельно, закон к этому не обязывает.

    В деле с долевой собственностью, или с участием человека, состоящего в браке, требуется доверенность, дающая право действовать одному представителю от группы (покупатели и продавцы соответственно).

    В случае с продавцами супруг должен принять участие в сделке, или от его имени пишется согласие на продажу недвижимости, заверяется у нотариуса. Покупать жилье, оформленное на одного из супругов, когда тот уже находился в браке, рискованно, несмотря на упоминание в документах только одного из них, т.к. второй может иметь права на долю в имуществе.

    В паспортах обычно есть отметки о брачном статусе, хотя, паспорта теряют и делают заново, не ставя некоторые время отметки из ЗАГСа.

    Образец договора задатка при покупке квартиры

    Интернет полон разных образцов, различающихся по форме, содержанию, стилю написания. Одни заполнены и приходится их набирать для себя, предварительно распечатав, другие остается заполнить. Опытные юристы или используют свои наработки или разрабатывают полностью собственный вариант, используя несколько исходных образцов.

    Если используется смешанный договор, например, который является одновременно и договором задатка и предварительным договором, к каждой части договора применяются правила закона, относящегося к каждой из этих категорий. Исключением считаются случаи, когда в тексте содержится условие, что соглашение не является предварительным или соглашением о задатке.

    Так можно избежать применения норм закона, когда их применение нежелательно для участников соглашения по каким-то причинам. К примеру, составив предварительное соглашение, не хочется заниматься его регистрацией. По закону предварительные соглашения обязательно подвергаются государственной регистрации.

    Такой ход имеет и отрицательную сторону, т.к. использование защитных мер, предусмотренных законом, уменьшается до минимума.

    Какая оптимальная сумма задатка

    Задаток, если все пройдет нормально останется у продавца, поэтому вполне закономерно относиться к нему, как к авансу. Что будет, если по каким-то причинам стороны откажется провести сделку?

    Сторона, передавшая задаток, получает его обратно, в удвоенном размере. Если виновник ситуации, сторона, передавшая задаток, деньги остаются у потерпевшей стороны. Продавец находится в менее выигрышной ситуации, что неудивительно, учитывая риски покупателя.

    Опять же штраф или иные меры наказания отменяются, если имеют место непредвиденные обстоятельства, из-за которых покупка недвижимости становится невозможной. Например, объект уничтожен или его изъяли в государственную собственность (не по причинам незаконной деятельности владельца).

    Обстоятельства такого рода не зависят от сторон, их добросовестности. Владелец, потерявший право продажи из-за противоправных действий, отвечает перед покупателем в полной мере.

    Что же понимается под непредвиденными обстоятельствами, их еще называют форс-мажором?

    В законе содержится примерный перечень, он неполный, и касается стихийных бедствий, военных конфликтов, иных ситуаций.

    Например, одна из сделок, проведенных с объектом, проведенных ранее, была незаконной частично или полностью и ранее об этом не значили ни продавец, ни покупатель:

    • Нарушены права наследников;
    • Нарушены права совладельцев недвижимости;
    • Нарушены правила об опеке и попечительстве;
    • Нарушен порядок проведения приватизации.

    Опять же в подобный перечень можно внести многие обстоятельства.

    В договоре может упоминаться право покупателя отказаться от проведения сделки, если возникли обстоятельства, которые достойны такого решения в конкретной ситуации. Обычно их стараются детально прописывать, иначе продавец окажется лишенным каких-либо гарантий.

    Правила передачи задатка

    Есть несколько способов передать деньги, не создав себе проблем.

    • Расписка составляется или вручную непосредственно продавцом, чтобы он не мог сказать, что его почерк подделали, и он денег не получал;
    • Не имея желания писать полностью расписку, имея на руках договор, можно ограничиться полным написанием вручную фамилии, имени, отчества в отдельной графе под договором;
    • Передача денег и расписки должна проходить одновременно в присутствии нескольких человек (хотя бы двух), иначе возможны разные трудности в будущем;
    • Свидетелями передачи должны быть посторонние люди, в показаниях родственников или близких людей суд может усомниться.

    Не так давно участники соглашений стали прибегать к услугам банковских и депозитарных организаций. Суть в том, что покупатель оставляет деньги в ячейке, а продавец вправе их забрать оттуда, когда предоставит бумагу, подтверждающую совершение действий. Это страхует всех, кто заинтересован в сделке. Аренда ячейки обойдется в некоторую сумму, однако она повышает гарантии защиты от обмана, так, что плата вполне соразмерна.

    Кстати, подобные услуги оказывают и нотариусы, принимающие на хранение документы и денежные средства в качестве подтверждения исполнения обязательств.

    Еще по теме:

    • Страхование по каско в рассрочку Рассрочка по КАСКО. Всегда ли это выгодно? КАСКО – один из самых дорогостоящих видов добровольного страхования. И чтобы сделать его более доступным и привлекательным для клиента, правила […]
    • Приватизация земельного участка для пенсионеров Приватизация земельного участка для пенсионеров М ногие наши пенсионеры задаются вопросом, могут ли они получить бесплатно земельный участок. По общему правилу, действующему в настоящее […]
    • Увольнение при недостаче по статье Увольнение за недостачу Расторжение контракта на основании утраты доверия допустимо с лицами, которые непосредственно должны были обслуживать ценности (денежные, товарные) – принимать на […]
    • Субсидии на улучшение жилищных условий молодых семей Жилищная субсидия молодым семьям По статистике, немногие люди знают о том, что молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предполагаются безвозмездные государственные […]
    • Заявление об отложении судебного заседания в связи с командировкой образец Как написать ходатайство об отложении (о переносе) судебного заседания Ходатайство об отложении судебного заседания —документ, способный обеспечить участие в судебном процессе тем, кто не […]
    • Талдом судебный пристав Судебные приставы в Талдоме Расстояние от центра: 0.4 км. -2 ✉ Адрес Московская обл., Талдомский р-н, Талдом г., ул. Красноармейская, 3 ☎ Телефон +7 (495) 580-59-50 +7 […]
    • Комитет о защите прав потребителей спб Роспотребнадзор Роспотребнадзор Защита прав потребителей Breadcrumbs ОСНОВНЫЕ ЗАДАЧИ: 1. Осуществление государственного контроля и надзора за соблюдением законов и иных нормативных […]
    • Размещение рекламы на здании закон Вопросы оформления разрешений на рекламу и согласования вывесок 1. Какие разрешительные документы существуют для вывесок и рекламных конструкций? Согласование наружной рекламы […]